Compras con diversión

No hace falta ver las últimas cifras del Dane, que hablan de un incremento de 95 por ciento en las nuevas construcciones dedicadas al comercio, para comprobar la fuerza que ha tomado el negocio de los centros comerciales en el país. Basta con recorrer las calles de Bogotá, por ejemplo, para ver las vallas que anuncian proyectos como El Retiro y La Cabrera, junto al Andino en la carrera 11 y, en el occidente de la ciudad, complejos comerciales de gran tamaño como el Portal de la 80, Alamos Diverplaza y Unicentro de Occidente. Son sólo algunos de los ocho centros que actualmente se construyen en la capital, con inversiones totales que la Lonja de Propiedad calcula en 263.000 millones de pesos.

La lista es larga y se extiende también a otras regiones. En cercanías de Cali, por ejemplo, se construyen el Llano Grande y La Herradura, además de Palmeto Plaza; en Manizales avanza Cable Plaza y en Medellín acaban de terminar la ampliación de Oviedo. Incluso en los países vecinos se puede apreciar hasta dónde ha llegado la recuperación de los constructores colombianos. Pedro Gómez y Compañía está próximo a inaugurar un centro comercial en Panamá y planea otro en Ecuador.

La gran cantidad de proyectos que hay en Colombia, en todo caso, habla de un auge en la construcción de centros comerciales que no se veía hace años, décadas quizás. Aunque desde hace un tiempo se venía hablando de reactivación entre los constructores de vivienda, la novedad ahora es que los proyectos comerciales han tomado la delantera. En los primeros siete meses de este año las licencias de construcción de vivienda, medidas en metros cuadrados, crecieron 13 por ciento, mientras que las de edificaciones destinadas al comercio aumentaron 95 por ciento, según reportó el Dane.

"El de los centros comerciales es un negocio cíclico, y ahora estamos en una fase claramente expansiva, explica Rafael España, director económico de Fenalco. Claro está que los centros están dando un salto cualitativo importante, tanto en la forma de financiarse como en su orientación más marcada al entretenimiento", añade. Se refiere a las nuevas prácticas de los centros comerciales: ofrecer los locales en arriendo y no en venta, y ampliar generosamente los espacios destinados a la diversión. Por eso quienes se mueven en este sector coinciden en que ahora que ha renacido el negocio es otro.

Detras del auge

Una de las razones que explican la explosión de proyectos comerciales es que hace mucho tiempo no se construía ninguno. "En Bogotá, con excepción de Atlantis, llevábamos casi una década sin desarrollar un centro comercial grande. Si se tiene en cuenta que la población de la capital aumentó 1,8 millones de habitantes en los últimos 10 años, había un represamiento muy grande", dice Sergio Mutis, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. De otro lado, explica, la inversión en finca raíz se volvió atractiva por la rentabilidad que ofrece en un entorno de bajas tasas de interés. Según sus cálculos, dar en arriendo un inmueble comercial produce un rendimiento de entre 10 y 12 por ciento anual, sin contar la valorización que pueda tener.

Otra cosa que, a juicio de los empresarios del sector, volverá más atractiva la inversión en complejos comerciales es la nueva ley de arriendos, aprobada hace tres meses, que agiliza los lanzamientos de quienes no paguen cumplidamente el canon. Esta norma, que busca corregir uno de los problemas que frena la inversión en vivienda -la mora de los inquilinos-, tendrá también un impacto importante en los proyectos comerciales si se tiene en cuenta la forma como éstos se financian hoy. Antiguamente el promotor de un centro comercial tomaba un crédito en el banco, hacía la obra y empezaba a vender los locales. A medida que salía de ellos le iba pagando al banco. A los comerciantes, por su parte, les parecía atractivo comprar locales en los diferentes centros comerciales para abrir sus almacenes "en terreno propio".

