Casas en el aire

Una de las grandes promesas que no ha podido cumplir el presidente Álvaro Uribe es la de cerrar la brecha que hay en materia de vivienda de interés social. Y cuando ya parecía que había encontrado la fórmula para atraer constructores con grandes capitales para invertir en macroproyectos de este tipo, todo se le vino al piso.

La idea era construir grandes ciudadelas, tipo El Salitre en Bogotá, de las que dejan huella en una ciudad. En total el programa prevé la construcción de 214.000 viviendas para darles techo a 1,5 millones de personas. Y de hecho, en menos de año y medio, ya se han comenzado a construir 140.000 para los más pobres, es decir, poco más de la mitad de la meta.

Pero todo se frenó hace menos de un mes, cuando a raíz de una tutela interpuesta por un grupo de concejales de Bogotá, la Corte Constitucional consideró que la forma como se están impulsando estas megaobras atenta contra la autonomía de cada municipio, pues son estos, y no el gobierno nacional, los llamados a definir el uso de su suelo.

El fallo ha provocado polémica. Tal y como está planteada la situación algunos podrían concluir que a la buena labor del gobierno se le atravesó el interés de quién sabe qué concejales, que lograron estimular el purismo de la Corte Constitucional y por esa vía acabaron con una herramienta eficaz de atención del Estado a los más necesitados. De hecho, cuando se conoció el fallo, el viceministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, cuestionó en ese sentido a los cabildantes: "No querían perder ese feudo de poder que es hacer pasar los proyectos por sus despachos. Ponen freno a la solución del déficit de ciudades como Bogotá, que tenía en estudio más de 10 proyectos que iban a generar unas 90.000 viviendas con una inversión de seis billones de pesos".

Pero la realidad es mucho más compleja. Es cierto que el déficit del país de esta clase de vivienda (que va de 36 a 78 millones de pesos) es gigantesco y solo se podría suplir con la construcción de unas 700.000 unidades. Pero las políticas que han regido la materia en la última década solo han permitido construir en promedio unas 60.000 viviendas por año.

Uno de los cuellos de botella es que falta tierra para este tipo de proyectos. Y es ahí donde entran a jugar los municipios, pues los concejos de cada ciudad son los que deciden cuál tierra destinan para ese fin y lo hacen a través de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT). Pero en muchos casos, por falta de interés o por lo complicado de la negociación con los dueños de las tierras, el resultado final es que se construyen muy pocas casas para pobres.

De ahí que para sacar adelante los megaproyectos, el gobierno decidió montar un plan de choque: incluyó medidas en el Plan Nacional de Desarrollo que con el argumento del "interés social nacional" le permitía habilitar tierras en cualquier lugar del país, sin necesidad de pasar por los engorrosos trámites locales. Y resuelto el punto legal, también logró idearse el negocio: compraba predios a menor precio y de mayor extensión de tal manera que el mismo constructor al que antes no le parecía atractiva la utilidad de una casa que se vende a 36 millones de pesos, ahora se interesaba por tratarse de proyectos de 25.000 viviendas como Ciudad Verde en Soacha. El mismo que el presidente Uribe lanzó el pasado martes.

Y como ese, hoy avanzan, en Barranquilla, el proyecto Villas de San Pablo, de 20.000 viviendas; en Cartagena, Ciudad Bicentenario, de 15.000; en Cali, Altos de Santa Elena, de 2.100, y Ecociudad (corregimiento Navarro), de 40.000; en Medellín, la Ciudadela Nuevo Occidente (Pajarito), de 6.000, y en Neiva, Bosques de San Luis, de 5.000 viviendas.

En estos proyectos no solo se involucran recursos diversos -desde donaciones, hasta dineros de cajas de compensación, de los municipios y de la nación- sino que por su tamaño se convierten en pequeñas ciudades con colegios, zonas comerciales, hospitales, puesto de Policía y hasta zona franca, en el caso de Soacha.

Antes de la tutela que les quitó el impulso a los megaproyectos, la Contraloría General de la Nación ya había puesto reparos a este modelo. El ente de control planteó que habilitar de un momento a otro extensas áreas como suelo urbano causaba importantes impactos ambientales, sociales y económicos, que no estaban lo suficientemente analizados ni reglamentados. Por ejemplo, los proyectos de estas características generan plusvalía, tanto para los promotores del proyecto como para sus vecinos, que no es claro a quién y de qué forma se cobrará.

El viceministro Henao dice y presenta pruebas de cómo los proyectos que alcanzaron a comenzar y los que están en capilla "no se hicieron a espaldas de los municipios" y, al contrario, fueron fruto de un proceso de concertación.

Si es así, ¿qué fue lo que no les cuadró a los concejales de la tutela? Lo primero que llama la atención es que quienes interpusieron esa acción legal conforman una especie de bancada reconocida en Bogotá como responsable en su trabajo. Allí están Carlos Vicente de Roux, del Polo; Ángela Benedetti, del Partido Liberal; Carlos Fernando Galán, de Cambio Radical, y Antonio Sanguino, del Partido Verde. Uno de los puntos de fondo de sus cuestionamientos es que, según ellos, la norma no solo sirve para vivienda de interés social y eso podría abrir un boquete significativo al modelo de descentralización del país. Y el otro es que el gobierno central pudo haber utilizado otros recursos que permite la legislación vigente para sacar adelante esos proyectos. "Hay cosas con las que no se debe jugar para hacer lo bueno. Meterse con las autonomías es pegarle a la democracia", dijo De Roux al explicar el porqué de la tutela.

La reconocida urbanista Liliana Bonilla, asesora de varios municipios, advierte sobre el riesgo de que este tipo de megaproyectos se conviertan en grandes parches si no se articulan con el diseño de las ciudades. Aunque también señala que el proyecto de Santa Elena en Cali, uno de los macroproyectos en cuestión, donde se construyen 2.000 viviendas, funciona muy bien, pues se construyó en un terreno que ya estaba incluido para ese fin en el Plan de Ordenamiento Territorial.

La decisión de la Corte Constitucional más que un freno, puede convertirse en una oportunidad para que se articulen las dos visiones. La fórmula de los macroproyectos ya demostró que es efectiva para sacar adelante proyectos de vivienda en gran volumen y para atraer inversión. Por ahora, después del fallo, cerca de 10 macroproyectos ya consolidados podrán continuar y cerca de ocho que están en etapa de diseño quedan congelados.