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| 9/24/2004 12:00:00 AM

¿El fin del 'boom'?

Los precios de la vivienda nueva de estratos altos se han disparado a niveles que algunos consideran preocupantes. La euforia de la finca raíz podría estar llegando a su fin.

Muchos colombianos recuerdan las épocas, a comienzos de la década de los 90, en que el metro cuadrado de algunos apartamentos en el norte de Bogotá llegó a costar lo mismo que en Nueva York. Y, por supuesto, no han olvidado el desplome que sufrieron los precios de la finca raíz en 1997, cuando el valor de los inmuebles que habían comprado pocos años atrás se redujo a la mitad mientras crecía el saldo de sus créditos hipotecarios hasta niveles impagables. Aprendieron, a costa de entregar sus viviendas para cubrir las deudas, que lo que sube como palma baja como coco.

Por eso ya algunos comienzan a mirar con preocupación el rápido aumento que se ha registrado en los precios de la finca raíz durante el último año y medio. "En el sector de la construcción se ha creado una burbuja especulativa que hay que desinflar suavemente para que no explote más adelante", escribió hace poco el ex ministro Rudolf Hommes en una columna de opinión. En barrios como Chicó o Santa Bárbara, en Bogotá, los precios de la vivienda para estratos 5 y 6 se han disparado. Algunos constructores incluso hablan de proyectos 'estrato 8' en los que un metro cuadrado puede estar entre 3,5 y 4 millones de pesos. Ante estos precios, muchos compradores se preguntan si no será demasiado tarde para invertir en vivienda o, peor aún, si en cualquier momento el valor de los inmuebles puede desinflarse como sucedió hace unos años.

Lecciones del pasado

Los constructores y expertos en negocios inmobiliarios son categóricos al afirmar que el auge reciente de la construcción no se parece en nada a la burbuja de principios de los 90. En primer lugar, los precios de la vivienda no han crecido tanto como lo hicieron en esa época y, por ahora, sólo están recuperando el terreno perdido durante la crisis.

Un apartamento nuevo de 100 millones de pesos en 1992 llegó a costar 160 millones a finales de 1995, con lo que la valorización después de restar la inflación fue del 35 por ciento. Vino entonces el colapso de la finca raíz y, para diciembre 2002, el mismo apartamento podía tener un precio cercano a los 80 millones. Con la recuperación que comenzó a darse desde los primeros meses de 2003, hoy ese inmueble está alrededor de 104 millones de pesos. Esto quiere decir que, descontando inflación, se ha valorizado cerca de 10 por ciento en menos de dos años.

En segundo lugar, a comienzos de la década pasada los precios de la finca raíz se dispararon como consecuencia, en parte, del lavado de dólares del narcotráfico. El repunte que se ha dado desde los primeros meses de 2003, en cambio, obedece principalmente a la reactivación de la demanda de colombianos de ingresos medios y altos que durante cerca de seis años descartaron la posibilidad de invertir en vivienda.

Pero quizá la principal diferencia entre el boom de hace 10 años y el de ahora es el uso del crédito. Justo antes de la crisis del Upac, en 1998, la cartera hipotecaria equivalía al 12 por ciento del Producto Interno Bruto del país. Hoy no llega al 6 por ciento, lo que indica que, en general, ni los constructores ni los compradores de vivienda quieren acuñarse en los bancos para financiar sus inversiones.

De una parte, los constructores aprendieron que para arrancar una obra primero hay que venderla, al menos hasta el punto de asegurar la plata para terminar el proyecto. No quieren repetir el error que, según cifras de Camacol, hizo desaparecer en los 90 a cerca del 70 por ciento de las firmas de construcción en el país: endeudarse, construir, quedarse con los apartamentos sin vender y quebrarse. Cuando la demanda de vivienda se vino a pique en 1997, a muchos constructores les tocó salir a feriar los inmuebles que tenían en inventario, lo que causó el desplome de los precios.

Hoy la regla es vender sobre planos entre el 40 y el 70 por ciento de la obra, a través de fiducias que guardan la plata de los futuros propietarios. Si no se alcanza ese porcentaje de preventa, el proyecto simplemente no se inicia. Así, el riesgo de acumular inventarios de viviendas terminadas y, por ese camino, de una caída en los precios de la finca raíz es mucho menor hoy que hace 10 años.

De otra parte, los compradores están utilizando fuentes distintas al crédito hipotecario para comprar casa. Seis de cada 10 viviendas nuevas se venden de contado, según un sondeo de Fedelonjas. La plata sale principalmente de los ahorros que tienen las personas en cesantías o cuentas AFC, del dinero que reciben por la venta de su vieja vivienda y de remesas que envían familiares en el exterior. Sin embargo, el número de colombianos con ahorros suficientes para comprar casa de contado ya se está acabando. De ahí que si el crédito hipotecario no despega, la recuperación de la construcción es frágil y son mayores las posibilidades de recalentamiento.

Con cautela

Todos los constructores consultados por SEMANA coinciden en que las ventas han aflojado en los últimos meses a causa de la mayor competencia. "Hace año y medio había en Bogotá 300 proyectos de vivienda. Hoy hay 600", dice Luis Fernando Páez, de Constructora Colpatria. En otras palabras, la oferta se duplicó y los compradores de estrato 5 y 6 se están agotando. Esto se ha reflejado en un menor crecimiento en el inicio de nuevas obras e inevitablemente se sentirá en los precios.

En enero de 2003, el metro cuadrado de un apartamento de rango alto en Bogotá podía estar alrededor de 1.600.000 pesos. Hoy está a 2.400.000 pesos. ¿Demasiado caro? Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas, responde que no. En comparación con otras ciudades de América Latina, como México o Caracas, los precios de la vivienda en Bogotá siguen siendo bajos. Además, dice Mutis, el valor de la tierra y los costos de construcción han aumentado más que los precios finales, por lo que no es de esperar que éstos caigan en los próximos meses.

Lo que sí parece probable es que se estabilicen. Ante la mayor competencia y la aparente saturación de proyectos para estratos 5 y 6 en Bogotá, los constructores tendrán que ser mucho más cuidadosos a la hora de fijar precios. Los compradores, a su vez, no podrán esperar las valorizaciones de entre 30 y 40 por ciento que se dieron en los últimos dos años.

La situación en ciudades como Medellín o Cali es diferente. Allí los precios reaccionaron varios meses después, por lo que es posible que haya espacio para que suban. Sin embargo, dice Felipe Hoyos de la constructora Coninsa y Ramón H., los proyectos de estrato 5 en barrios como El Poblado o La Mota, en Medellín, también han sentido una desaceleración en sus ventas.

Aunque parece exagerado hablar de una burbuja que amenaza con estallar, es claro que la construcción comenzará a enfriarse y a buscar mercados distintos al de la vivienda nueva de estratos altos. Los constructores ya tienen en la mira la edificación de oficinas, bodegas industriales, centros comerciales y vivienda de interés social. La crisis del año 97 les dejó como enseñaza que es mejor diversificarse y no poner todos los huevos en la misma canasta. Los compradores, por su parte, aprendieron que especular con el negocio inmobiliario no es buena idea. Mucho menos cuando lo único que queda después de la euforia de la finca raíz es el guayabo de las deudas.
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