Este esquema funcionó muy bien en la época en que la propiedad raíz se valorizaba. Pero después, con la crisis, los comerciantes entendieron que una cosa es vender ropa, zapatos o comida y otra muy distinta la inversión inmobiliaria. Cuando cayó el precio de los locales los dueños de los almacenes cayeron en cuenta de que tenían buena parte de su capital comprometido en propiedades, lo cual los distraía de su negocio principal, que era el comercio.

Por eso ahora en algunos de los centros que están construyéndose no se venden locales, sino que únicamente se arriendan. El promotor diseña el centro, consigue los arrendatarios y, con la garantía de los cánones que recibirá en el futuro, busca la plata para hacer la obra. El primer complejo comercial que se hizo bajo esta modalidad fue Atlantis Plaza, en Bogotá, pero ya otros han seguido el ejemplo.

"Eso ya está inventado a nivel mundial. En Colombia antes habíamos sido atípicos en el negocio porque había mucha especulación con los precios de los locales", dice Guido Fernando Tejada, gerente de Llano Grande, un centro comercial entre Palmira y Cali que se está haciendo bajo la modalidad de alquiler. Por su parte Juan Manuel Pérez, gerente financiero de Alamos Diverplaza, un centro que se construye actualmente en el occidente de Bogotá, explica que ellos cobran un arriendo, dependiendo del tipo de negocio. "En algunos locales, que generan un mayor tráfico de compradores, se hacen concesiones especiales, con un canon mínimo y un porcentaje sobre las ventas", explica Pérez. Otro complejo comercial nuevo que no está vendiendo locales sino únicamente arrendando es San Rafael, también en Bogotá.

Esta modalidad les vuelve la vida más fácil a los comerciantes, que ya no tienen que comprar locales para poder abrir sus almacenes. Para los promotores, en cambio, las cosas se vuelven más difíciles. A los bancos les gusta financiar proyectos comerciales bajo el esquema tradicional porque recuperan sus créditos relativamente rápido, a medida que se van vendiendo los locales. En cambio, cuando un promotor construye para arrendar, sólo recupera su inversión al cabo de cuatro o cinco años, y a ese plazo los bancos no le jalan tan fácil.

En todo caso algunos promotores se las han ingeniado para sacar adelante proyectos bajo la modalidad de arriendo. En unos casos le piden al comerciante una prima inicial, que es como un derecho por estar en el centro, y en otros simplemente le exigen que pague varios cánones por anticipado. Unas veces cobran un arriendo fijo, otras unos variables en función de las ventas que tenga cada negocio, lo cual se asemeja más a la figura de la concesión.

Bajo el esquema tradicional, cuando cada cual tiene su local, las asambleas de propietarios de los centros comerciales son largas y caóticas y las decisiones se demoran. En Medellín hubo un caso famoso porque no se ponían de acuerdo para abrir el domingo, hasta que la Corte se pronunció al respecto. En cambio, cuando todos los locales pertenecen a un mismo dueño la administración se vuelve más fácil y se agilizan las decisiones sobre el uso de los espacios comunes y las promociones, algo muy importante para enfrentar la creciente competencia de los hipermercados.

Estos últimos, por lo demás, trajeron un cambio relevante en el comercio. Antiguamente la gente iba a los centros comerciales a hacer mercado. Los locales que más atraían al público (lo llamados locales 'ancla') eran precisamente los supermercados. Pero a medida que se fueron extendiendo por todo el país las grandes superficies y los hipermercados, los centros comerciales empezaron a apoyarse cada vez más en el entretenimiento. Por eso surgió una segunda generación de centros comerciales, en la que los locales 'ancla' pasaron a ser los cines. "En los países desarrollados se está hablando ya de una tercera generación de centros, dice Rafael España, de Fenalco. Estos están dedicados en un altísimo grado al entretenimiento, con juegos, canchas de golf, museos y librerías virtuales, entre otras cosas. Hacia allá apuntan los nuevos proyectos en Colombia".

De manera que, después de un largo letargo, el negocio de los centros comerciales ha revivido con fuerza en el país y ha empezado a ponerse a tono con las últimas tendencias: locales en arriendo y compras con diversión.