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| 11/29/1993 12:00:00 AM

UN GRUPO SELECTO

Los pesos pesados del sector de la construcción están demostrando, a través de Selecta, que la unión hace la fuerza y que la calidad es rentable.

LA VIDA DE UN NUMERO importante de bogotanos de altos ingresos podría llegar a transcurrir, en poco tiempo, dentro del ámbito creado por una sola sociedad. Vivir en un lujoso apartamento en el exclusivo sector de Rosales, trabajar en una elegante oficina ubicada en un edificio en la Avenida de Chile y descansar los fines de semana en un club campestre de Anapoima, todos construidos por la misma empresa, podría ser su rutina a la vuelta de dos años. Y no sería descartable que en el tiempo que les quede, estuvieran en su carro hablando por un teléfono celular, operado por la misma sociedad.
Ese mundo puede convertirse en realidad por cuenta de Inmobiliaria Selecta, una sociedad anónima que se fundó hace seis años (1987) con el objeto principal de unir recursos y expe riencias para el desarrollo de proyectos específicos -particularmente aquellos relacionados con el sector inmobi liario y de la construcción- y que, en un lapso tan corto, muestra un impresionante conjunto de realizaciones.
En su tiempo de operación, Inmobiliaria Selecta ha construído 250.000 metros cuadrados en espacio de oficinas -lo que equivale más o menos a siete veces el aeropuerto El dorado o a ocho veces Unicentro-, con una inversión de más de 81.000 millones de pesos. En este campo posee cinco proyectos culminados y 10 más en proceso.
En materia de vivienda, su actividad se ha limitado, hasta ahora, a un par de edificios en Rosales. Pero tiene en construcción avanzada un proyecto de 101 lotes con servicios de vivienda de lujo en los cerros de Fusca, municipio de Chía, y acaba de iniciar la construcción de 372 viviendas en conjuntos cerrados en Ciudad Salitre con una inversión de 53.000 millones de pesos.
En recreación esta promoviendo el Mesa de Yeguas Country Club, en Anapoima, proyecto de 900 unidades en una copropiedad campestre -de las cuales ya han vendido mas de 300-, con canchas de golf y tenis, lago y caballos.
El costo de la inversión es de más de 42.000 millones de pesos y estará concluido dentro de un par de años.

TODOS POR IGUAL
Cuando se constituyó la sociedad, los conceptos de integración y apertura apenas estaban naciendo en cuanto a bloques regionales. Sin embargo, los promotores buscaron emular esa filosofía a nivel empresarial, y conformaron un grupo de accionistas integrado por empresas líderes, en su mayoría del sector de la construcción. De esa manera, se logró constituir una sociedad en la cual todos los accionistas tienen la misma participación: el 11.11 por ciento.
Eso no es algo fácil en Colombia. Y menos si se considera que el elenco está conformado por pesos pesados como Cuéllar Serrano G6mez, Seguros Colmena, Granitos y Mármoles, Ladrillera Santa Fe, Central de Mezclas, Pizano S. A., Corredores Asociados, Hernán Echavarría Olózaga e Inmobiliaria Panorama (que es, a su vez, una sociedad anónima conformada por seis companías de seguros; Cuéllar Serrano G6mez, y los otros socios de Selecta como paquete, cada uno con el ]2,5 por ciento).
El concepto de apertura, por su parte, se ha hecho realidad, lo que ha permitido el ingreso de grupos externos como inversio nistas en cada uno de los proyectos, generando así una unión de recursos tanto internos como externos. A esto se agrega el ingre diente positivo de que el socio externo puede participar tras asumir el riesgo en los proyectos o como comprador al costo de un inmueble específico.
Al adoptar el esquema de apertura la sociedad se ha convertido en una posibilidad muy atractiva de desarroIlo para los propietarios de terrenos y de finca raíz en general, puesto que les permite participar en forma ágil y con bajo riesgo en desarrollos del sector inmobiliario. Ese esquema se ha llevado a cabo mediante contratos de cuentas en participación, que le permiten al dueño ser más activo en el desarrollo de su predio que si lo vendiera a terceros, pero actuando como ente pasivo en el sector inmobiliario, puesto que es Selecta la que se encarga de llevar a cabo el proyecto.
La apertura también se extiende a la toma de decisiones de la sociedad y la participación de los empleados en las utilidades. Para el primer propósito se ha creado una estructura en la que el cliente está primero, luego el inversionista de cuentas en participación y, finalmente, la sociedad y sus socios permanen tes. Para el segundo, la compañía ha gestado la iniciativa de fomentar la vinculación del personal en los resultados de los proyectos con un concepto que internamente se denomina "Fondo Progreso" y que consiste en que Selecta le cede a su personal los rendimientos correspondientes a una parte de los aportes de capi tal realizados por cada una de las dos sociedades. El monto del aporte en cada proyecto equivale normalmente al valor de dos nóminas mensuales y ampara a la totalidad del personal: desde el presidente hasta la niña de los tintos. Y si bien no afecta en forma alguna los rendimientos de los demás inversionistas, si genera un compromiso de toda la organización con el éxito del proyecto.

