LA CASA POR LA VENTANA

AL QUE COMPRA VIVIENDA SIEMPRE LE PArece que los precios están por los cielos. Pero al que la vende le pasa exactamente lo contrario: cualquier oferta es muy baja para lo que merece su casa. Eso no es nuevo, pero sí lo es el hecho de que las distancias entre los dos protagonistas del negocio se estén acercando cada vez más. Al fin y al cabo, después de vivir cuatro años metidos en un boom de la construcción sin precedentes, ahora los vendedores saben que hay tanta vivienda para la venta que 'el palo no está para cucharas' y que si no se ponen las pilas su casa o apartamento podrá durar eternamente con el letrero de 'se vende'.
Y es que, como le dijo un constructor a SEMANA. "se hicieron tantos edificios durante el llamado 'boom', que tarde o temprano teníamos que llegar a un exceso de oferta, y eso es lo que está pasando ahora". Desde comienzos de este año comenzó a notarse un rezago entre el momento de la construcción y el de la venta de vivienda, lo que tenía que incidir en los precios. Si las cosas se observan por el número de transacciones realizadas, se observa que la caída ha sido evidente, pues según cifras de Fedelonjas éstas disminuyeron 10,2 por ciento en los primeros seis meses de este año con respecto a igual período del año anterior. Los casos más graves se vieron en Barranquilla, Cali y Cartagena, en tanto que la ciudad mejor favorecida fue Bogotá, donde el número de transacciones se mantuvo.
Como si el exceso de oferta fuera poco, el sector venía de estar cuatro años con los precios disparados, y eso no podía durar mucho. En Bogotá, el valor promedio de un metro cuadrado aumentó 258 por ciento entre 1991 y 1995; en Cali lo hizo 88,7 por ciento y en Medellín 300 por ciento. No hay ningún mercado que aguante incrementos de precios tan elevados durante tanto tiempo. La fiesta tenía que llegar a su fin y parece que el guayabo ya comenzó.
"Los precios no han subido este año, y hay casos como el de la vivienda de los estratos muy altos en los cuales han incluso bajado, porque las ventas están congeladas". según el presidente de Camacol, Alberto Vásquez Velásquez. Existen incluso constructores que ahora ofrecen promociones, como la de regalar los garajes en la venta de apartamentos, algo que tradicionalmente se cobraba aparte. Esas facilidades son nuevas en un sector que estaba acostumbrado a ganarle la lucha al aumento en el nivel general de precios -ver cuadro-.
Los casos más críticos, sin duda, se han registrado en los estratos altos, pues como dijo Germán Holguín, presidente de Holguines, "este negocio es como una pirámide. En la vivienda de 50 millones hacia arriba es donde se nota un mayor resentimiento de la demanda y en cuanto más suba uno de precio más estancamiento observa". De ahí que muchos hayan pensado en la vivienda de interés social como una alternativa de negocios -ver recuadro-, aunque no tiene tanta rentabilidad como lo tenían los grandes proyectos en las épocas de vacas gordas.
Pero lo único que les interesa ahora a los constructores es buscar salidas para no dejarse ahogar luego de la caída del mercado. Si la vivienda de estrato bajo es una solución terminarán por construirla, pues lo que les ha ocurrido es que sus márgenes de utilidad se han reducido este año considerablemente y eso no puede durar toda la vida. Según Holguín, en tanto que hace unos años los márgenes eran de 25 por ciento en promedio, hoy en día son del 8,0 por ciento, e incluso pueden bajar.
Lo único que ha ayudado a los constructores para no sufrir con todo el rigor un 'barrigazo' ha sido que sus costos de producción han bajado. De hecho, por el frenón que ha sufrido el sector, la demanda de tierras y de materiales de la construcción también se ha disminuido, lo que ha terminado por incidir en sus cuentas. Si a eso se agrega el que las tasas de interés bajaron alrededor de seis puntos, luego de la intervención por parte de la Junta Directiva del Banco de la República, se puede decir que el sector tuvo una gran ayuda para no caerse en el abismo.
