Sábado, 10 de diciembre de 2016

| 2001/11/05 00:00

Finca raíz

Varios factores permiten pronosticar que la finca raíz será una buena opción de inversión para este año.

Finca raíz

Los negocios de finca raíz en Colombia están dejando atrás la mala racha de los últimos años y todo hace presagiar que en 2002 les irá bien a quienes decidan comprar vivienda. La primera razón para los buenos presagios es que 2001 terminó con signos positivos.

Este balance se resume en dos cifras clave: hubo 230.000 transacciones por un monto global de 9,4 billones de pesos. Esto significa un incremento de 3 por ciento en el número de negocios efectuados y un crecimiento de 6 por ciento en los valores de los mismos con respecto a 2000.

De manera que el año pasado puso fin a cuatro de estancamiento en los precios de la finca raíz en los que, en términos reales (sin inflación), hubo una pérdida de 36,29 por ciento en el valor de la vivienda. En plata blanca, quien tenía una casa valorada en 100 millones de pesos antes de la crisis a la hora de venderla recibía ofertas por 63,7 millones.

“El proceso de empobrecimiento de los propietarios de vivienda ya se frenó”, asegura Sergio Mutis, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas). El aumento en el precio de los inmuebles (pese a que aún se sitúa por debajo de la inflación) confirma que el año pasado se frenó la caída de los precios de casas y apartamentos. Y para 2002 la mayoría de los analistas coinciden en que los precios empezarán a repuntar. Las razones para esperar este repunte son varias.

Los motivos

El inventario de inmuebles en manos de las entidades financieras ya comenzó a desinflarse. En 2001 las entidades hipotecarias recibieron 43 por ciento menos de viviendas en dación de pago con respecto al año anterior. Y comenzaron a salir de los bienes que tenían a un ritmo más acelerado. Pasaron de vender 355 unidades al mes en 2000 a más de 600 en 2001.

“Los bancos han reducido el número de inmuebles en dación de pago de manera notable. En menos de un año pasaron de 10.610 unidades a 8.300”, asegura Camilo Silva, subdirector de Camacol.

Al bajar el número de bienes disponibles para la venta también bajaron los descuentos que se ofrecen en las subastas inmobiliarias para poder vender las propiedades. Según Jorge Mario Angel Arbeláez, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, las rebajas se sitúan hoy en alrededor de 10 por ciento cuando antes se ofrecían hasta en 30 por ciento por debajo del valor del inmueble. “El fenómeno se está revirtiendo. Cada vez son menos las personas que entregan sus casas a los banqueros, y cada vez son menos los banqueros que hacen grandes descuentos para salir de los bienes entregados en dación”, asegura.

De otro lado, los nuevos proyectos de construcción que se están iniciando han creado una presión sobre el precio de la vivienda de segunda. Los inmuebles nuevos tienen un precio más alto debido a que los costos de los materiales de construcción han subido por encima de 50 por ciento nominal en los últimos tres años, y esto presiona el valor de la vivienda usada. “El desfase que hay hoy entre los costos de reposición y los valores de mercado comienza a tener influencia sobre los precios del mercado del usado”, asegura Mutis, de Fedelonjas.

En efecto, mientras que en 1997 un bulto de cemento valía 7.000 pesos hoy cuesta 15.000. Esto ha hecho que, por ejemplo, un metro cuadrado en el barrio El Chicó de Bogotá valga 1.600.000 pesos en el caso de una vivienda nueva y 1.200.000 en el de una usada. Lo mismo sucede en ciudades como Medellín o Cali, donde un apartamento recién construido en El Poblado o Ciudad Jardín puede costar 33 por ciento más que uno con cinco o siete años de vida.

Buenas expectativas

El alto costo de las nuevas edificaciones, sumado a la caída en los stocks de los bancos, ha ocasionado un repunte en el precio de las usadas, así como un incremento en la velocidad con que se transan. Según datos de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, mientras hace dos años el tiempo promedio para encontrar un inquilino era de seis meses hoy es de 30 días.

También los cánones de arrendamiento han empezado a recuperarse. El año pasado la mayoría de contratos se renovaron con un incremento promedio del 5 por ciento, cosa que no sucedía desde finales de 1999.

A pesar de ser una cifra todavía muy baja es significativa en cuanto a que marca una tendencia de crecimiento en los cánones de arrendamiento. No en vano más de dos millones de familias colombianas viven en una casa o apartamento arrendado, lo que da una idea del tamaño de este mercado en el país.

Paralelamente los empresarios ligados a la actividad edificadora han empezado a desempolvar sus proyectos. Prueba de ello es que en 2001 se aprobaron 30 por ciento más de licencias para construir que en el año anterior, lo que refleja las expectativas positivas que tienen ellos mismos sobre el sector.

A juicio de Camacol, el mejor ánimo de los constructores se debe a varias razones. La primera de ellas tiene que ver con el decreto que devuelve el IVA a quienes compren materiales para hacer viviendas de interés social. La segunda son las garantías ofrecidas por el gobierno para los créditos de los trabajadores informales y el aumento en el número de subsidios otorgados por el Inurbe. La tercera tiene que ver con las cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), cuyos incentivos tributarios promueven la compra de vivienda de estratos altos (ver recuadro).

Un indicador interesante es el número de cuentas AFC. Transcurridos sólo tres meses de haberse expedido el decreto que las reglamenta se han abierto en todo el país 1.550 de este tipo. “Esto nos hace prever una mayor demanda de vivienda en los estratos altos. Aunque no esperamos que el repunte de los precios sea mucho sí creemos que para diciembre de 2002 habrá tenido lugar una mejora significativa”, dice María Mercedes Cuéllar, directora del Icav.

Para la finca raíz en 2002 Fedelonjas espera valorizaciones que oscilen en un rango del 8 al 12 por ciento. No obstante el alza se dará, sobre todo, en las viviendas y no tanto en otro tipo de inmuebles como oficinas, bodegas y locales. Pero la vivienda, en todo caso, es una buena opción, especialmente para quienes están pensando en largo plazo pues no es seguro que más adelante se encuentren propiedades tan baratas como las que todavía se ven.

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