Viernes, 9 de diciembre de 2016

| 1990/12/10 00:00

¿OTRO AÑO MUERTO?

Después de dos años de estancamiento, y cuando todo hacía prever su despegue, la finca raíz no levanta cabeza.

¿OTRO AÑO MUERTO?


En Colombia reina hoy una gran incertidumbre. Los acontecimientos relacionados con el orden público, los anuncios sobre apertura económica, la restrictiva política monetaria del nuevo Gobierno y las expectativas creadas alrededor de la Asamblea Nacional Constituyente, conforman un marco muy poco propicio para la inversión productiva.

Son muy pocos, sin embargo, los indicadores de corto plazo que reflejan claramente dicha situación. Aparte de algunas encuestas de opinión empresarial, tal vez el mejor indicador del comportamiento del sector real de la economía es el de la finca raíz. Este último, en efecto, indica casi siempre para dónde van las cosas. La construcción no es un factor determinante del comportamiento del resto de la economía, pero ha demostrado ser un parámetro muy útil para indicar sus tendencias.

Hasta hace apenas dos años, uno de los pocos negocios que había en el país más rentables que invertir en dólares era construir. El comportamiento favorable de la economía en 1986 y 1987 -con tasas de crecimiento que duplicaron el promedio de la década- y la gran demanda generada por los dólares procedentes del narcotráfico, hicieron de la construcción un negocio inmejorable, y los grandes proyectos se vendieron como pan caliente. En 1987 se levantaron nueve millones 874 mil metros cuadrados de construcción, el tope más alto en la historia edificadora del país.

Pero ese tiempo feliz se ha esfumado. Al menos temporalmente. Ahora las grandes ciudades no registran historias de proyectos exitosos sino de gentes desesperadas por vender inmuebles, especialmente para los estratos altos. Abundan más los constructores acosados por los intereses que tienen que pagar a las corporaciones y a los bancos, que las grandes utilidades.

La situación comenzó a desmejorar desde mediados de 1988, pero se agudizó el año pasado. En 1989, las licencias aprobadas en las 12 principales ciudades del país fueron inferiores en un ocho por ciento a las del año inmediatamente anterior. Y en los ocho primeros meses de 1990 la caída fue superior al 11 por ciento.

En ciudades como Medellín y Barranquilla la situación es particularmente dramática. En la primera los índices han caído en un 36 por ciento y en la segunda en 29 por ciento. En Bogotá, la caída es del orden del siete por ciento. Sólo en algunas ciudades pequeñas como Armenia, Ibagué, Cúcuta y Pasto, los índices han sido positivos.

Varias son las causas de la baja prolongada que presenta la construcción. La primera es la pérdida de dinamismo de la economía, atribuída por varios analistas a la política económica del anterior gobierno. De tasas de crecimiento del 5.8 y 5.4 por ciento en 1986 y 1987, el país pasó a crecer únicamente 3.7 y 3.2 por ciento en 1988 y 1989. Esta desaceleración de la economía incidió en un estancamiento de la demanda por vivienda en los sectores altos y medio altos, al tiempo que las elevadas tasas de interés en el mercado de dinero pusieron en retirada a muchos constructores.

Otra causa, un poco más reciente, pero no menos importante, según los observadores, es la llamada "guerra contra el narcotráfico". El combate abierto a todas las formas de delincuencia relacionadas con el tráfico de drogas puso en retirada los dineros calientes que habían contribuido al dinamismo de la construcción.

Como si eso fuera poco, la Reforma Urbana aprobada en la legislatura pasada ocasionó múltiples dificultades a la financiación de la vivienda de interés social. Los artículos 44 y 59 impusieron una asfixiante camisa de fuerza a las corporaciones de ahorro y vivienda para la financiación de soluciones habitacionales comprendidas entre cero y 135 salarios mínimos. Como consecuencia de ello, se dejaron de utilizar más de 90 mil millones de pesos del sistema de valor constante, que hubieran podido compensar, al menos parcialmente, el impacto de la saturación de la demanda en los estratos altos.

