Miércoles, 7 de diciembre de 2016

| 2002/03/11 00:00

Levantando cabeza

Por fin hay luz al final del túnel en el sector de la construcción. Aunque hay optimismo falta mucho camino por recorrer. , 49859

Las políticas de vivienda que está impulsando el Ministerio de Desarrollo, a cargo de Eduardo Pizano, están empezando a mostrar sus bondades y a reactivar un sector que se consideraba perdido

Los ultimos datos son sorprendentes. La actividad constructora creció 17 por ciento en el cuarto trimestre del año pasado. En enero de 2002 los préstamos aprobados por los bancos hipotecarios para construcción y compra de vivienda crecieron 182 por ciento, y la plata desembolsada por las mismas entidades para este fin aumentó 76 por ciento.

Noticias como estas no se veían hace mucho tiempo en el país. Por lo menos desde hace cinco años, cuando la crisis desbarató todo el sistema de financiación hipotecaria y el negocio de la construcción prácticamente desapareció. Desde 1998 no se registraban signos positivos en un sector clave para la estabilidad y el crecimiento de la economía, dada su enorme capacidad de generar empleo.

Por esta razón las estadísticas que se han publicado las últimas semanas sobre la recuperación de la actividad constructora han generado optimismo entre empresarios y gobierno. Es un optimismo que, sin embargo, todavía es moderado puesto que aún falta mucho camino por recorrer para alcanzar el dinamismo que tuvo el sector a mediados de la década de los 90.



Vuelco total

El auge reciente de la actividad constructora no ha sido igual para todos los tipos de vivienda. Sin duda la que más se ha movido es la llamada VIS (vivienda de interés social), aunque últimamente también se observa un incipiente repunte en la de estratos altos, explicado en buena medida por la exención tributaria de las cuentas de ahorro para el fomento de la construcción (AFC).

Pero hasta ahora el principal jalonador del sector sigue siendo la VIS, que se define como aquella vivienda que cuesta menos de 135 salarios mínimos (41,7 millones de pesos). Es un tipo de edificación que antes no era muy apreciado por muchos constructores que preferían concentrarse en el jugoso mercado de los estratos altos.

Pero las cosas han cambiado y de alguna manera los papeles se han invertido. Hasta 1995 la vivienda social era un negocio marginal y apenas participaba con el 15 por ciento del total de soluciones vendidas. Actualmente cerca del 85 por ciento de las viviendas que se están construyendo en el país son VIS y de estas cerca del 60 por ciento son de interés prioritario o VIP, es decir, soluciones cuyo precio máximo es de 21,5 millones de pesos.

Este cambio de papeles se debe a tres factores. Primero, a que el segmento de estratos altos fue el más duramente golpeado por la crisis. Segundo, a que la demanda de VIS es creciente según Camacol, el 70 por ciento de los 164.000 hogares adicionales que se formaron durante los últimos tres años corresponde a familias cuyo ingreso es inferior a cuatro salarios mínimos. Pero sobre todo a que el gobierno, con el ministro de Desarrollo, Eduardo Pizano, a la cabeza, sacó adelante un paquete de medidas que revivieron el interés de los constructores por este tipo de edificaciones.

Una de ellas es de tipo tributario. A los constructores de vivienda de interés social se les devuelve el IVA pagado en la compra de los materiales. Esto, obviamente, incrementa la rentabilidad del negocio para quienes emprenden la construcción de VIS, pues por esta vía se devuelven en promedio un millón de pesos por vivienda. Y en un proyecto de 100 ó 500 unidades eso pesa a la hora de sacar las utilidades. Sobre todo en momentos en que lo que importa es el volumen y no el margen de ganancia.

El reacomodo en el mercado de vivienda nos ha obligado a cambiar de estrategia. Hemos pasado de un negocio de pequeña escala y altos precios, a uno de grandes volúmenes y bajos márgenes, asegura Hernando Bermúdez, gerente de Mazuera Constructores.

Otra de las medidas tiene que ver con los subsidios. Las personas que acceden a la VIS normalmente no disponen de la capacidad de endeudamiento requerida para comprarla, y por eso necesitan una ayuda en forma de subsidio. Este puede ser otorgado por el gobierno a través del Inurbe o por las cajas de compensación familiar.

El año pasado el gobierno decidió adelantar la asignación de 100.000 millones de pesos que estaban programados para 2002 y que se adjudicaron en 2001. También hizo unos cambios en las normas administrativas de las cajas de compensación que permitieron a éstas agilizar enormemente la entrega de subsidios. Lo anterior permitió que las cajas pasaran de subvencionar 20.069 viviendas en 2000 a 34.244 en 2001, y que el Inurbe aumentara en 45 por ciento el número de subsidios: de 22.111 en 2000 a 32.139 el año pasado.

En 2002 las cajas de compensación aspiran subsidiar 38.000 viviendas y el Inurbe 20.300. Así las cosas, hoy en día los industriales más prestigiosos del ramo incluso aquellos que sólo edificaban en los estratos altos son conscientes de que si quieren seguir vivos en el negocio deben competir en los segmentos en los que se ofrecen los precios más bajos.



Nuevas garantias

La tercera y quizá la más interesante de las medidas que se han tomado para estimular la VIS tiene que ver con los trabajadores independientes. Vendedores, taxistas, panaderos, plomeros, mecánicos y muchos otros trabajadores por cuenta propia siempre han tenido dificultad para obtener crédito, pues los bancos han preferido apuntarle a los empleados formales, que tienen una fuente de ingresos estable y fácilmente verificable. Pero esto también está empezando a cambiar.

Ahora los trabajadores independientes que soliciten un préstamo para VIS tienen una garantía automática por los primeros cinco años del crédito, hasta por el 70 por ciento del valor del mismo. Este aval, que es administrado por el Fondo Nacional de Garantías (FNG), tiene un costo de 2,98 por ciento del monto garantizado, dinero que va a alimentar el FNG, que con esa plata puede garantizar nuevos créditos.

Al existir este aval que respalda parte del crédito en caso de que el deudor se cuelgue en las cuotas, los bancos le están empezando a perder el miedo a prestarle a un sector de la población que tradicionalmente no tenía acceso al crédito. AVVillas, Colmena, Colpatria y Granahorrar han hecho los trámites para empezar a usar el mecanismo. El gobierno acaba de aprobar un esquema similar para los trabajadores formales que se ganan menos de dos salarios mínimos, afirma el ministro de Desarrollo, Eduardo Pizano.

Llegarles a los independientes implica todo un cambio en las estrategias y en la forma de trabajar de los bancos hipotecarios. Son clientes que por lo general no cuentan con los documentos que tradicionalmente piden las entidades financieras tales como declaraciones de renta, extractos bancarios y estados financierospor la sencilla razón de que su actividad económica no se los demanda. Por eso resulta difícil comprobar su nivel de ingresos.

De ahí que los analistas de crédito ya no pueden quedarse sentados en un escritorio revisando papeles. Ahora t

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