Viernes, 9 de diciembre de 2016

| 1998/10/26 00:00

EN OBRA NEGRA

Mientras espera el plan de reactivación del gobierno, el sector de la construcción no encuentra piso.

EN OBRA NEGRA

El sector de la construcción, bandera de desarrollo de muchos gobiernos colombianos, se encuentra prácticamente paralizado desde 1996. La desaceleración de la economía y las altas tasas de interés imperantes en el país durante los últimos años han provocado una crisis sin precedentes en la historia reciente de la actividad edificadora en Colombia. Como resultado, un número importante de compañías que dependen directa o indirectamente de este sector han quebrado, produciendo un mar de desempleados, y las que han logrado sobrevivir se ven a gatas para conseguir financiación que les permita terminar sus proyectos y vender los ya terminados. Por el lado de la demanda los despidos masivos y las altas tasas de interés han reducido el poder adquisitivo de los colombianos, e incluso han obligado a algunos a entregar sus viviendas a las corporaciones, exacerbando la situación de sobreoferta.
Por su importancia en el campo del empleo _el sector representa cerca del 7 por ciento de los puestos de trabajo del país_ y su rol como generador de bienestar, reactivar la construcción es sin duda uno de los mayores retos que enfrenta el nuevo gobierno. Dada la pobre condición del sector y la debilidad financiera del Estado y de la economía en general es preponderante buscar soluciones creativas que permitan a toda la cadena de valor de la industria a salir del atolladero. Sector de ciclos La construcción mantiene una relación estrecha con el ciclo económico, sin embargo, tanto sus picos como sus valles tienden a ser más pronunciados. Es así como entre 1991 y 1995, de la mano de la expansión económica, el área construida en la principales ciudades del país creció a tasas superiores al 10 por ciento anual en promedio. A partir de 1996 el declive de la actividad económica se tradujo en una reducción del área construida. De enero a julio de 1995 el área construida a nivel nacional alcanzó una cifra récord de siete millones de metros cuadrados, mientras que de enero a julio de 1998 no alcanzaron ni los cinco millones de metros. La situación más dramática se vive en Cali, donde el impacto de la recesión se ha sentido con mayor inclemencia, según Herman Klahr, de Construcciones Klahr, "lo único que se construye en Cali hoy en día, y eso a media máquina, son proyectos de interés social. En los demás estratos las construcciones nuevas se pueden contar en los dedos de una mano". En esa ciudad el metro cuadrado en las viviendas de estrato seis se vendía hace cuatro años por un millón de pesos. Hoy se consiguen apartamentos de ese nivel a 850.000 pesos por metro, lo que representa una desvalorización en términos reales superior al 55 por ciento.
Como si la recesión económica fuera poco, el sector financiero enfrenta uno de los períodos de mayor iliquidez en su historia. Las corporaciones de ahorro y vivienda redujeron en aproximadamente un 31 por ciento sus desembolsos de créditos para vivienda entre mayo y agosto. La volatilidad de las tasas de interés, que han llegado hasta niveles del 90 por ciento durante algunos días de este año, han generado toda clase de inconvenientes a los oferentes y demandantes de vivienda. Se han visto casos en los cuales una persona a la que se le ofrece un crédito a la tasa de corrección monetaria más 11 puntos a la hora de hacer el papeleo final se encuentra que la tasa está a corrección monetaria más 18 puntos, obligándolo a posponer la adquisición de vivienda cuando el constructor ya ha dado la venta como un hecho. De la misma forma las corporaciones de ahorro y vivienda exigen en muchos casos que los ingresos de la persona estén tres veces por encima del valor de la cuota mensual. En la medida en que cada vez menos colombianos tienen empleo y que la tasa de interés se mantiene en niveles superiores al incremento anual de los salarios, el acceso a crédito de vivienda se convierte en un sueño lejano para el colombiano promedio. El segmento de vivienda social, que era el único que mantenía algún tipo de dinámica, se ha venido abajo en los últimos meses. Estas viviendas requieren un subsidio del gobierno que, ante el exceso de déficit presupuestal y su imposibilidad de obtener los recursos en el mercado, tuvo que frenar los desembolsos.
Para los constructores, quienes utilizan un alto nivel de apalancamiento, el alza en las tasas de interés ha tenido un efecto devastador sobre los márgenes de rentabilidad, lo cual disminuye la probabilidad de éxito económico de sus obras. Esto genera un círculo vicioso pues, a su vez, las entidades financieras _cuyos recursos de por sí son limitados en la actualidad_ no les prestan plata.
Desde el punto de vista de los compradores de vivienda la situación es igualmente patética. Los deudores del Upac han visto crecer sus obligaciones a un ritmo imparable, hasta el punto que para muchos es imposible cancelar sus cuotas. En consecuencia, la cartera vencida de las corporaciones de ahorro y vivienda ya supera el 10 por ciento.

