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| 3/11/2002 12:00:00 AM

Levantando cabeza

Por fin hay luz al final del túnel en el sector de la construcción. Aunque hay optimismo falta mucho camino por recorrer., 49849

Los ultimos datos son sorprendentes. La actividad constructora creció 17 por ciento en el cuarto trimestre del año pasado. En enero de 2002 los préstamos aprobados por los bancos hipotecarios para construcción y compra de vivienda crecieron 182 por ciento, y la plata desembolsada por las mismas entidades para este fin aumentó 76 por ciento.

Noticias como estas no se veían hace mucho tiempo en el país. Por lo menos desde hace cinco años, cuando la crisis desbarató todo el sistema de financiación hipotecaria y el negocio de la construcción prácticamente desapareció. Desde 1998 no se registraban signos positivos en un sector clave para la estabilidad y el crecimiento de la economía, dada su enorme capacidad de generar empleo.

Por esta razón las estadísticas que se han publicado las últimas semanas sobre la recuperación de la actividad constructora han generado optimismo entre empresarios y gobierno. Es un optimismo que, sin embargo, todavía es moderado puesto que aún falta mucho camino por recorrer para alcanzar el dinamismo que tuvo el sector a mediados de la década de los 90.

Vuelco total

El auge reciente de la actividad constructora no ha sido igual para todos los tipos de vivienda. Sin duda la que más se ha movido es la llamada VIS (vivienda de interés social), aunque últimamente también se observa un incipiente repunte en la de estratos altos, explicado en buena medida por la exención tributaria de las cuentas de ahorro para el fomento de la construcción (AFC).

Pero hasta ahora el principal jalonador del sector sigue siendo la VIS, que se define como aquella vivienda que cuesta menos de 135 salarios mínimos (41,7 millones de pesos). Es un tipo de edificación que antes no era muy apreciado por muchos constructores que preferían concentrarse en el jugoso mercado de los estratos altos.

Pero las cosas han cambiado y de alguna manera los papeles se han invertido. Hasta 1995 la vivienda social era un negocio marginal y apenas participaba con el 15 por ciento del total de soluciones vendidas. Actualmente cerca del 85 por ciento de las viviendas que se están construyendo en el país son VIS y de estas cerca del 60 por ciento son de interés prioritario o VIP, es decir, soluciones cuyo precio máximo es de 21,5 millones de pesos.

Este cambio de papeles se debe a tres factores. Primero, a que el segmento de estratos altos fue el más duramente golpeado por la crisis. Segundo, a que la demanda de VIS es creciente —según Camacol, el 70 por ciento de los 164.000 hogares adicionales que se formaron durante los últimos tres años corresponde a familias cuyo ingreso es inferior a cuatro salarios mínimos—. Pero sobre todo a que el gobierno, con el ministro de Desarrollo, Eduardo Pizano, a la cabeza, sacó adelante un paquete de medidas que revivieron el interés de los constructores por este tipo de edificaciones.

Una de ellas es de tipo tributario. A los constructores de vivienda de interés social se les devuelve el IVA pagado en la compra de los materiales. Esto, obviamente, incrementa la rentabilidad del negocio para quienes emprenden la construcción de VIS, pues por esta vía se devuelven en promedio un millón de pesos por vivienda. Y en un proyecto de 100 ó 500 unidades eso pesa a la hora de sacar las utilidades. Sobre todo en momentos en que lo que importa es el volumen y no el margen de ganancia.

“El reacomodo en el mercado de vivienda nos ha obligado a cambiar de estrategia. Hemos pasado de un negocio de pequeña escala y altos precios, a uno de grandes volúmenes y bajos márgenes”, asegura Hernando Bermúdez, gerente de Mazuera Constructores.

Otra de las medidas tiene que ver con los subsidios. Las personas que acceden a la VIS normalmente no disponen de la capacidad de endeudamiento requerida para comprarla, y por eso necesitan una ayuda en forma de subsidio. Este puede ser otorgado por el gobierno a través del Inurbe o por las cajas de compensación familiar.

El año pasado el gobierno decidió adelantar la asignación de 100.000 millones de pesos que estaban programados para 2002 y que se adjudicaron en 2001. También hizo unos cambios en las normas administrativas de las cajas de compensación que permitieron a éstas agilizar enormemente la entrega de subsidios. Lo anterior permitió que las cajas pasaran de subvencionar 20.069 viviendas en 2000 a 34.244 en 2001, y que el Inurbe aumentara en 45 por ciento el número de subsidios: de 22.111 en 2000 a 32.139 el año pasado.

En 2002 las cajas de compensación aspiran subsidiar 38.000 viviendas y el Inurbe 20.300. Así las cosas, hoy en día los industriales más prestigiosos del ramo —incluso aquellos que sólo edificaban en los estratos altos— son conscientes de que si quieren seguir vivos en el negocio deben competir en los segmentos en los que se ofrecen los precios más bajos.

Nuevas garantias

La tercera y quizá la más interesante de las medidas que se han tomado para estimular la VIS tiene que ver con los trabajadores independientes. Vendedores, taxistas, panaderos, plomeros, mecánicos y muchos otros trabajadores por cuenta propia siempre han tenido dificultad para obtener crédito, pues los bancos han preferido apuntarle a los empleados formales, que tienen una fuente de ingresos estable y fácilmente verificable. Pero esto también está empezando a cambiar.

