Martes, 17 de enero de 2017

| 2003/08/11 00:00

Casa a la carta

Davivienda lanza el 'leasing' habitacional y el Banco Ganadero los créditos con cuota fija en pesos. ¿Son un buen negocio?

Casa a la carta

Antiguamente quien iba a comprar casa en Colombia no tenía más opción que el viejo, malo y conocido Upac. Hoy en día, en cambio, son tantas y tan variadas las opciones de financiación que se han lanzado que se ha vuelto incluso difícil escoger entre ellas. El comprador no sólo tiene la posibilidad de tomar un crédito en UVR, la versión corregida y mejorada del Upac, cuyas cuotas suben únicamente al ritmo de la inflación. Si no le gusta esta figura, o todavía no le tiene confianza, puede optar por un crédito denominado en pesos, como el que empezó a ofrecer el Banco Ganadero. Y si tampoco lo atrae esta modalidad tiene la opción del arrendamiento con opción de compra, o leasing habitacional, que acaba de lanzar comercialmente Davivienda.

¿Son buen negocio las nuevas modalidades de financiación que han lanzado los bancos? La respuesta, como siempre, depende de las condiciones financieras de cada cliente y de lo que crea que va a pasar en el futuro con la inflación. Lo bueno, en todo caso, es que hay más opciones de dónde escoger, de manera que cada comprador encuentre su crédito a la medida.

Suponga que usted considera la posibilidad de endeudarse para comprar un apartamento de 100 millones de pesos. La opción más novedosa que encuentra para comprar este inmueble de estrato 5 ó 6 es la del leasing habitacional. Esta figura existe en el papel (en la ley) desde enero de este año pero hasta ahora únicamente Davivienda la ofrece dentro de su portafolio de productos. ¿En qué consiste? Básicamente, en tomar en arriendo el apartamento y, al final de un plazo pactado, tener la opción de comprarlo pagando una suma de dinero.

Cuando se reglamentó el leasing habitacional la expectativa era que las personas que lo tomaran no tuvieran que pagar cuota inicial. Pero esto todavía no se ha cumplido, pues el leasing de Davivienda exige una cuota inicial de 30 por ciento. De manera que si usted va a comprar el apartamento de 100 millones acudiendo a esta modalidad le tocaría pagar por adelantado 30 millones, al igual que en un crédito hipotecario.

Para los 70 millones de pesos restantes el usuario del leasing debe elegir el porcentaje de opción de compra. Esto es, el valor que deberá pagar al final para quedarse con el apartamento. También deberá decidir entre un leasing en UVR o en pesos. Si opta por la primera modalidad, lo financiarán hasta 15 años. Si elige la segunda (en pesos) tendrá un plazo máximo de 10 años. El valor de las cuotas en el tiempo depende de la opción que escoja (ver tabla).

Lo interesante del leasing en pesos es que se puede saber de antemano a qué precio se podrá ejercer la opción de compra del inmueble en el futuro. Por ejemplo, en el caso del apartamento de 100 millones de pesos, después de la cuota inicial queda un saldo por financiar de 70 millones. De éstos el usuario puede dejar 30 por ciento, que son 21 millones, para pagar al final, y financiar los restantes 49 millones a 10 años. Pagará entonces cuotas mensuales de 1.200.000 pesos y al final pagará 21 millones para quedarse con el apartamento. El leasing en UVR tiene la misma lógica, aunque las cuotas y el valor por pagar al final no se fijan en pesos sino en UVR. Es decir, están atados a la inflación.

Ahora bien. ¿Qué pasa si al cabo de los años el apartamento se valoriza? El cliente se gana la diferencia. Claro que también ocurre lo mismo con los créditos hipotecarios. Cuando la propiedad raíz sube de precio siempre existe la posibilidad de vender el apartamento, pagar el crédito y quedarse con la diferencia.

La principal diferencia que hay entre los créditos convencionales y el leasing es que en los primeros el inmueble pasa a ser propiedad del cliente desde el inicio, mientras que en el leasing sigue perteneciendo al banco hasta el final. ¿Qué pasa entonces si usted ha optado por el leasing y se 'cuelga' en las cuotas? Si se atrasa tres meses y no puede llegar a ningún arreglo, Davivienda sencillamente le quitará el apartamento. Es grave, pero no tanto como suena, pues tiene al menos la posibilidad de vender el contrato. Es decir, de conseguir otra persona que continúe con el leasing y que le reconozca lo que usted haya pagado hasta ese momento. Si tiene suerte, logra salvar algo de plata, pero de todas maneras pierde el apartamento.

