EL HOMBRE MAS RICO DEL MUNDO

Su fortuna, traducida en cifras registra más ceros de los imaginables para hacerla legible: 21 mil millones de dólares que, palabras más, palabras menos, son 4 billones 305 mil millones de millones de pesos casi la cuarta parte de toda la deuda externa de América Latina. El hombre que maneja las chequeras de esta descomunal fortuna es un japonés de 53 años, tan común y corriente en su aspecto como cualquier japonés del montón.
Se llama Yoshiaki Tsutsumi. Su contraparte norteamericana, Sam Walton, el hombre más rico de Estados Unidos, dueño de los almacenes K-Mart, no pasa de los cinco mil millones de dólares. Y otros nombres legendarios como los Rockefeller y los Getty con mil millones de dólares por cabeza, parecen pertenecer a la pobreza absoluta al lado de Tsutsumi.
La finca raíz, dados los exorbitantes precios de la tierra en el Japón, constituye la base de su riqueza. Su padre, Yasujiro Tsutsumi, fundó el Grupo Seibu, que se dedicó a la compra de lotes y bienes raíces antes, durante y después de la Segunda Guerra Mundial. La tierra se la compraban a los aristócratas que no podían pagar los impuestos sobre sus bienes raíces. El Grupo Seibu se dividió posteriormente en dos ramas. Una se concentró en negocios con tierras y bienes inmuebles, y la otra en ventas al menor. Estas compañía es manejada por el medio hermano de Tsutsumi, Seiji. Yoshiaki, por su parte, controla el Grupo de Ferrocarriles Seibu, la empresa privada más grande propietaria de tierras en el Japón. El Grupo posee líneas férreas, complejos turísticos, 24 canchas de golf, pistas de esquí, un equipo profesional de béisbol y la cadena de hoteles Prince una de las más grandes del mundo, con cerca de 23 hectáreas en la ciudad de Tokio.
Por eso, teniendo en cuenta los precios de la tierra en el Japón, la revista Forbes en un informe especial sobre las grandes fortunas japonesas, calcula que Yoshiaki Tsutsumi es, fácilnente, el hombre más rico del mundo.
Al lado de Tsutsumi, Seijiro Matsouka y Rinji Shino, son otros de los grandes billonarios internacionales, también con sus fortunas hechas fundamentalmente en finca raíz.
A los 93 años, Seijiro Matsouka, presidente de las Industrias Matsouka, aún colecciona arte y tierra. Tiene 20 edificios de oficinas en Tokio y un hotel. Durante la Primera Guerra Mundial, importaba productos de belleza para mujeres. Después del gran terremoto de Tokio en 1923, empezó a comprar bienes raíces. Al respecto dice: "Aprendí en mis 40 a que la finca raíz da mayores utilidades y es más estable que el comercio ". El precio de sus bienes raíces se eleva a 2.100 millones de dólares.
Rinji Shino, por su parte, pertenece a una de las familias más antiguas y ricas del Japón. Shino, de 78 años, deriva sus ancestros de la dinastía Taira del siglo XII. Después de la Segunda Guerra Mundial, mucha de la tierra que poseía su familia fue expropiada por el gobierno, incluyendo la mayor parte de la península de Kii cerca de Osaka. Shino logró volver a comprar partes de estas tierras con el producto de la venta de acciones que le había dejado su padre. La propiedad más importante de Shino es el Country Club de Sennan en las afueras de Osaka, cuyo valor se calcula en 850 millones de dólares. Su propiedad solamente en el Japón vale más de 2 mil millones de dólares.

