Viernes, 9 de diciembre de 2016

| 2001/07/30 00:00

¡A comprar casa!

Con una revolucionaria medida, que contempla una considerable exención tributaria, el gobierno buscar reactivar el sector de la construcción.

¡A comprar casa!

Si usted ha estado esperando el momento para cambiar de vivienda, no lo piense más. Comprar ahora puede ser una excelente inversión. Las condiciones están dadas para meterse de lleno en una casa o apartamento pues los precios de la finca raíz están por el piso, las tasas de interés han caído ostensiblemente y los estímulos del gobierno para quienes tomen créditos hipotecarios han propiciado una atmósfera ideal para comprar.

Una combinación de factores tan favorables que hace casi improbable que vuelvan a presentarse todos juntos a la vez. Por ello, en lugar de quedarse esperando una mejor oportunidad para invertir en vivienda, es preferible que analice las posibilidades, eche números y tome una decisión. Si usted pertenece al estrato 4, 5 ó 6 y gana entre tres y 10 millones de pesos al mes este es el momento para comprar casa.

Las razones

La crisis de la construcción ha jalado los precios a la baja. A tal punto que hoy es posible encontrar propiedades que valen lo mismo —e incluso menos— que lo que costaban hace siete o 10 años. Por ejemplo, mientras que en 1995 un apartamento muy lujoso podía valer 1.000 millones de pesos hoy en día, con todo y la inflación, puede valer cerca de 800 millones.

De acuerdo con investigaciones de las lonjas de propiedad raíz de Bogotá y Medellín en los últimos tres años los inmuebles se han vendido, en promedio, un 25 por ciento más baratos de lo que podrían venderse en épocas normales. Los que más se han desvalorizado han sido los correspondientes a los estratos medio-alto y alto de la población. Según datos del Departamento Nacional de Planeación el precio de los inmuebles de más de 80 millones en Bogotá ha caído un 32 por ciento desde enero de 1997, mientras que en Medellín esa misma relación ha sido del 21 por ciento.

Esta caída se debe, en parte, a que los constructores y los dueños de los apartamentos tuvieron que rebajar los precios para poder vender en medio de una demanda resentida. A lo que se le sumó la crisis del Upac —que hizo que mucha gente aplazara la compra de vivienda por miedo al crédito hipotecario— y la recesión de la economía, que terminó por reducir el consumo de este tipo de bienes.

No obstante, los precios bajos no han sido lo suficientemente atractivos como para reactivar el mercado.

Por eso el gobierno ha decidido tomar cartas en el asunto y crear un beneficio medible en pesos y centavos: las AFC. En cristiano, estas letras corresponden a las Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción, creadas el pasado 21 de septiembre a través del decreto 2005.

Estas cuentas constituyen, guardadas las debidas proporciones, una especie de ‘subsidio’ para que los estratos 4, 5 y 6 puedan adquirir techo propio.

Las cuentas AFC

Resulta que para sacar del hueco a la construcción al gobierno se le ocurrió la idea de otorgarles un beneficio tributario a los compradores de ingresos altos.

El dinero aportado a una cuenta AFC, aunque recibe el mismo tratamiento tributario de las pensiones voluntarias, goza de ciertas ventajas sobre estas últimas ya que permite retirar recursos en cualquier momento, siempre y cuando se utilicen para la adquisición de finca raíz. En un fondo de pensiones voluntarias, en cambio, si se retiran antes de cinco años, se penalizan con una retención del 7 por ciento.

Según la norma la exención tributaria para financiar compra de vivienda se aplicará a cuotas de amortización de hasta 1,5 millones de pesos mensuales.

Por ejemplo, un ejecutivo que se gana al mes seis millones de pesos, destina 250.250 al ahorro en el fondo de pensiones obligatorio y al fondo de solidaridad pensional. Sobre esa suma no paga impuestos, lo cual indica que su renta líquida es de 5.749.750. Como el 30 por ciento de su ingreso está exento de impuestos (1.724.925) la suma sobre la cual se determina su carga fiscal, es de 4.024.825.

A este ejecutivo le hacen cada mes una retención en la fuente de 691.500 pesos, que al año se convierten en 8.298.000 millones.

