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| 12/27/1993 12:00:00 AM

HOTELITIS AGUDA

Proyectos para construir 33 nuevos hoteles en Bogotá y por lo menos seis más en Medellín crean una gran polémica en torno al futuro del sector.

EL DEBATE COMENZO EN MEDELLIN. PERO se extendió rápidamente a otras ciudades del país, en especial a Bogotá. Para unos, hay una expansión desmedida en la construcción de hoteles que puede conducir a una rápida saturación del sector y a la quiebra de muchos inversionistas. Para otros, el boom hotelero no es más que una respuesta al renacimiento de la actividad turística en el país y a los cambios que ha producido la apertura.
Lo cierto del caso es que la construcción de hoteles registra un nivel de actividad sin antecedentes cercanos en el país. En Medellín, de acuerdo con la información manejada por la Asociación Hotelera de Colombia (Cotelco), hay en este momento seis proyectos en desarrollo con 627 habitaciones -y varios proyectos por concretar en los próximos meses con 400 habitaciones más-, que se sumaran a las 1.645 habitaciones disponibles hoy en día. En Bogotá hay 33 proyectos en curso que, sumados, aumentarán la oferta de la ciudad en más de tres mil habitaciones, cifra apenas inferior a la que existe en la actualidad (ver cuadro). Aunque en menor proporción, también se construyen nuevos hoteles en ciudades como Cartagena y Cali.
En principio, dicho auge parece una respuesta a la recuperación de la actividad turística en el país, postrada y en proceso de declinación durante toda la década pasada. Mientras en 1980 llegaron a Colombia cerca de un millón 300 mil turistas del exterior, en 1989 - año que marcó el final de la caída- sólo llegaron 65 mil. Desde 1991, sin embargo, las cifras han crecido de manera significativa, hasta tal punto que, según datos de la Corporación Nacional de Turismo, es posible que en 1993 se llegue a una cifra similar a la de comienzos de los 80.
Todo parece indicar, además, que la dinámica de crecimiento del sector continuará en los próximos años. Conforme a un estudio realizado por Fedesarrollo para Cotelco a comienzos de este año, la industria de viajes y turismo crecerá a una tasa del ocho al nueve por ciento anual en lo que resta del presente siglo, lo que quiere decir que el sector tendrá un incremento superior al del promedio de toda la economía, hecho que se reflejará, sin duda, en la demanda hotelera. Eso ya es suficientemente significativo como señal paralos inversionistas.
OFERTA Y DEMANDA
Es más: al igual que muchos otros sectores, el turismo ha sentido ya el impacto de políticas asociadas con la internacionalización de la economía colombiana, como los cielos abiertos, que han aumentado el transporte aéreo de pasajeros en más de un 20 por ciento en lo corrido del año, y la desregulación del sector, que ha permitido aumentar las promociones y competir con tarifas. La prueba es que mientras el año pasado la ocupación hotelera promedio, según Cotelco, apenas llegaba al 50 por ciento, en la actualidad esta por encima del 60 por ciento, lo que constituye un nivel óptimo desde el punto de vista del sector. Y han aumentado las ventas por habitación.
Ni la apertura ni el renacimiento del turismo son suficientes, sin embargo, de acuerdo con muchos analistas, para explicar el boom hotelero. O por lo menos para justificarlo. Para Ismael Enrique Arciniegas, presidente de Cotelco, mientras en Medellín y Bogotá oferta de habitaciones hoteleras tendrá, en el curso de dos años, un crecimiento del 60 y el 90 por ciento, respectivamente, el sector crecera como máximo -según las cifras de Fedesarrollo- en un 20 por ciento. "Se producirá -de acuerdo con Arciniegas- un fenómeno de saturación de la oferta, sin que se puedan prever incrementos adicionales en la demanda".
Por eso para Cotelco el auge de construcción de hoteles que se registra en todo el país -con énfasis en Bogotá y en Medellín-, debe tener alguna explicación que va más allá de la recuperación del turismo. Y, según sus directivas, esta no es otra que el auge mismo de la construcción. "En opinión del Consejo Nacional Ejecutivo -le dijo Arciniegas a SEMANA-, el auge de la construcción de hoteles obedece más al negocio inmobiliario que al hotelero." Para el Consejo Ejecutivo, con la promoción mediante mecanismos de fiducia la construcción de hoteles se ha vuelto un excelente negocio inmobiliario: "El promotor no hace mas que construir, vender y liquidar la inversión".
El problema en ese caso, según Arciniegas, es para el inversionista secundario -esto es, la persona que por medio de la inversión fiduciaria adquiere una o más habitaciones o derechos sobre el hotel-, pues será él quien finalmente deberá enfrentarse con la realidad hotelera.
Y aunque la Asociación no prevé que con el aumento de la oferta que se está presentando se produzca ningún descalabro, su opinión es que los niveles promedio de ocupación pueden producirse al 40 por ciento, cifra que se encuentra por encima del punto de equilibrio pero que puede producir rendimientos bastante restringidos.
CAMBIOS DE MERCADO
Para los constructores, sin embargo, el análisis de Cotelco peca de general porque desconoce los cambios que se han producido en el mercado. Según Santiago Pardo, gerente de Protel, una empresa con intereses en Bogotá y Medellín, "la baja demanda hotelera que se presenta en la actualidad no obedece a un bajo volumen de viajeros, sino a que los servicios hoteleros de hoy son obsoletos, están ubicados en sitios muy poco atractivos, no se distinguen por la calidad en el servicio o resultan excesivamente costos para el perfil medio del viajero que llega o se mueve en el país".
Pardo presentó recientemente un estudio según el cual, en el caso particular de Medellín hay, en la actualidad, 1.645 habitaciones disponibles, de las cuales 1.043 estan ubicadas en el centro de la ciudad -en lugares altamente deteriorados- y tienen un promedio de ocupación del 41 por ciento. Entre tanto, los hoteles de El Poblado tienen 375 habitaciones disponibles, con un promedio de ocupación del 61 por ciento, y los hoteles de Laureles tienen 92 habitaciones, con un promedio de ocupación del 75 por ciento. Lo que quiere decir, según él, que los nuevos demandantes buscan hoteles bien ubicados y cada vez con mejores especificaciones.
"No creemos correcto -le dijo Pardo hace apenas 20 días al diario El Colombiano- que se trate de confundir a la opinión pública con argumentos que más que realidades lo que demuestran es la preocupación de algunos hoteleros por la posibilidad de ver disminuidas sus ocupaciones actuales como producto de una hotelería consecuente con el desarrollo de la ciudad". Lo cierto, según él, es que zonas mucho más amigables para el turista que el centro de la ciudad no han estado bien atendidas. Y eso se aplica tanto para Medellín como para Bogotá.
Los constructores sostienen, además, que no es cierto que el auge de la construcción de hoteles obedezca más al negocio inmobiliario que al hotelero, pues la mayoría de los promotores son, a su vez, operadores hoteleros. Y en casi todos los casos piensan quedarse con una parte importante de la propiedad. "No estamos especulando en finca raíz; somos operadores hoteleros. Y en casi todos los casos piensan quedarse con una parte importante de la propiedad. "No estamos especulando en finca raíz; somos operadores hoteleros comprometidos con el éxito del hotel", le dijo a SEMANA Carlos Ferreira, un alto ejecutivo de Protel.
Lo cierto del caso es que, de acuerdo con todas las cifras, también en la hotelería la apertura está provocando un revolcón. En el solo caso de Boogotá, las tres mil habitaciones en construcción representan una inversión superior a los 200 mil millones de pesos. Esto es, casi tres veces la cifra que el gobierno distrital piensa captar con el impuesto de valorización general. Y aunque es claro que el inversionista secundario queda en manos del operador hotelero y que bajos niveles de ocupación pueden ser rentables para el último y no para el primero, la innovación y la competencia pueden abrir un panorama completamente desconocido. Como en todo, sin embargo, solo el tiempo dirá quién tenía la razón.