ALTERNATIVA DE INVERSION
El sistema de invitar socios externos ha resultado también muy rentable para Selecta, puesto que se ha convertido en un generador permanente de inversionistas. No es raro que personas que participan en un proyecto vuelvan a hacerlo en otros posteriores.
El éxito alcanzado por Inmobiliaria Selecta en este propósito es tal que le ha permitido conformar grandes grupos de inversión para actuar en proyectos que, por sus dimensiones y características, hasta hace poco no eran de fácil realización o estaban limitados a los grandes grupos económicos o al sector público. Y la confianza de los inversionistas permite que Selecta no tenga que trabajar con fiducias y que el mercado acepte ese hecho como tal.
Mirando hacia el futuro cercano, eso le permitirá participar en todo el proceso de privatización y como vehículo de la inversión del sector privado, sin que por ello se convierta en bloque o grupo económico. Inmobiliaria Selecta se constituye así en una alternativa para que medianos y aún pequeños inversionistas puedan tomar parte en algunos de los sectores de mayor pers pectiva de crecimiento. De hecho ya ha emprendido el primer proyecto en esa línea: constituir una sociedad junto con Vodap hone -el más importante operador inglés- para ser una de las fir mas licitantes de la telefonía celular.
Selecta ha adoptado, dentro del proceso de vinculación de los participantes, una regla según la cual la sociedad no puede ser un vehículo para comprar o promover directamente los productos o los servieios de sus inversionistas. El único criterio aplicable en tales casos es que, en igualdad de condiciones, se prefiere al socio. Y a todos los proveedores se les induce en los conceptos de cumplimiento y calidad total. De esta manera, la sociedad está motivada a la utilización de los recursos más eficientes y efectivos para cada uno de los proyectos.

PROYECTOS COSTOSOS
Dentro de ese mismo principio, según uno de los socios con sultado por SEMANA, se ha buscado exceder las expectativas del pú blico mediante la utilización de los mejores materiales, la generosidad en los espacios y la creatividad en el diseño. Selecta no le ha tenido miedo a realizar proyectos costosos por que esos costos los recuperan los inversionistas y los inmuebles mantienen mejor su valor con el tiempo. Selecta se precia de entregar contrucción de la mejor calidad por debajo de lo que se está ofreciendo en el mercado, y contrarrestando así el elemento especulativo que ha caracterizado al sector de la construcción en Colombia.
El compromiso con la comunidad, por su parte, se materializa, según la empresa, en hechos como la limpieza permanente de las calles, la no ocupación con materiales de obra de las vías y del espacio público, la utilización de mallas para evitar la polución, la incorporación de elementos decorativos a los espacios públicos y la arborización de las zonas aledañas, como fue el caso del separador de la carrera séptima de Bogotá entre las calles 68 y 72 . El concepto detrás de esas decisiones es que en un proyecto no sólo impacta su entorno inmediato limitado por sus linderos, sino toda la zona vecina al mismo.
El campo de acción de Selecta se ha circunscrito hasta ahora a Bogotá y su área de influencia. Sin embargo, está ampliándose. Ha habido contacto del exterior que buscan aprovechar el esquema desarrollado en Colombia invitando a esta sociedad para que sirva de gestora en promoción de proyectos similares en países del área andina.
Eso se está estudiando apenas y hasta la fecha no se ha tomado ninguna decisión. Es, sin duda, experiencia y tecnología exportable, pero probablemente estos proyectos tomen algón tiempo en materializarse.
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