Posibles soluciones
En estas circunstancias muchos olvidan que el Upac fue pilar fundamental de este sector, que por muchos años se encargó de jalonar la economía colombiana. A pesar de que es evidente que el sistema como un todo necesita una reestructuración de fondo, la opinión pública se ha enfocado excesivamente en el Upac cuando otros factores tienen un peso mayor en el desangre del sistema.
Para los expertos cualquier solución a los problemas del sector se debe centrar en bajar las tasas de interés. Para ello proponen que se elimine o se reduzca sustancialmente el encaje a los depósitos a término fijo, con lo cual se liberarían aproximadamente un billón de pesos. Según Hernando José Gómez, presidente de la Cámara Nacional de Constructores (Camacol), "en un gran número de países el encaje a los CDT es prácticamente inexistente". Esto no solo servirían para aumentar la liquidez sino que también representaría una reducción considerable en los costos de fondeo de las entidades financieras, que a su vez se traduciría en un descenso en los márgenes de intermediación. Otras maneras de incrementar la liquidez sería intensificar la compra de TES por parte del Banco de la República o aumentar los repos del Emisor al sistema financiero. Sin embargo, en este momento, estas propuestas parecen algo utópicas, pues mientras no se estabilice la situación cambiaria es bastante improbable que el banco central le proporcione más liquidez al mercado.
En cuanto a reformas al sistema como tal, son varias las alternativas que han planteado los diferentes gremios relacionados con el sector de la construcción. Una de ellas es flexibilizar el sistema Upac para permitir créditos hipotecarios con cuotas fijas mensuales que se ajusten anualmente con el aumento del salario mínimo. Este sistema garantizaría que los pagos de los deudores de vivienda se mantengan en una misma proporción de sus ingresos. No obstante, para que esto sea posible, los deudores tendrían que asumir el riesgo de que se les extienda o disminuya el plazo de la deuda, dependiendo de la diferencia entre las tasas de interés de mercado y la inflación.
Por otra parte, los analistas coinciden en que se debe desarrollar el mercado de capitales para que éste facilite la canalización de recursos estables de largo plazo hacia el sistema hipotecario. Un nuevo impulso a las titularizaciones de cartera es de vital importancia ya que, a pesar de que existen hace años, no han despegado por falta de incentivos. Por eso Camacol propone que las titularizaciones sean exentas de impuestos en los primeros años de su emisión. Por su parte la Asociación Bancaria le ha pedido a la Superintendencia Bancaria que cambie la regulación para permitir que este tipo de operaciones no afecte la capacidad patrimonial y, por ende, de crédito de las instituciones financieras.
Un posible modelo a seguir en este frente es el chileno. En el país austral se han utilizado unos títulos denominados letras hipotecarias para impulsar el mercado inmobiliario. Bajo este sistema la entidad financiera, en vez de prestar dinero en efectivo al comprador de vivienda, le emite un título que éste a su vez puede vender en el mercado de capitales. De esta manera se distribuye el riesgo del crédito hipotecario y se elimina la brecha o 'gap' que se genera en el balance de una entidad cuando presta en efectivo a 15 años y financia la operación con instrumentos de corto plazo como las cuentas de ahorro.
Más allá de los esquemas de financiamiento los constructores proponen reducir los impuestos para la vivienda de interés social del 26 por ciento al 15 por ciento para estimular el sector.

La hora de la verdad
Es claro que existen varias fórmulas que sobre el papel podrían beneficiar al sector de la construcción. Ahora lo que queda es esperar a que el gobierno y el Emisor implementen rápidamente las medidas que consideren de mayor efectividad porque sin la recuperación del sector de la construcción es poco factible que se reduzca el desempleo. En palabras de Hernando José Gómez: "Hoy en día existen sectores muy atractivos, como el de las telecomunicaciones y la informática, que se están desarrollando rápidamente. Pero en un país abundante en mano de obra poco calificada son solo un paño de agua tibia en términos de empleo". Además la devolución masiva de viviendas puede convertirse en una verdadera bomba social.
En suma, al gobierno le tocará transitar sobre el filo de la navaja, procurando reactivar el sector de la construcción sin caer en la trampa de una política monetaria excesivamente laxa que dé al traste con la estabilidad general de la economía.

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