Radiografía de la Industria
DE ACUERDO CON UN DOCUMENTO reciente de Cotelco, "el turismo es la industria de más rápido crecimiento en el mundo y se predice que será la más grande en el año 2000. En Estados Unidos, por ejemplo, por volumen de ventas sólo la superan la indutria automotríz y la de alimentos. Pero es la segunda por generación de empleo, sólo superada por los servicios de salud".
El turismo, según el documento, incluye por los menos 15 actividades interrelacionadas, entre las cuales sobresalen el alojamiento, las aerolíneas, los restaurantes, los cruceros, los arrendamientos de vehículos, las agencias de viajes y los propios operadores de turismo. De todas, sin embargo, la hotelería es la que produce una mayor demanda de bienes y servicios.
Hasta mediados del presente año -y sin que entrara todavía ninguna de las grandes inversiones en curso que hay en el país- la oferta hotelera estaba compuesta por 208 establecimientos que generaban en total 51.924 empleos, lo que representa un promedio de 1,18 empleos por habitación.
La industria hotelera genera, además, un efecto multiplicador en ventas, empleo y salarios de otras industrias. De acuerdo con el informe de Cotelco, "en Estados Unidos, país que ha estudiado esta industria profundamente por su efecto económico, el multiplicador de las ventas se ha estimado en 2,11, el efecto de generación de empleos indirectos es de 1,62 y el multiplicador en salarios indirectos en 1, 77".
Si se aplicaran los mismos multiplicadores a la industria hotelera colombiana, su actividad en el año 1992 habría producido -además de sus propios ingresos- un billón 427 mil millones de pesos en ventas, 84.117 empleos indirectos y más de 270 mil millones de pesos en salarios.
Eso sin contar los recursos que la hotelería le genera al Estado a través de los diferentes impuestos. En 1992 los hoteles captaron 94.735 millones de pesos por IVA; pagaron 4.736 millones de pesos por concepto de industria y comercio y 39.894 millones de impuesto sobre la renta. Lo quiere decir que -sin incluir el impuesto predial- los hoteles le aportaron a Estado un total de 139.365 millones pesos.
Según el documento de Cotelco, los hoteles son además uno de los sectores más importantes para el sistema de tarjetas de crédito en el país. La comisión por ese concepto le representó el año pasado a los hoteles un total de 13.871 millones de pesos. Y es que cerca de la tercera parte de los ingresos de los hoteles se obtiene por ese medio.
Otro renglón de la economía que se alimenta de los hoteles es el de la publicidad. En el solo año de 1992, la inversión realizada por los establecimientos afiliados a Cotelco por este concepto superó los 18.700 millones de pesos
En cuanto a su composición, y de acuerdo con el mismo documento, el mercado de hoteles en Colombia es 73 por ciento nacional y 27 por ciento exranjero. En promedio, además, el 60 por ciento de los viajeros se dedica a los negocios, el 20 por ciento al turismo individual, el ocho porciento al turismo en grupo y el 12 por ciento asiste a convenciones.
En 1992, según los estimativos de Cotelco, se vendieron en el pais ocho millones 475 mil habitaciones, generadas por 10 millones de personas que pasaron la noche en uno cualquiera de los hoteles del país. O, si se prefiere, el equivalente a tres millones 333 mil huéspedes con una estadía promedio de tres días en cada hotel.
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