Ventana de oportunidad

Vivienda, carros y CDT son los ases bajo la manga para cualquier colombiano promedio a la hora de pensar en invertir. Las acciones, los fondos de valores y las divisas están en un segundo nivel al que acceden algunos más especializados.

Pero, que levante la mano quien haya pensado en incluir una oficina, un local o una bodega en su portafolio de inversiones personales. ¿Alguien dijo "yo"? Es muy probable que pocos respondan al llamado y es algo que no debería causar sorpresa. Pero cada vez está más al alcance de la mano esta opción, porque el auge constructor ha generado nuevos mecanismos de inversión de fácil adquisición y que no implican encartarse con los engorrosos trámites necesarios para administrar un bien de estas características.

El boom en la construcción de inmuebles comerciales ha sido impulsado por la recuperación económica y la inminencia de un Tratado de Libre Comercio (TLC) con Estados Unidos. Y esto ha hecho que se dé un verdadero revolcón cultural. El presidente de la Federación de Lonjas de Finca Raíz (Fedelonjas), Sergio Mutis, explica que hoy son cada vez menos los comerciantes que piensan en comprar local para poner su propio negocio, y más los que piensan en arrendarlos.

"Hasta hace un tiempo, cualquier persona que quería montar su negocio pensaba inmediatamente en adquirir una oficina o un local para operar. Sin embargo, cuando se dieron cuenta de que simplemente arrendando el local liberaban capital de trabajo, entonces las costumbres empezaron a cambiar".

Esto ha abierto una ventana de oportunidad para los rentistas de capital. Hay razones para pensar que la tendencia apenas comienza. La presidenta de la Lonja de Bogotá, María Isabel Silva, dice que en Bogotá se ha registrado un crecimiento continuo del 3,8 por ciento en el inventario del parque de oficinas. "Esto equivale a 50.000 metros cuadrados de construcción", explicó. Algo así como construir cada año 2,5 veces el área total de Corferias en nuevas oficinas. Además, hay un verdadero auge en construcción de centros comerciales, como el Santa Fe, que abrió sus puertas el pasado sábado, y de infraestructura para los negocios, como torres empresariales y terminales de carga. Se trata de un negocio en efervescencia.

Cómo invertir

Nadie baila al son que le pongan cuando se trata de tomar decisiones con el dinero, porque todos lo piensan más de 10 veces a la hora de definir en dónde poner la plata.

A pesar de que hay un auge en la construcción de oficinas y locales, es completamente necesario conocer las opciones reales, porque nadie va a que le lean las cartas o el tabaco si de tomar este tipo de decisiones se trata.

En el mercado hay mecanismos para medírsele al reto. El más reciente de ellos es el esquema de derechos fiduciarios de beneficios de área. Diego Loboguerrero, de la firma Tierra S. A., una de las promotoras de la figura, explica que el mecanismo consiste en la venta de participaciones en un proyecto de oficinas que quedará ubicado en la calle 82 con carrera 10 en Bogotá. La ventaja de este esquema es que un inversionista, con un monto mínimo de 120 millones de pesos, se hace dueño de una participación del edificio. Según Loboguerrero, el proyecto empezará a rentar desde el primer mes, porque los recursos pasan a engrosar un patrimonio autónomo de una fiduciaria, en este caso Alianza Fiduciaria, el cual genera rentabilidad desde el primer momento. Además de la rentabilidad mensual, los inmuebles se valorizan año a año.

Según las cuentas de Fedelonjas, una oficina o un local bien ubicado podría estar rentando perfectamente entre 18 y 20 por ciento efectivo anual, si se suman la rentabilidad de la inversión y la valorización.

Otra opción es la titularización inmobiliaria de la que ha sido pionera la firma Oikos. La operación consiste en constituir un patrimonio autónomo con un inmueble ya construido en una fiducia y luego los inversionistas compran títulos que les abren la participación en la propiedad del mismo. Actualmente, sólo en Bogotá hay 15 proyectos con estas características.

El boom de centros comerciales también es una opción. Hoy nuevos proyectos, como el del centro comercial Santa Fe de Bogotá, han establecido la figura de los promotores de inversión. Estas personas realizan el contacto entre comerciantes que necesitan arrendar locales y los inversionistas que quieren comprar. Así, alguien que cuenta con un capital paga su nueva propiedad durante la etapa de construcción, con la tranquilidad de que al final del proceso, tendrá un arrendador fijo.

Estas tres opciones son apenas las primeras que pueden surgir, pues se espera que la tendencia lleve a que haya un auge mayor en la inversión en inmuebles comerciales. Muchos desprevenidos que no encontraban a dónde llevar su dinero con seguridad, podrán encontrar aquí una opción. El asunto pasa por abrir un poco la mente y medírsele a pedir algo de información. Alguien tiene que poner la primera piedra.