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| 10/13/2002 12:00:00 AM

'Boom' en el 6

Después de seis años de profunda crisis la construcción de vivienda de estratos altos vuelve a dispararse.

Las gruas, las excavadoras y las legiones de trabajadores se están tomando ciertos sectores de la capital. Eso ven, asombrados, los bogotanos que pasan a diario por algunas zonas de la ciudad, como Rosales, La Cabrera, Altos del Chicó y la carrera séptima al norte. Y eso ven, en menor escala, pero con una dinámica igualmente sorprendente, los habitantes de el Poblado en Medellín y de Ciudad Jardín en Cali, para sólo mencionar algunos ejemplos. Porque lo cierto es que la construcción de estratos 5 y 6 está pasando en este momento por una etapa de bonanza que se extiende a todo el país.

Solamente en Bogotá hay en oferta 659 viviendas de estrato 6 (entre edificadas y sobre planos), según un estudio de Camacol Cundinamarca. La mayoría son apartamentos entre 200 y 600 metros cuadrados con precios que oscilan entre los 500 y los 1.500 millones de pesos. Son proyectos que se venden sobre planos, es decir, antes de comenzar con las obras y con los desembolsos de créditos. El 80 por ciento se entrega en obra gris -el comprador se encarga de terminarlo por su cuenta-.

Los grandes constructores son los que están en la jugada. Firmas como Arias, Serna y Sarabia están levantando, por ejemplo, seis torres con apartamentos de 200 y 360 metros en los cerros orientales. Son inmuebles que, en obra gris, cuestan entre 400 y 800 millones de pesos pero que, acabados, pueden valer hasta un 30 por ciento más. "En menos de un mes hemos vendido 76 de las 90 unidades que planeamos edificar", asegura Eduardo Sarabia, socio de la firma.

Escalar Ltda. también está metida de lleno en el negocio y adelanta simultáneamente tres proyectos diferentes al norte de Bogotá. Uno de ellos es el de Altos del Retiro con apartamentos entre 280 y 300 metros cuadrados; un segundo está ubicado en la calle 90 con carrera 10 (Lofts de 110 y 190 metros cuadrados) y un tercero en Rosales con apartamentos desde 400 hasta 700 metros. "Todos los proyectos se negociaron sobre planos y están vendidos en un ciento por ciento", dice el presidente de Escalar, Héctor Uribe, para quien la construcción de vivienda de estratos altos está volviendo con fuerza.

Hacia ese mismo rango apuntan también proyectos de firmas como Constructora Colpatria, Ospinas, Cusezar y Bolívar. Desde el primero de abril de este año se han iniciado en Bogotá 389 proyectos de venta sobre planos para la edificación de viviendas de lujo, según Camacol.

Este pequeño boom, que se inició a finales del año pasado y tomó fuerza durante 2002, no es exclusivo de Bogotá. En Medellín y Cali sucede lo mismo. Sin que lleguen a ser corrientes los apartamentos de 1.500 millones de pesos que se veían en otras épocas, sí son muchos los de 500 millones que comienzan a levantarse en algunos barrios exclusivos.

"Existe mucha demanda de los estratos 5 y 6 pero cero oferta. La gente se queja todo el tiempo de que hay un déficit de vivienda. Por eso se están vendiendo como pan caliente los siete proyectos de apartamentos de 250 y 400 metros que se adelantan en Santa Teresita, Juanambú, Normandía y Ciudad Jardín", dice María del Socorro Castillo, de la firma de bienes raíces S.C. Inmobiliaria de la ciudad de Cali.

En plena recuperacion

Indicadores como el número de transacciones inmobiliarias, las licencias de construcción y el crecimiento de los créditos desembolsados evidencian que la demanda de inmuebles de estratos altos ya superó la oferta y que los precios han comenzado a subir como consecuencia de la escasez de vivienda.

Durante los primeros seis meses de 2002 los negocios inmobiliarios sumaron 4,5 billones de pesos y se realizaron cerca de 105.000 transacciones de compraventa y arriendo, un 23 por ciento más que el año pasado. Según el Dane, las licencias aprobadas aumentaron en un 88 por ciento y se estima que una tercera parte corresponde a estratos altos. Los créditos desembolsados a constructores y particulares se han duplicado y hasta el mes de agosto sumaban 628.400 millones de pesos.

"El stock de vivienda en estrato 6 se agotó desde finales de septiembre del año pasado", asegura Sergio Mutis, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas, Fedelonjas. De acuerdo con Mutis, por cada vivienda de lujo que se construye se crean entre ocho y 12 empleos directos; el doble de lo que se genera con una de estrato medio?bajo.

Y es que de todo el mundo es conocido, además, el efecto multiplicador que tiene la construcción de estratos altos sobre otros sectores de la economía, ya sea directamente o a través de su impacto sobre la demanda agregada. Ya, por ejemplo, una industria que vivió cerca de tres años en crisis, como la del mármol y los acabados de lujo -griferías, cerámicas, lozas, enchapes- está presentando tasas importantes de crecimiento.

Las causas del auge

Tres son las razones que explican el auge de la construcción de estratos 5 y 6. Primero, que desde 1997 no se volvieron a construir en el país viviendas de este tipo, lo que generó una demanda represada. "Durante ese tiempo la gente se casó, tuvo hijos y empezó a consumir el 'stock' de vivienda de estrato alto que todavía existía", dice Héctor Uribe, de Escalar Ltda. Una vez se empezó a desinflar el stock de inmuebles en manos de las entidades financieras comenzó a moverse el mercado del usado y la demanda represada se hizo evidente. Esto se refleja en el repunte que ha tenido el valor del metro cuadrado en lo que va corrido del año.

Segundo, a la caída en las tasas de interés que desestimuló la inversión en papeles de renta fija y a la menor devaluación durante el primer semestre del año (que debilitó el dólar como forma de inversión) y convirtió la finca raíz en una atractiva opción para poner a rentar la plata. A esto se suma que los ataques terroristas del 11 de septiembre a Estados Unidos hicieron que muchos colombianos volvieran a Colombia y repensaran la posibilidad de invertir en bienes raíces.

Tercero, al auge que han tenido entre la población más adinerada las cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC). Desde septiembre de 2001 hasta agosto de 2002 esta herramienta, dirigida a personas de ingresos altos, ha servido para que 9.224 familias tengan casa propia. Las cuentas AFC permiten a las personas cuyos sueldos sean sujetos de retención -es decir que ganen de 2,5 millones de pesos en adelante-, no pagar el impuesto de renta hasta por el 30 por ciento de sus ingresos si lo dedican al ahorro para la compra de vivienda.

El saldo de estas cuentas llegó a 14.000 millones de pesos en agosto pasado y viene creciendo a una tasa mensual de 2.000 millones, según el Icav. "En una reunión celebrada el miércoles de la semana pasada en Presidencia los banqueros me contaban que no tienen un solo cupo más para cuentas AFC. Que hay cola de espera", dice el nuevo director de vivienda del Ministerio de Desarrollo, Jorge Alberto Sánchez. Por fortuna el gobierno de Uribe decidió extender los beneficios de las cuentas AFC por tiempo indefinido y no hasta febrero del año entrante, como inicialmente estaba señalado.

Aunque durante mucho tiempo todo pareció perdido y los avisos de 'se vende' invadieron centenares de ventanas de casas y apartamentos de elegantes barrios de las ciudades colombianas, las cosas parecen estar mejorando para la construcción de vivienda de estrato alto. Es un pequeño boom que ojalá dure.
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