A COMPARTIR SE DIJO

En medio de los veloces cambios que se están dando en el turismo colombiano, nuevas formas de propiedad y goce de los sitios de descanso están de moda. El tiempo compartido y la multipropiedad de modernos complejos turísticos son el fenómeno más reciente entre los colombianos. Tan novedosos son los productos que el Ministerio de Desarrollo preparauna reglamentación que dará claridad sobre el negocio y dotará de elementos de seguridad a los inversionistas nacionales.

El tiempo compartido se basa en la idea de ofrecer al público el derecho a disfrutar de unas vacaciones en una vivienda, o en otra unidad de alojamiento, integrada a un complejo turístico con los servicios e instalaciones propios de sitios de descanso, durante un tiempo determinado cada año. Se cubre así una necesidad de los turistas que compran un inmueble que solo ocupan durante una parte del año, y que sin embargo requiere una cuantiosísima inversión de amoblamiento inicial y de gastos anuales de mantenimiento.

En el tiempo compartido se adquieren vacaciones por tiempo fijo -casi siempre una semana y en la misma unidad cada año- o por tiempo flotante -en el cual varían la unidad o semana, año con año-. Su regla básica: tener asegurado el alojamiento vacacional del futuro a precios de hoy. El uso de la propiedad se divide básicamente en 52 inversionistas, lo mismo que la cuota de mantenimiento. En escencia se trata de un estilo recreacional que cumple con 20 años de existencia en el mundo.

A mediados de los 60 una crisis inmobiliaria hizo historia en Europa. En Francia tuvo los peores efectos, las ventas se paralizaron y a alguien se le ocurrió aplicar algo muy usual en los Alpes suizos. En 'Superdevoluy', un destino de esquí para los vacacionistas, se había establecido un sistema que permitía a grupos, el uso ocasional del sitio de recreo. Los franceses se copiaron. Vendieron la misma propiedad a varias familias, que adquirían el derecho a un tiempo específico de uso.

Con el éxito inicial en Europa, la multipropiedad y el tiempo compartido se trasladaron en los 70 a Estados Unidos, específicamente a Florida y California donde tuvo gran auge en materia turística. Al comienzo fue algo inflexible, poco comercial y no masivo. Pero su factor multiplicador beneficiaba tanto al usuario como al constructor. El primero adquiría un bien que no tenía cerrado todo un año y que solo usaría una o dos semanas en ese lapso, pagando servicios y expuesto a problemas de inseguridad, etc. El constructor, al vender la propiedad al menudeo, conseguía más rápidas ventas y con mayor rentabilidad. Más adelante el negocio se internacionalizó y dos grandes cadenas casi que lo controlan.

Los alemanes John y Christel DeHaan constituyeron en 1974 Resort Condominium International, R.C.I. (Reservaciones de Condominios Internacionales S.A. de C.V.), en Indianápoles, Estados Unidos, que hoy controla el 80 por ciento del mercado. R.C.I. cuenta con más de 2.600 desarrollos turísticos afiliados en 75 países del mundo. Tiene 1.729 familias miembros y durante todo el año pasado realizó 1'254.340 intercambios. La segunda empresa de intercambio es Interval, fundada por el cubano Mario Rodríguez. Cuenta con unos 1.100 complejos turísticos en 55 países. La base de familias socias es de 475.000.

La actividad genera ventas anuales por 3.740 millones de dólares en todo el mundo. Desde 1980 hasta hoy, el número de complejos de tiempo compartido ha crecido a nivel mundial en un 600 por ciento, mientras las ventas anuales de semanas de tiempo compartido se han incrementado en un 300 por ciento y el volúmen total de ventas de la actividad ha credido en un 650 por ciento. En ese período, se han vendido alrededor de 3.3 millones de semanas de tiempo compartido. Con el ritmo de crecimiento actual se prevé que las ventas de tiempo compartido alcancen los 30.000 millones de dólares en los próximos 12 años.

Además mueve 1.200 millones de dólares anuales en gastos de transporte por concepto del desplazamiento a los complejos turísticos, 30.000 empleos permanentes y 10.000 temporales en puestos operativos y de dirección en las zonas de descanso, y 45.000 puestos de trabajo indirectos permanentes en las áreas receptoras. Si el condominio en el que se adquiere el tiempo compartido (time sharing) está afiliado a una cadena multinacional de intercambio, el suscriptor asume el derecho inmediato de hospedaje en los condominios afiliados al sistema. Claro está dependiendo de las disponibilidades de espacio en otros lugares. El contrato con la cadena mundial es independiente y tiene un costo de suscripción anual adicional.