Las restricciones impuestas por la Reforma Urbana se han reflejado este año en los indicadores relacionados con el sistema Upac. En los ocho primeros meses de 1990 las solicitudes de crédito a las corporaciones de ahorro y vivienda habían descendido un 25 por ciento con respecto al mismo período del año anterior. Y los créditos aprobados presentaban una baja de orden del diez por ciento. La situación era tan grave al terminar la pasada administración, que según estimativos realizados por los gremios del sector, cerca del 40 por ciento del mercado potencial de vivienda del país estaba desconectado del crédito para construcción.

Cambio de Gobierno
Pasada la gran incertidumbre política que rodeó las elecciones presidenciales de 1990, con tres candidatos asesinados en menos de ocho meses, y posesionado César Gaviria como nuevo mandatario de los colombianos, todo el mundo creía que las cosas iban a mejorar.

Con el cambio de Gobierno, el país vivió un sentimiento de despegue, reforzado por la tregua temporal en las acciones terroristas desatadas por los capos del narcotráfico. Durante un lapso que hoy se les hace cortísimo a los colombianos, las bombas dejaron de sonar en las principales ciudades del país y cesaron los secuestros y las intimidaciones. Y por todas partes se extendió un sentimiento de que ahora sí la situación política se normalizaría y las actividades productivas podrían recuperar su dinamismo habitual.

A punto de cumplirse los primeros cien días de la administración Gaviria, sin embargo, el panorama no es especialmente alentador. Con el secuestro masivo de periodistas, el narcoterrorismo ha vuelto a poner en jaque al país. Y muchos temen que se desate de nuevo una guerra como la que sacudió al país a finales de 1989. Cuando están de por medio notables, extraditables y "guidos parras", nadie sabe lo que pueda sobrevenir.

Pero a la incertidumbre provocada por los narcoterroristas, se ha venido a sumar otro factor, que para muchos es tan desestabilizador como el primero: la convocatoria de la Asamblea Nacional Constituyente y los resultados que arrojan las encuestas sobre la forma en que piensan votar los colombianos el próximo 9 de diciembre.

Existe, en efecto, un gran interrogante sobre qué tipo de país saldrá de la Constituyente si, como dicen las encuestas, las denominadas "fuerzas nuevas" obtienen las mayorías de las bancas en la Asamblea. Sin que se tenga que llegar a una situación de pánico, pues nadie cree que desde la Constituyente se pueda producir una revolución, si es previsible que durante el tiempo que duren las sesiones no se mueva en el país un caudal muy grande de inversiones.

Para los conocedores del sector, no hay ninguna relación directa entre la Constitución y la finca raíz. No por lo menos la misma relación que tendrían otros sectores productivos, si se llega a imponer, por ejemplo, la idea de congestión empresarial expuesta por el candidato Navarro Wolf. Pero, en términos generales, la gente no hace tal discriminación.

Si se mira con detenimiento, además, no es tan claro que construcción y Constituyente sean dos cosas totalmente independientes. Porque lo cierto es que buena parte del dinamismo de la construcción proviene de la movilidad social de amplios estratos de la población que, cuando mejoran su nivel de vida, lo primero que hacen es cambiar su vivienda por una de mejores especificaciones. Y generalmente lo hacen a costa de aumentar sustancialmente sus niveles de endeudamiento. Por eso cuando hay algún tipo de conflicto social, o cuando las perspectivas generales de la economía no son muy favorables, muchas de esas personas prefieren quedarse en sus antiguos hogares hasta que las cosas se aclaren. De allí que sea previsible que hasta que no se escriba la nueva Constitución, la mayoría de la gente se va a quedar donde está.