Al hacer los cálculos se encuentra que, desde el punto de vista financiero y tributario, es indiferente tomar un leasing o un crédito hipotecario. En este sentido, la única diferencia es que en el préstamo normal se financia la totalidad del inmueble, mientras que en el leasing se deja una parte para pagar al final y por eso el valor a financiar es menor. Esto último hace que las cuotas del leasing sean más bajas.



Quietos en pesos

La otra gran novedad para los compradores de vivienda es la de los préstamos hipotecarios en pesos a tasa fija. El Banco Ganadero lanzó este producto hace algunas semanas para créditos superiores a 70 millones de pesos, y otros bancos están a punto de hacerlo. Mientras que en los créditos en UVR las cuotas y los saldos varían con la inflación, en los créditos en pesos las cuotas no cambian nunca. El cliente no corre el riesgo de que su cuota mensual se dispare porque la inflación y, por lo tanto, la UVR aumentaron más de lo previsto.

Así, si usted está interesado en el apartamento de 100 millones, podría tomar el crédito del Banco Ganadero. Este le financia hasta 70 por ciento del valor del apartamento, es decir, 70 millones, durante un plazo máximo de 10 años a una tasa de 21 por ciento anual. De esta forma, usted pagaría un 1.300.000 pesos mensuales durante todo el crédito. La primera y la última cuota serían exactamente iguales.

¿Hizo un buen negocio? En primer lugar, se quitó de encima la preocupación de que las cuotas del crédito aumenten. Pero, por tener esta tranquilidad, la cuota que comienza pagando es 300.000 pesos más alta que si hubiera tomado un crédito en UVR. La ventaja está en que, si su salario va aumentando con la inflación, el porcentaje de sus ingresos que usted destina al préstamo será cada año menor. Si la inflación sube mucho, cabe esperar que el salario también lo haga, y en ese caso usted habrá hecho el negocio de su vida. En cambio, si la inflación baja, ocurrirá lo contrario, pues seguirá pagando una tasa muy alta.

Otra forma de verlo es comparar la cuota que deberá pagar al final del quinto año con cada tipo de crédito. Si la inflación sigue controlada en un nivel cercano al 5 por ciento las cuotas en UVR o en pesos serán muy parecidas al final del año cinco. Pero si la inflación se dispara al 20 por ciento, por decir algo, la cuota del crédito en UVR prácticamente se duplicará, mientras que con el crédito en pesos seguirá intacta (ver tabla).

Frente a los préstamos en pesos hay que preguntarse si la tasa del 21 por ciento es alta. La comparación hay que hacerla con los títulos de deuda del gobierno. Los TES a 10 años, que es el mismo plazo de los créditos hipotecarios, rinden un 14 por ciento anual. Esto quiere decir que al prestarle al público al 21 por ciento el banco está ganando 7 puntos más de los que ganaría comprando TES, aunque también está asumiendo un mayor riesgo de no pago. La otra referencia son los créditos de consumo. Hay que recordar que para este tipo de préstamos los bancos están cobrando tasas cercanas a 29 por ciento. Así que la tasa de los créditos hipotecarios no se ve tan alta en comparación.

De cualquier forma, si usted se resuelve por el crédito en pesos a una tasa del 21 por ciento y mañana otro banco le ofrece una tasa menor, puede en cualquier momento prepagar el primer crédito e irse con el segundo sin tener que pagar ningún tipo de multa o penalidad. Los bancos hipotecarios siempre han cobrado tasas muy parecidas, o iguales, por los créditos. Pero la competencia los ha llevado a ofrecer nuevas modalidades y también a bajar un poco las tasas. Por eso la opción de sustituir créditos se abre ahora como una posibilidad interesante.

El leasing hipotecario y los créditos en pesos son dos novedades que vienen a sumarse a los estímulos que el gobierno ya había diseñado para incentivar la compra de vivienda. Primero fue la exención tributaria de las cuentas AFC y después el seguro contra la inflación. Este último le asegura al cliente que, no importa lo que pase con la UVR, sus cuotas no podrán subir a más de 6 por ciento anual. Este seguro fue pensado por el gobierno para vivienda de estratos medios, por lo que sólo se aplica a créditos de hasta 43 millones e inmuebles de hasta 107 millones de pesos. Tiene además un tope: los primeros 40.000 compradores de vivienda nueva o usada que soliciten crédito hasta el 15 de enero de 2005. Hasta finales de julio casi 5.000 personas eran beneficiarias del seguro.

En momentos en que la economía se reactiva y la compra de vivienda vuelve a ser un negocio atractivo, han aparecido modalidades de financiación en el país que son cualitativamente distintas al Upac y la UVR. Son un poco más complejas e involucran en el fondo una gran apuesta. Si usted es de los que cree que en el futuro la inflación va a subir, tome un leasing o un crédito en pesos. Si cree que va a bajar, elija el leasing o el préstamo en UVR.

¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.