Ahora los trabajadores independientes que soliciten un préstamo para VIS tienen una garantía automática por los primeros cinco años del crédito, hasta por el 70 por ciento del valor del mismo. Este aval, que es administrado por el Fondo Nacional de Garantías (FNG), tiene un costo de 2,98 por ciento del monto garantizado, dinero que va a alimentar el FNG, que con esa plata puede garantizar nuevos créditos.

Al existir este aval que respalda parte del crédito en caso de que el deudor se cuelgue en las cuotas, los bancos le están empezando a perder el miedo a prestarle a un sector de la población que tradicionalmente no tenía acceso al crédito. AVVillas, Colmena, Colpatria y Granahorrar han hecho los trámites para empezar a usar el mecanismo. “El gobierno acaba de aprobar un esquema similar para los trabajadores formales que se ganan menos de dos salarios mínimos”, afirma el ministro de Desarrollo, Eduardo Pizano.

Llegarles a los independientes implica todo un cambio en las estrategias y en la forma de trabajar de los bancos hipotecarios. Son clientes que por lo general no cuentan con los documentos que tradicionalmente piden las entidades financieras —tales como declaraciones de renta, extractos bancarios y estados financieros—por la sencilla razón de que su actividad económica no se los demanda. Por eso resulta difícil comprobar su nivel de ingresos.

De ahí que los analistas de crédito ya no pueden quedarse sentados en un escritorio revisando papeles. Ahora tienen que salir, visitar al cliente, revisarle los cuadernos de contabilidad, las facturas de venta y las órdenes de compra, entre otras cosas. Para determinar si es o no buena paga, tienen que interrogar a vecinos, clientes, proveedores y todo aquel que puede dar razón sobre las deudas que haya tenido la persona con terceros.

“A través de una visita de campo nosotros mismos corroboramos cuáles son los ingresos y gastos de la persona. Verificamos la existencia del negocio, la tradición del mismo y calculamos los gastos mensuales del hogar. A partir de ahí el analista de crédito arma un flujo de caja de la persona y establece cuánto le queda libre para una cuota de una casa”, asegura Jorge Raúl García, vicepresidente de crédito de AV Villas, corporación que en apenas dos meses ha otorgado 300 créditos de este tipo.

Este mecanismo apunta a superar el mayor cuello de botella de la construcción, que es el crédito hipotecario. Con la crisis los bancos quedaron en una situación en la que no les interesaba mucho otorgar créditos nuevos, pues ya tenían suficientes dolores de cabeza con los viejos. Además, tampoco es que hubiera a quién prestarle, pues no había casi nadie demandando crédito.

Este círculo vicioso se ha ido rompiendo poco a poco. Desde el año pasado empezó a crecer el desembolso de nuevos créditos por parte de los bancos hipotecarios. Pero hasta diciembre pasado eran aún mayores los préstamos viejos que se estaban cancelando. Esto quiere decir que el valor neto de la cartera hipotecaria seguía cayendo. En enero de este año se revirtió la tendencia y la cartera neta creció 1,2 por ciento. Un incremento tímido, sin duda. Sin embargo es la primera vez en cuatro años que se observa un comportamiento positivo de esta variable.

A lo anterior se debe agregar la gestión del crédito para construcción ante la banca hipotecaria, que ha endurecido sus estándares y ahora condiciona la aprobación de cualquier desembolso a la venta anticipada del 70 por ciento del proyecto. Este método es sano tanto para constructores como para entidades financieras, que buscan disminuir el riesgo frente a las experiencias pasadas.

Lo que viene

Hasta ahora la construcción y el crédito hipotecario han sido impulsados sobre todo por la VIS. Hacia delante se espera que sea la vivienda de estratos altos la que tome el relevo. Las expectativas son positivas por la acogida que han tenido las cuentas AFC, que se benefician de un estímulo tributario.

Hasta el momento se han abierto en el país 2.850 cuentas, que en el futuro se traducirán en igual número de créditos para compra de vivienda. Las AFC permiten a los asalariados cuyos sueldos sean sujetos de retención, es decir, que ganen de 2,4 millones de pesos en adelante, no pagar el impuesto de renta hasta por el 30 por ciento de sus ingresos si lo dedican al ahorro para la compra de vivienda.

Pero las AFC no existirán para siempre. Dado el alto impacto económico que tiene para el Estado la apertura de estas cuentas, el estímulo estará vigente hasta febrero de 2003. Después de esa fecha quienes estén interesados en comprar vivienda ya no tendrán beneficios tributarios.

Esto ha hecho que, poco a poco, se vuelvan a ver en las ciudades colombianas las grandes vallas de ‘visite apartamento modelo’ que habían desaparecido del paisaje urbano. Y las perspectivas son mejores porque ahora surge un nuevo sistema de financiación de vivienda de largo plazo que descansa en la salida al mercado de bonos y títulos hipotecarios (ver recuadro). Para algunos este es el primer gran paso de una solución de fondo al problema del crédito hipotecario.

Si bien el comportamiento del sector de la vivienda es alentador, aún no se puede cantar victoria, porque falta mucho por reconstruir luego de siete años de postración. Aún hoy lo que mueve la economía de la construcción es apenas el 63 por ciento de lo que movía en 1995.

Pero, más importante que el nivel de actividad es la tendencia, la cual claramente va hacia arriba. Y aunque existe conciencia de que las vacas gordas siguen lejanas, también hay un moderado optimismo sobre el fin de una pesadilla que dejó a miles de colombianos sin techo.
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