Aun en el caso de aquellas personas que cuentan con liquidez suficiente, es muy factible que, como ha ocurrido en otras ocasiones, la incertidumbre general sobre el futuro político del país los lleve a buscar una inversión alternativa: el dólar. A falta de inversiones más seguras y con una Constituyente en manos del M-19 no sería nada raro que se produjera una gran corrida de inversiones hacia la divisa americana.

En cualquier caso, es claro que la situación política seguirá incidiendo negativamente en el comportamiento del sector de la construcción. Según Luis Gustavo Alvarez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz -Fedelonjas- la industria de la construcción ha observado siempre una conducta cíclica, con períodos de baja y de florecimiento. Pero en esta ocasión la baja se ha prolongado por la presencia de factores ajenos al mismo sector, como la situación de orden público y el tenso clima político que se vive en el país.

Lo mismo piensa Fabio Giraldo Isaza, vicepresidente de Camacol. Pero para este último la crisis obedece también a factores de orden institucional, como los problemas del Instituto de Crédito Territorial y de otras entidades dedicadas a construir vivienda de interés social.

¿Habrá futuro?
No todo es pesimismo, sin embargo. Para Luis Gustavo Alvarez, la construcción atraviesa en la actualidad la parte más baja de un ciclo que debe terminar en el primer semestre del año entrante.

Es más, hay algunos constructores que piensan que las cosas van a mejorar y que desde ya se están preparando para la reactivación del mercado. Es el caso de Pedro Gómez, quien en días pasados dio la orden de comenzar, en enero de 1991, los trabajos del llamado Centro Comercial Andino, que será uno de los más importantes de la capital.

Pero en lo que todos parecen estar de acuerdo es en que para que haya una plena recuperación del sector es fundamental que se aclaren las reglas de juego a nivel gubernamental. Según Fabio Giraldo, "buena parte de la suerte del sector depende fundamentalmente de que se modifique la ley de la Reforma Urbana y de que se cree un mecanismo que atraiga al sector privado hacia un mercado muy grande, que es el de bajos ingresos. Hoy en día, el Banco Central Hipotecario tiene alrededor de 18 mil millones de pesos congelados, que no ha podido prestar porque la legislación se lo impide. En el Favi existen alrededor de 40 mil millones más. Y si a eso le agregamos las inversiones forzosas que existen en el ICT, que suman más de 30 mil millones de pesos, tenemos en estos momentos más de cien mil millones de pesos congelados en maromas obtusas del Gobierno, que podrían estar generando empleo y con los que se podrían estar construyendo 35 mil viviendas de alrededor de 3 millones de pesos cada una".

El propio Gobierno es consciente de ello. Y sabe que para cumplir con la meta de construir medio millón de soluciones de vivienda en los próximos cuatro años, como lo prometió el presidente Gaviria en su discurso de posesión, será necesario dar un apoyo fundamental a los sectores de menores ingresos. Para ello se ha planteado una estrategia que consiste en dar un mayor apoyo a los municipios en la adecuación y distribución de lotes con servicio a las familias más pobres y una asistencia financiera a la población de ingresos medios, a través de algunas medidas que hagan más favorable la utilización del sistema Upac.

En el primer caso, se busca impulsar la construcción de viviendas de desarrollo progresivo, con la colaboración del Instituto de Crédito Territorial.

En el segundo, se busca aumentar la cobertura del sistema Upac, con el fin de llegar a un mayor número de familias. Según los estimativos de Camacol, el plan de vivienda del Gobierno depende en un 80 por ciento de los recursos que tienen las corporaciones de ahorro y vivienda.

En términos generales, los gremios de la construcción han apoyado el proyecto del Gobierno. Camacol ve en la nueva política de vivienda "la única alternativa que tiene la construcción para salir de la situación de receso en que se encuentra". Fedelonjas, por su parte, ha sostenido que de no aprobarse en la actual legislatura, al año entrante será tan desalentador y lánguido para el sector de la construcción como lo fue 1990. Su presidente, Luis Gustavo Alvarez, considera, sin embargo, que es necesario complementarlo con otras políticas, como permitir que las corporaciones de ahorro y vivienda puedan financiar vivienda usada.

