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| 7/4/2004 12:00:00 AM

No hay casa para pobres

Mientras la construcción en estratos altos sigue disparada, la vivienda de interés social no despega. A los problemas de financiación se suma ahora la falta de interés de los constructores en atender esta población.

Es una situación paradójica. Mientras los habitantes de El Chicó en Bogotá, El Poblado en Medellín o Ciudad Jardín en Cali viven rodeados de grúas, excavadoras y obreros que trabajan para levantar en el menor tiempo posible las nuevas edificaciones de estrato 5 y 6 que están en pleno boom, en los

barrios de estratos 1 y 2 no se ve ni un albañil. La conclusión es simple: la bonanza de la construcción no es para pobres.

Es que la reciente recuperación de la construcción no ha sido igual para todos, al menos en el último año. La Vivienda de Interés Social (VIS), la estrella del sector en medio de la crisis, hoy se encuentra en un nivel inferior al de 1999. El año pasado las licencias aprobadas para esta vivienda cayeron 20 por ciento (en metros cuadrados aprobados) respecto a 2002, y los desembolsos de crédito bajaron 2,5 por ciento, según Fedesarrollo. Esto contrasta con el dinamismo en los estratos medios y altos, donde las licencias aumentaron 26 por ciento el año pasado y los desembolsos de crédito crecieron 13 por ciento.

La situación es preocupante. A diciembre de 2003, según el Dane, 25.000 viviendas VIS estaban en construcción en las siete principales ciudades, mientras que un año antes, en el mismo mes, se estaban construyendo 40.000 unidades. El gobierno ha intentado, sin frutos, varias estrategias para mejorar la cobertura para estratos bajos. Por ejemplo, en los últimos meses cocinó un pacto entre bancos, cajas de compensación, cooperativas y fondos de empleados para que prestaran más plata, redujo los subsidios para que los recursos disponibles lleguen a más personas, recortó el número de trámites requeridos y otorgó beneficios tributarios a la compra de VIS para arrendar. Pero el sector sigue deprimido y se están construyendo muy pocas soluciones para los pobres. Lo que resulta dramático si se tiene en cuenta que en el país hay 2.200.000 familias sin vivienda digna y que cada año 140 nuevas familias no pueden conseguir una vivienda.

La crisis de la vivienda de interés social se ha dado por tres razones principales: es difícil para los estratos bajos acceder al crédito hipotecario, los constructores no están haciendo proyectos y todavía es difícil acceder a subsidios del Estado.

Sin crédito

Para empezar no hay créditos disponibles porque prestar para vivienda social no es buen negocio para los bancos. Estos ganan menos porque los créditos VIS tienen intereses más bajos y plazos más cómodos que los créditos ordinarios de vivienda, pero tienen unos costos administrativos superiores a los de los créditos grandes. En VIS los costos de transacción por peso prestado son mayores a los de un crédito regular. Como la mayoría de las personas de escasos recursos tienen empleos informales o inestables es difícil medir el riesgo de prestarles. Además, históricamente, los préstamos hipotecarios para VIS han mostrado un riesgo de crédito (medido por la proporción de cartera vencida) mayor que el promedio hipotecario, según un informe de la Contraloría.

Las cifras del sector financiero confirman el poco interés de la banca en la financiación de vivienda social. Entre enero y marzo, el monto de los créditos para VIS cayó 30,31 por ciento frente al mismo trimestre del año pasado, según cifras del Dane. La Titularizadora Colombiana, que busca incentivar el crédito de vivienda, ha advertido que mientras la tasa de interés de los créditos de vivienda social (UVR más 11 puntos) no se adecue a las características particulares de este segmento del mercado, los banqueros simplemente no prestarán para VIS.

Sin proyectos

Una consecuencia de la recuperación de la demanda de la vivienda es que los constructores se han concentrado en estratos medios y altos, por ser menos riesgoso y porque allí ganan más plata (en estrato 6 los márgenes de ganancia son hasta de 40 por ciento, mientras que en VIS están alrededor del 8 por ciento).

A esto se suma el exagerado aumento que han tenido los precios de los insumos de la construcción como el acero y el cemento, jalonados por la feroz demanda china. Según el Dane, la VIS acumuló entre enero y mayo de 2004 un incremento de costos de la construcción del 7,74 por ciento. Sólo en mayo el Índice de Costos para este tipo de vivienda subió 0,46 por ciento, la segunda tasa más alta del mes desde el año 2000. Esto hace todavía menos atractivo el negocio, pues los precios de venta en VIS sólo se pueden subir una vez al año, con el incremento del salario mínimo. Entonces lo que les queda a los constructores es cambiar las especificaciones de estas viviendas -hacerlas de un menor tamaño-, para no incurrir en pérdidas. Ahora las personas que aspiran comprar estas viviendas tendrán que conformarse con casas de menor calidad.

Subsidios difíciles

Como candidato Álvaro Uribe anunció que en su cuatrienio se construirían 400.000 viviendas sociales, es decir, 100.000 soluciones por año. Y para ello sería clave el programa de subsidios. Sin embargo, a mayo pasado había otorgado 91.392, es decir, sólo el 23 por ciento de la meta. Y de la cifra aprobada, apenas el 60 por ciento de los subsidios han sido desembolsados. Esto representa únicamente el 13 por ciento de lo que se había propuesto para el cuatrienio.

Muchas personas no reclaman los subsidios porque no consiguen crédito complementario en el sector financiero, o no hallan proyectos de vivienda nueva o porque simplemente sus ingresos son muy bajos o temen perder su empleo en los próximos meses.

Se requeriría entonces un liderazgo mucho mayor del gobierno en este terreno para diseñar una política que incentive los créditos bancarios para los más pobres, impulse con mayor dinamismo los proyectos de construcción para estratos populares y mejore sustancialmente el acceso a los subsidios del Estado para obtener vivienda. Sin este esfuerzo especial, seguirán siendo más los destechados, y crecerá el auge de los constructores piratas que seguirán siendo, como lo han sido por años, los únicos ganadores de este drama social.
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