LA SUBASTA DEL SIGLO

En apartamento de clase alta en Bogotá, Medellín o Cali se vende hoy, en dólares, por
un precio cercano a la mitad del que tenía hace apenas tres años, y lo mismo sucede con la mayoría
de los 12.000 inmuebles disponibles en todo el país. Aún así las ventas no despegan, y eso es
dramático porque según los expertos la únicamanera de reactivar la construcción es reduciendo al
mínimo el stock de apartamentos y casas en poder de las firmas constructoras y de las entidades
financieras que los han recibido en los últimos años como dación en pago. Por eso los propietarios de
inmuebles han comenzado a explorar fórmulas distintas para tratar de reactivar el mercado. Y hay una
que se está abriendo camino a pasos agigantados: la subasta pública. De tener éxito el primer
experimento de ese estilo que se realizará en el país en menos de cuatro meses (ver recuadro),
Colombia podría estar a las puertas de una de las subastas públicas más grandes de su historia. Cerca
de 12.000 inmuebles, que podrían valer un billón y medio de pesos, serían entregados al mejor postor.
En los últimos tres años la venta de inmuebles ha estado prácticamente paralizada en el país. El
desempleo y las altas tasas de interés han reducido dramáticamente el poder de compra de los
colombianos, e incluso han obligado a muchos a entregar sus viviendas a las entidades financieras, lo
que ha exacerbado la sobreoferta que hay en el sector. Según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá,
las entidades financieras han recibido cerca de 6.000 propiedades en dación en pago. Y la oferta que
hay por fuera de los bancos y las corporaciones es de la misma magnitud.
Esa sobreoferta produjo una fuerte caída de los precios en términos reales. Al punto de que, para los
propietarios _bien sea entidades financieras o inversionistas particulares_, la venta dejó de ser un buen
negocio. En palabras de Sergio Mutis, de la Lonja de Bogotá, ''el valor de mercado de la mayoría de
inmuebles se encuentra por debajo de su costo de reposición''. Según Mutis, para que un constructor
de apartamentos de clase alta en Bogotá pueda cubrir sus costos, y además generar una utilidad
razonable, tiene que vender a 1.780.000 pesos por el metro cuadrado en promedio. Y hoy es imposible
venderlo por más de 1.200.000 pesos. De allí que los propietarios quisieran tener la solvencia suficiente
para mantener estas propiedades en su inventario, esperando una reducción importante en la brecha
que existe entre el valor de reposición y el valor de venta. La realidad, sin embargo, es que muchos se
ven obligados a salir a venderlos a precios muy por debajo de su costo. Unos porque no tienen cómo
asumir los costos financieros. Y otros porque no tienen opción. Una reglamentación de la
Superintendencia Bancaria obliga a las entidades financieras a vender los bienes recibidos en pago en
dos años o a provisionarlos por el 80 por ciento de su valor, lo que castiga severamente su estado de
pérdidas y ganancias. El resultado es que esas entidades tendrán que salir a feriar en los próximos dos
años bienes por más de 500.000 millones de pesos, que se sumarán a la no despreciable oferta que
existe en el mercado en la actualidad. Muchas constructoras, por su parte, se han visto en la
obligación de salir a vender sus inmuebles como consecuencia del aumento en las cuotas de su deuda
o como resultado de la reducción de sus ingresos. El proceso, no obstante, no ha sido fácil y los
precios se siguen deteriorando.
¿Por que tan baratos?
El mercado de vivienda atraviesa por una situación que siempre se traduce en desplome de los precios:
la sobreoferta. Mientras que entre 1990 y 1996, según estudios de la Lonja de Propiedad Raíz de
Bogotá, el metro cuadrado en estrato seis en las principales ciudades del país se valorizaba a tasas del
20 al 60 por ciento anual, en los últimos tres años ese mismo metro cuadrado ha caído entre el 10 y el
30 por ciento en términos nominales. Si se consideran los precios en dólares, las propiedades han
tenido un declive del orden del 50 por ciento en el mismo período. Y el corto y mediano plazo no lucen
muy promisorios en términos de recuperación de los precios de la vivienda pues no se vislumbra una
reducción en la oferta o un aumento sustancial en la demanda. Es más, se espera que las daciones en
pago sigan creciendo a raíz de la reciente medida del Fogafin, que otorgó plazo hasta el 17 de
noviembre para que las personas que no tengan capacidad de pago entreguen sus bienes a las
entidades financieras y de esa forma salden sus obligaciones.
Eso explica que particulares, inmobiliarias y entidades financieras hagan todo lo posible en la
actualidad por conseguir estrategias que les permitan salir en el menor tiempo posible de los 800.000
metros cuadrados de inmuebles terminados que existen en el país, aunque sea con descuentos sobre
los valores comerciales, que ya se encuentran deprimidos en hasta un 40 por ciento. Colpatria,
Davivienda, Las Villas, y Ahorramás han establecido oficinas en las que ofrecen estos inmuebles, con
la ventaja de que los financian a tasas y precios asequibles para sus clientes.