El temor de todos ahora es que se dispare de nuevo el costo del crédito, pues en caso de que llegara a ocurrir eso, el tema de la financiación frenaría el gusto del público por comprar vivienda. Pero además de eso, los constructores están confiados en que no salgan al mercado tantos apartamentos, pues ya todos se dieron cuenta de que hay un exceso. Aunque eso no lo muestra el hecho de que las licencias para construcción hayan aumentado 13 por ciento en los primeros siete meses del año, según un constructor de Medellín consultado por SEMANA, "Hay una tendencia a no avanzar en nuevas obras. Además las corporaciones de ahorro y vivienda se han vuelto cautelosas y ya no prestan para todos los proyectos. Ambas cosas constribuyen a no acumular tantos inventarios, y eso podría ayudar a que no bajen demasiado los precios". Pero por ahora las vacas flacas siguen en el corral y algunos temen que la incertidumbre política complique las cosas. Si eso pasa, los constructores tendrán que aceptar el regateo para poder colocar en su ventana el sello de vendido.


¿Y DE LA VIVIENDA SOCIAL QUE?
TODO PARECE indicar que para el sector inmobiliario los buenos tiempos han quedado atrás. Y tal vez, la opción para prolongar la fiesta es que el sector privado se meta de lleno en la edificación de viviendas de interés social. Aquí las cifras también pueden ser espectaculares. Si se toma como punto de referencia el Salto Social, en el presente cuatrienio serán edificadas 606.000 viviendas de interés social, cuya construcción deberá ser adelantada por particulares. A pesar de que los niveles de rentabilidad no son comparables, la propuesta es atractiva, "el margen por unidad es pequeño, pero por volumen -3.500 unidades- es atractivo", dijo Germán Holguín, presidente de Holguines S.A., que inauguró su primer gran proyecto de vivienda social en Cali.
A pesar de esfuerzos como éste, para que a la vivienda popular le llegue su cuarto de hora todavía le queda camino por recorrer. Aunque la demanda en este mercado aumenta todos los días, los proyectos en ejecución son relativamente escasos. Según lo expresaron los constructores consultados por SEMANA, el mayor problema es el costo de la tierra. Sus constantes incrementos están acabando con las casas de interés social. El gobierno otorga subsidios como máximo a viviendas que cuesten 135 salarios mínimos (16 millones de pesos), y con los actuales costos es cada día más difícil hacer inmuebles que valgan menos de esa suma, particularmente en las grandes ciudades. Este cuello de botella podría ser superado en el mediano plazo si la legislación no se queda en el papel. El Ministerio de Desarrollo presentó al Congreso un proyecto de ley que actualiza la ley 9 de 1989 en materia de usos del suelo y le otorga mecanismos ágiles, tanto a los municipios como a los constructores, para ampliar el perímetro urbano.
Pero el precio de la tierra no es la única cruz para la vivienda social. Los sobrecostos y la tramitomanía en ciudades como Bogotá también tienen peso. Las negociaciones necesarias para volver un terreno urbanizable y las concertaciones para dotarlo de servicios públicos pueden durar años, "entre tanto, a los terrenos vecinos se los invade, les ponen agua y luz y hasta los legalizan", comentó Fernando Forero, director de proyectos de interés social de Ospinas y Cía. Las desventajas con los urbanizadores piratas son aún más. Estos sí llegan a la totalidad de la población mientras que a los programas formales únicamente tienen acceso las familias que devengan entre dos y cuatro salarios mínimos.
El problema del crédito es para todos, pues existe temor de prestarle dinero a los usuarios de más bajos ingresos. Hace poco, la Asociación Bancaria solicitó eximir a las corporaciones de ahorro y vivienda de su obligación de entregar el 11,5 por ciento de su cartera a proyectos populares. Además de argumentar que esta disposición atenta contra la liberalización del sector, su presidente, César González, señaló que en un país tan pobre las entidades de crédito encuentran serias dificultades para prestarle a ciertos estratos. "Nosotros no podemos perder plata, porque estamos trabajando con recursos del público".
Ante los problemas crediticios y la falta de agilidad del Instituto de Reforma Urbana -Inurbe- en la entrega de subsidios, han surgido nuevas alternativas como el leasing inmobiliario. Sin embargo, se necesita que los constructores impulsen el negocio, para que éste vuelva a reanimarse. A diferencia de lo que sucede en los estratos más altos del mercado, en el caso de la vivienda de interés social la demanda sigue sostenida. Unicamente se requiere que se tomen las decisiones para que el negocio se torne atractivo y así compradores y vendedores puedan darse cita en torno a un mercado en el cual no se gana tanto, pero donde se vende mucho.