Si esta misma persona está pagando un crédito de vivienda la ley le permite deducir de sus impuestos hasta 1.500.000 pesos por concepto de intereses sobre dicho crédito. Por tanto, su base gravable baja de 4.024.925 a 2.524.825. Tener ese crédito hipotecario es bueno para él, porque así su retención en la fuente mensual se alivia en un 63 por ciento, pues disminuye de 691.500 pesos a 256.500 pesos.

Ahora, suponiendo que esta persona quiere comprar una casa de 160 millones, y da una cuota inicial de 63 millones, puede pedir a un banco que le preste los restantes 97. En dado caso debe cancelar al banco cuotas mensuales de 1.549.750.

Si el ejecutivo abre una cuenta AFC (en la cual puede ahorrar hasta el 30 por ciento de su salario) y pone allí los 1.549.750 pesos, este monto se le deducirá de su base gravable. Además, por ley, se le descuenta el 1.500.000 por concepto de los costos financieros cancelados en el crédito de vivienda. Para resumir: los aportes a los fondos de pensiones no están gravados, tampoco el ahorro que pone en la cuenta AFC y, adicionalmente, le dan una deducción fiscal por haber comprado casa al debe.

Esto indica que a este ejecutivo con crédito de vivienda y cuenta AFC la base gravable le queda en 1.440.000, sobre los cuales le aplican una retención en la fuente de 5.000 pesos mensuales, y no de 691.500 pesos. Un ahorro mensual de 686.500 pesos que al año significa 8.238.000.

Además la medida dura hasta que cancele el préstamo.

Medida temporal

La medida, promovida por Camacol y el Icav, forma parte de una gran estrategia encaminada a fomentar el despegue de esta actividad.

Hasta el momento las acciones del gobierno se habían concentrado en incentivar la vivienda de interés social (VIS), aquella cuyo precio es inferior a 135 salarios mínimos, es decir, 38,6 millones de pesos (ver recuadro). Esto debido a que el 86 por ciento del déficit habitacional corresponde a unidades de este tipo.

Pero la construcción de vivienda de interés social es un negocio de márgenes pequeños, con una capacidad limitada en la generación de empleo. Cosa que no pasa en la de estratos altos. Al requerir una mayor especialización en la mano de obra este tipo de edificaciones generan un mayor valor agregado sobre toda la economía. “En los estratos 4, 5 y 6 esta actividad se vuelve un aglutinante de los diversos sectores económicos. Por ende, su presencia es vital para la sostenibilidad del país”, asegura Alvaro José Covo, director general de vivienda del Ministerio de Desarrollo.

Según cálculos de Camacol, una vivienda de 100 millones de pesos le aporta al PIB alrededor de 155 millones adicionales por concepto del consumo y las demandas sucesivas originadas en su construcción. También contribuye con el fisco en 40 millones de pesos mediante impuestos directos e indirectos.

Por eso con las AFC el gobierno busca impulsar el mercado de la vivienda en los estratos altos, cuyos precios cayeron un 24 por ciento en términos reales durante los últimos cinco años.

Así pues, todo indica que es el momento ideal para comprar vivienda. Las condiciones son perfectas. Nunca antes los incentivos habían sido tan beneficiosos para los compradores.

Lo más seguro es que esta situación no dure mucho tiempo. Si bien la medida del gobierno es de carácter indefinido los precios de los inmuebles no lo son. Una vez se reabsorba la sobreoferta que hay volverá la escasez de vivienda y los precios subirán. En unos dos años se habrán vendido todos los inmuebles y se iniciará la construcción de viviendas nuevas, lo que jalonará los precios al alza.

Esta oportunidad todavía durará un rato pero no se prolongará para siempre. Así lo señalan los últimos datos del sector.

La reciente propuesta del gobierno constituye un faro de esperanza para el golpeado sector de la construcción. “A diferencia de lo que sucedía en el pasado, hoy en día las reglas de juego son claras. Las entidades crediticias y el propio gobierno tienen la voluntad de sacar adelante esta empresa”, asegura María Mercedes Cuéllar, directora del Icav.

¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.