Pero uno de los mecanismos más innovativos, sin lugar a dudas, es el de las subastas, en las cuales
se planea vender grandes volúmenes de inmuebles en poco tiempo. Este sistema se utiliza en España
desde 1994, cuando una crisis similar a la de Colombia se tradujo en un incremento vertiginoso de las
daciones en pago. La ocasión no podría ser mejor para los compradores si se tiene en cuenta que
estarán obteniendo propiedades cuyo precio, en términos reales, es muy inferior al de 1996. Y que en
la subasta podrían tener un descuento adicional. En palabras de Diego Velásquez, propietario de una
inmobiliaria en Cali: ''Comprar por debajo del precio de reposición en un país donde la población está
creciendo y la oferta de servicios públicos es limitada es una gran inversión si se considera un
horizonte de cuatro o cinco años". Lo que no quiere decir que se deba comprar a ojo cerrado. No, por lo
menos, sin tener en cuenta la destinación del inmueble. Hay especialistas que afirman que los precios
podrían seguir bajos mientras se reduce de manera sustancial la cantidad de inmuebles inhabitados.
Por eso los inversionistas que se endeuden para especular comprando vivienda en el corto plazo _con
el fin de realizar una rápida utilidad_ podrían terminar encartados. En cambio los que compren para
habitar deben tener en cuenta, como dice Velázquez, que un inmueble tiene una longevidad de 50
años, mientras una crisis como ésta tendrá una duración máxima de siete años, por lo que este puede
ser el momento ideal para participar en las subastas.

La primera subasta
El 30 de noviembre se llevará a cabo la primera subasta pública de bienes inmobiliarios en Colombia.
Para desarrollar este evento la firma nacional Corral Maldonado Asociados realizó una alianza
estratégica con la sociedad inmobiliaria española Gesinar, propiedad de Argentaria, el tercer grupo
bancario más grande de ese país. Gesinar es líder en venta de bienes recibidos en pago por entidades
financieras mediante la utilización de tecnología, modelos y gestiones innovadoras, entre los que se
encuentran las subastas públicas inmobiliarias.
La subasta funcionará de la siguiente manera:
1 Se comercializarán 250 inmuebles aproximadamente, entre apartamentos, casas, oficina, locales y
bodegas, cuyo valor estimado estará entre 40 y 400 millones de pesos. El portafolio estará conformado
por inmuebles recibidos en dación en pago por parte de entidades del sector financiero y por inmuebles
de firmas constructoras.
2 Los inmuebles disponibles se pondrán en conocimiento del público a través de los medios masivos de
comunicación con dos meses y medio de anticipación.
3 Los compradores tendrán la posibilidad de conocer los inmuebles físicamente y de hacer ofertas por
escrito con anterioridad al día de la subasta. Estas prevalecerán sobre las ofertas que se hagan en la
sala en caso de presentarse un mismo valor.
4 El precio base se fijará entre un 35 y un 40 por ciento por debajo del valor comercial de los inmuebles
que se encuentran jurídicamente saneados.
5 La subasta tendrá lugar el 30 de noviembre. Ese día se debe presentar una puja entre los oferentes
interesados en los distintos inmuebles ofrecidos.
6 El evento tendrá una duración aproximada de cinco horas.
Recomendaciones para el comprador
Muchos analistas sostienen que el actual es el momento ideal para adquirir vivienda, como
consecuencia de la caída en los precios de los inmuebles y la disminución en las tasas de interés. Sin
embargo, antes de tomar una decisión de compra, se deben tener en cuenta una serie de factores que
afectan tanto el precio de compra como la posibilidad y precio de venta en el futuro:
1 Ubicación: la ubicación de un inmueble determina en buena medida el precio de reventa del mismo.
Es importante tener en cuenta, entre otros factores, la accesibilidad al lugar donde está situado el
inmueble, la cantidad de ruido, la calidad de los vecinos y la seguridad de la zona. En general la
vivienda localizada en estratos más altos tiene una mayor valorización que la de los estratos más
bajos.
2 Financiación: buena parte de la crisis actual de la construcción se debe a que las deudas asociadas
con la compra de inmuebles crecieron a un ritmo superior al de los ingresos de las personas que los
compraban. Por esta razón, y a pesar de la reducción de las tasas de interés, el estudio cuidadoso de
las diferentes opciones de financiación de vivienda es fundamental para tomar una decisión de compra.
De esta manera se puede reducir la probabilidad de que el presupuesto de ingresos del comprador se
vea afectado negativamente en el futuro.
3 Propósito de compra: las personas que compran vivienda para especular sobre su precio futuro deben
tener en cuenta la necesidad de cubrir el pago de las cuotas de financiación desde el momento de la
compra hasta el momento de la venta. Hoy en día la probabilidad de arrendar una vivienda a un buen
precio es baja pues la oferta es muy superior a la demanda, razón por la cual _en el corto plazo_ es
posible que el arriendo no cubra las cuotas del crédito.
4 Costos adicionales: el precio pagado por vivienda es solamente el comienzo; existen costos anexos
como impuestos prediales, servicios, administración y vigilancia que son recurrentes en el tiempo. Es
importante, entonces, revisar el presupuesto para estimar si existe o no el flujo de fondos suficiente
para cubrir dichos gastos.