LA PREGUNTA DEL BILLON
El extravagante costo de la finca raíz es uno de los factores que ha convertido al Japón en la cuna de los billonarios del mundo. Registra más que Estados Unidos, aunque tiene la mitad de la población. Y los hay de todas las clases y para todos los gustos: desde los billonarios que han heredado sus fortunas, hasta los self made billonaires. Por eso no es raro que cuando se subasta un cuadro de 40 millones de dólares como el reciente de Van Gogh, el comprador anónimo resulte siendo un nipón.
Aunque las descomunales fortunas de estos Midas modernos despiertan la fantasía y la imaginación, también plantean una serie de interrogantes frente a un pueblo que reconstruyó un país de las cenizas que dejó la Segunda Guerra Mundial. De ahí la pregunta del billón: ¿Qué representa exactamente un billón? ¿Cómo se ha producido esta especie de florecimiento de billonarios en un país cuya economía hace 40 años había quedado en ruinas?
El meollo de la cuestión es que esta prosperidad de unos pocos no ha implicado necesariamente el mejoramiento del estándar de vida popular como ha ocurrido en Estados Unidos. Aunque los magnates japoneses compran castillos en Francia e islas en Hawai, y figuran en revistas de circulación masiva en picantes artículos que alaban el estilo de vida de los poderosos e incluyen fotografías de los grandes de los negocios con sus amantes, los japoneses del común están muy lejos de la prosperidad.
El trabajador urbano, que representa más de la mitad de la fuerza laboral en el Japón, debe luchar aún para pagar los exorbitantes costos de la canasta familiar, problema agravado por un sistema de legislación obsoleto que mantiene los precios artificialmente elevados y que ha conducido a un alza desproporcional en los costos de la vivienda. Pero eso sí, quien haya comprado una minúscula parcela de tierra en Tokio tiene la partida ganada.
En general, las fortunas privadas son el resultado de una legislación que no tiene como prioridad uno a los consumidores. Un ejemplo perfecto es el de la finca raíz. No es accidental que 14 de los 22 billonarios que se han identificado en el Japón, hayan amasado sus fortunas básicamente en negocios de finca raíz. La inflación en este campo ha sido absurda. Debido a la hiperiliquidez y a una especulación desenfrenada, los valores de la tierra en Tokio se han triplicado en tres años y los arriendos en los barrios periféricos se han duplicado en los últimos dos. Un local comercial en Tokio cuesta 10 veces más que en Manhattan. Poniéndolo en otras palabras, aunque la extensión del Japón es el 3% de lo que es Estados Unidos, el valor total de la tierra, estimado en 8 trillones de dólares, es más del doble del americano.
Ahora bien, si alguien intentara vender actualmente una parte significativa de su propiedad durante un prolongado período, los precios probablemente se descolgarían, lo mismo que el valor neto de algunas fortunas. En este caso, los billonarios japoneses pasarían simplemente a ser unos cómodos y tranquilos millonarios. Pero todavía millonarios en serio.

LA VIVIENDA ES SUEÑO
Pero..., ¿por qué la desmesurada inflación en la propiedad raíz? En términos generales, la explicación está en las simples leyes del mercado: mucha demanda y poca oferta.
En Tokio, donde se concentra el 25% de la población, cerca de 30 millones de personas viven en un área de 50 mil kilómetros. Y la ciudad sigue creciendo.
La éscasez de tierra ha sido, en parte, creada artificialmente por el gobierno. Las regulaciones para la construcción han hecho casi imposible la rehabilitación de viejas tierras y edificaciones para darles nuevo uso. Algunos calculan que si toda la tierra destinada a la agricultura en las cercanías de Tokio se destinara para desarrollo de urbanizaciones, la finca raíz en la capital japonesa se duplicaria. En todo el país sólo el 3% de la tierra está utilizada en vivienda.
Por otra parte, una política anacrónica de tributación ha contribuido a restringir el desarrollo urbanístico, presionando la inflación de la propiedad raíz. Un impuesto elevado sobre la venta de bienes raíces y uno bajo sobre la propiedad mantienen estático el mercado de finca raíz.
Peor aun es el manejo de la propiedad rural. En el área metropolitana de Tokio el impuesto promedio de una tierra semiurbana es casi un insignificante 1% del impuesto residencial. Esto, naturalmente, determina que los granjeros conserven sus tierras, amparados en la escalada de precios, y que no las destinen a usos productivos .
Toda esta situación ha permitido la creación, por un lado, de billonarios y, por otro, de tensiones sociales. Los trabajadores asalariados piensan, por obvias razones, que están siendo explotados en beneficio de los terratenientes, granjeros y empresarios que cuentan con la protección estatal de una legislación que los favorece.
Este año se propuso gravar las tierras rurales del área de Tokio como si fueran residenciales, para estimular la oferta de tierra para desarrollos urbanos. Pero el proyecto está archivado y no ha logrado pasar las barreras burocráticas. Y el problema continúa: mientras en Nueva York un inquilino debe pagar tres veces su ingreso anual para comprar vivienda, en la capital japonesa la proporción ascien de a seis veces el ingreso. Si durante la reconstrucción del Japón tener tierra y casa fue la principal política del gobierno para estabilizar la sociedad hoy el inverosímil costo de la finca raíz hace que el sueño de poseer vivienda esté más lejos de convertirse en realidad en el Japón, que en el resto de los países desarrollados.