Según el ejecutivo, la vivienda usada no ha tenido nunca un sistema adecuado de financiación, en parte porque la gente misma la considera una especie de bien de baja categoría, sin que existan causas válidas para que lo sea. En su concepto, incrementar el mercado de la vivienda usada produciría múltiples beneficios, como evitar cuantiosas inversiones en adecuar terrenos nuevos y evitar el gigantismo de las ciudades. Permitiría, además, dinamizar el desarrollo urbano, pues el vendedor de una vivienda usada es un potencial comprador de una vivienda nueva. Una encuesta reciente de Fedelonjas señala que hay un 70 por ciento de dueños de vivienda que comprarían una nueva casa si vendieran la que tienen.

Pero vender y comprar, lo mismo que construir, son operaciones que requieren gran confianza en el entorno. No hay que olvidar que la construcción es un sector que se mueve en un horizonte de tiempo que normalmente dura lo que dura una hipoteca. Esto es, 15 años. Y que si bien es importante tener las reglas de juego claras, no menos importante es que haya un espacio para jugar. Si la violencia continúa y las elecciones para la Constituyente no aclaran el horizonte político del país, no habrá andamio que levante al sector de la construcción, al menos en el corto plazo.
CON LOS DEDOS CRUZADOS
Tal vez el proyecto más importante de cuantos no han podido despegar por la crisis de la construcción es el del Parque Central Bavaria, en la capital de la República. Dicho proyecto es importante porque de su éxito dependen no tanto los intereses económicos de sus promotores, como el desarrollo urbanístico de Bogotá.

El Parque Central Bavaria, un inmenso complejo de zonas verdes, oficinas, apartamentos y locales comerciales, estará localizado en el centro internacional de Bogotá, en un espacio de 70 mil metros cuadrados que hasta hace pocos años ocupaban las instalaciones de la firma cervecera.

Al trasladar su planta a la zona industrial de la capital, y después de analizar varias alternativas, la empresa optó por desarrollar un proyecto que, sin desconocer sus intereses económicos, constituye un aporte fundamental al desarrollo urbanístico y recreacional de Bogotá. Para tal efecto, la mitad del espacio disponible será de uso público.

El Parque permitirá, además, revivir el agonizante centro de la capital, servirá como "pulmón" para sus habitantes -con zonas verdes repartidas en un área superior a los 25 mil metros cuadrados- y pemmitirá restablecer el equilibrio urbanístico, hoy francamente inclinado hacia el norte de la ciudad, demoliendo de paso el tabú de que la valorización en el norte es mayor y más segura, a pesar de que los costos de construcción son iguales.

El proyecto, infortunadamente, no ha podido arrancar, debido al estancamiento general de la actividad constructora y a la incertidumbre económica y política que se vive en el país. El Parque se comenzó a ofrecer hace mas de un año, y hasta ahora lo único que se ha culminado son las obras urbanísticas y la remodelación del edificio Palma Real, donde estaban ubicadas las oficinas administrativas de Bavaria. Este último, que ha servido como gancho de venta de todo el proyecto, tiene sin embargo muy poco que ver con los desarrollos previstos para el mismo, que incluyen 600 soluciones de vivienda, 57 mil metros cuadrados en locales comerciales, 53 mil en oficinas y 45 mil en parqueaderos.

Todo el mundo, sin embargo, tiene los dedos cruzados para que el proyecto empiece a caminar. El propio Grupo Santo Domingo está tan interesado en que todo salga bien, que ha pensado incluso en trasladar al Parque todas sus instalaciones, para demostrar que está dispuesto a jugarsela toda y generar la confianza necesaria entre los inversionistas potenciales, aunque todavía no ha tomado una decisión definitiva. Lo cierto es que del éxito del Parque Central Bavaria dependerá en buena medida lo que será la Bogotá del próximo siglo.

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