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| 2/28/2000 12:00:00 AM

Finca raíz

Los bajos precios de los inmuebles y el descenso de las tasas de interés hacen de la propiedad raíz una inversión riesgosa pero atractiva en el largo plazo.

La adquisición de bienes inmuebles es una de las más clásicas y populares posibilidades de inversión que existen en Colombia. A través de los tiempos ha sido considerada por muchos como la más segura protección contra la inflación y el deterioro del valor del dinero, dada la valorización de los inmuebles y los cánones de arrendamiento que se obtienen por éstos.

Sin embargo el negocio de los inmuebles difiere radicalmente de los otros en un aspecto: los activos que se transan —es decir, casas, apartamentos o lotes— son típicamente muy poco líquidos, por lo que saber predecir el comportamiento cíclico de la construcción se vuelve fundamental. Como con todos los negocios, la actividad constructora fluctúa con los vaivenes de la economía, con la diferencia de que los activos son más difíciles de vender o de comprar.

Fueron los altibajos de la economía colombiana los que hicieron que a comienzos de la década de los 90 se registraran tasas de valorización de inmuebles del orden de 50 y 60 por ciento real anual. Y fueron estos mismos sobresaltos los que hicieron que el índice real de desvalorización llegara a -18 por ciento en 1998 y a -10 por ciento en 1999.

En ese sentido el año 1999 no fue tan malo pues, a pesar de presentar una desvalorización real, ésta fue menor que la de 1998. Lo anterior ha dado pie para que diversos agentes del mercado sostengan que este es el mejor momento para invertir en finca raíz pues estiman que dentro de los próximos meses los precios del mercado inmobiliario comenzarán a despegar.

“Para quien le apueste a Colombia este es un excelente momento para invertir. El exceso de oferta y la falta de demanda presentan una gran oportunidad que debe ser aprovechada antes de que se equilibre el mercado y los precios se disparen”, asegura Jorge Vital, de Fernando Mazuera Constructores.

Por su parte Luis Fernando de Guzmán, gerente general de vivienda de la Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo, afirma que “la gente está invirtiendo en finca raíz y reflejo de ello son las ventas registradas en lo corrido de enero pese a que históricamente este mes se ha caracterizado por ser uno de los más bajos en compra de bienes inmuebles”. De Guzmán sostiene que si bien es imposible decir con exactitud en qué mes comienza el arranque de los precios existe la expectativa de que sea para mitad de año.

La Organización Sarmiento Angulo sugiere invertir en viviendas de estrato de bajo precio —aquellas que oscilan entre 30 y 60 millones de pesos— por cuanto son los inmuebles que más mercado tienen y los que más rápido se van a empezar a recuperar.

Pero la principal razón para invertir en finca raíz obedece al rezago que existe entre el precio estático de los inmuebles y los costos de los insumos para la construcción. En palabras de Sergio Mutis, presidente de la Asociación Lonja de Propiedad Raíz, “mientras que la finca raíz en el mejor de los casos mantuvo su valor nominal durante los últimos tres años, los costos de edificación según el Dane subieron entre 30 y 50 por ciento en ese mismo período”.

También asegura que reponer hoy día los inmuebles construidos —especialmente las oficinas y viviendas de estratos medio-alto y alto— puede valer 30 ó 40 por ciento más que comprar un inmueble de edificación reciente.

A título de ejemplo, un apartamento en el Chicó de Bogotá que se negociaba hace tres años a 1.200.000 pesos por metro cuadrado se consigue hoy en ese mismo valor y volver a edificarlo podría costar 1.700.000 pesos por metro cuadrado. Un apartamento en El Poblado de Medellín que hace tres años valía 900.000 pesos metro y que hoy se consigue entre 900.000 y 1.000.000 pesos metro podría costar 1.300.000 pesos metro si hubiera que volver a construirlo. Un apartamento en Ciudad Jardín, en la zona sur de Cali, que se conseguía hace tres años a 850.000 pesos por metro cuadrado se puede adquirir hoy en 700.000 pesos metro y reponerlo puede costar algo más de 1.000.000 de pesos por metro.



El negocio del alquiler

Con todo, a la hora de invertir en finca raíz no hay que mirar tanto las plusvalías que se pueden generar tras la venta del inmueble —que dependerán de los ciclos de la economía y del sector— como las rentas que se pueden obtener vía alquiler. Para ello hay que tener por lo menos tres puntos en consideración: la zona elegida, el precio de la vivienda y las cantidades medias que se pagan por arrendamientos en dicha zona.

Por esta razón los expertos del mercado inmobiliario señalan que la rentabilidad total de la finca raíz se debe medir en la suma de sus dos componentes, a saber: la renta fija que se genera en el alquiler de los inmuebles —el cual se recibe generalmente mes anticipado— y la renta variable que corresponde a la valorización inmobiliaria.

El presidente de Camacol, Hernando José Gómez, señala al respecto: “Cuando se adquiere un inmueble para hacer de éste una inversión hay que fijarse bien en las rentas que se obtienen vía alquiler, que son algo así como los dividendos en las acciones”.

Según la Lonja de Propiedad Raíz, la tasa real anual por canon de arrendamiento durante la década pasada fue de 12 por ciento en promedio para zonas comerciales, 9,6 por ciento para residenciales y 7,2 por ciento para industriales. Y esas tasas, promediadas ponderadamente con la valorización real de la propiedad durante la década (comercio 5,34 por ciento, vivienda 4,31 por ciento e industria 2,9 por ciento) arrojan una rentabilidad real promedio durante la década de 10,3 por ciento anual.

Este resultado supera en 2,6 puntos la tasa real de los Depósitos a Término Fijo (DTF) y la devaluación real de la década (-4,3 por ciento anual). “Este argumento es contundente para demostrar que la finca raíz en el largo plazo es una excelente inversión y de gran seguridad”, concluyó Sergio Mutis, presidente de la Lonja.

Sumados todos los aspectos anteriores, la finca raíz se presenta como una atractiva posibilidad de inversión en 2000, sobre todo para aquellos que estén dispuestos a darle tiempo al tiempo.
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