Actualmente existen cuatro formas básicas de propiedad en condominios vacacionales. La propiedad común y corriente, la copropiedad (en donde se comparten las áreas comunes), la multipropiedad (donde se tiene un porcentaje determinado en la propiedad) y el time sharing (en donde se comparte el uso y goce de una construcción). En algunos casos, las diferencias son sutiles y cada comprador debe saber a ciencia cierta qué clase de estas cosas le están vendiendo.

El intercambio es una especie de cuenta bancaria. Para que el miembro de un programa de intercambio pueda pedir vacaciones en un sitio distinto al que compró, debe 'depositar' (ceder su lugar y período vacacional) para lograr hacer un 'retiro' en el 'banco de espacios' correspondiente de la cadena afiliada. La prioridad de cada solicitud se resuelve con base en cinco conceptos: la demanda, oferta y uso de la semana; la temporada; la oferta y demanda de los períodos vocacionales en el área geográfica del sitio pedido; el tamaño y tipo de unidad y la anticipación con la cual se deposite el período vacacional en el banco de espacios.

Actualmente el 90 por ciento de los venezolanos están afiliados a un sistema de tiempo compartido. Hoy oficialmente están afiliados a R.C.I. e Interval, seis desarrollos o proyectos turísticos colombianos. Al menos hay unos 10 tramitando esa posibilidad. En junio pasado fue constituida la Asociación Colombiana de Tiempo Compartido con el objetivo primordial de "impulsar el desarrollo armónico de la actividad entre promotores, comercializadores operadores, cadenas de intercambio y usuarios de proyectos y productos de tiempo compartido", advierte María Fernanda González, directora ejecutiva de la agremiación que además contribuirá a la autorregulación de la industria y a mediar en los problemas comunes a los proyectos en ejecución.

Entre los fundadores de la asociación están Calima Resort, un proyecto turístico, residencial y hotelero desarrollado por el Grupo Yanguas-Holguines del Valle del Cauca. Está ubicado en el lago Calima en un terreno de 3.3 millones de metros cuadrados, con área construida de 90.000 metros cuadrados, estilo victoriano, que albergará clubes, marina, vivienda campestre, hotel, centro de convenciones y spa. El Hotel Santa Clara, en la zona histórica de Cartagena, que contará con un área construída de 18.400 metros cuadrados, con 138 habitaciones, 97 hoteleras y 41 a tiempo compartido. Sería manejado por Hyatt, Meliá, Sheratton o Sofitos. Otro complejo es el Melia Bahía Tayrona Hotel & Golf Resort, a 30 minutos de Santa Marta, en estribaciones de la Sierra Nevada. Con inversión de 20.000 millones de pesos, en 21.800 metros cuadrados de construcción contará con 124 cabañas -suites de tiempo compartido, hotel con 293 habitaciones, 400 metros de playa, canchas recreativas y campo de golf-.

La Constructora Bolívar, filial de Seguros Bolívar, decidió incursionar en el sector turístico para construir un hotel de primera categoría en Zuana Beach Resort, en las faldas de la Sierra Nevada. Contará con 126 suites completamente dotadas, con capacidad para cuatro a ocho personas, comercializadas en su totalidad bajo el esquema del tiempo compartido. Mientras tanto, en la zona norte de Cartagena, en un lote de más de 2.4 millones de metros cuadrados, se construirá el complejo urbanístico y turístico El Faro. El plan maestro del complejo comprende 700 lotes de 1.500 metros cuadrados, un club campestre con alojamiento, un resort hotel con suites, bungalós y unidades hoteleras, un campo de golf de 18 hoyos, par 72, y más adelante, centro comercial, centro de salud y sede comunal.

Los proyectos de los seis socios fundadores de la Asociación demandarán una inversión cercana a los 190.000 millones de pesos, construirán 1.745 habitaciones y generarán 3.400 empleos en el proceso de construcción de los complejos (además de 1.580 empleados en la operación directa). Cifras que sirven para medir el pulso de una industria que tiene las chimeneas a todo vigor.