VIENTO EN POPA

Después de tres años de profunda crisis, la recuperación que vive el sector de la construcción jalona hoy al resto de la economía.
UN EDIFICIO EN CONSTRUCCION POR CUAdra. Eso ven, admirados, los bogotanos que pasan a diario por algunos sectores de la ciudad como la Colina Campestre, Cedritos, o los Altos del Chicó. Y eso ven, en menor escala, pero con una dinámica igualmente sorprendente, los habitantes de Armenia y de Pereira, para sólo mencionar algunas ciudades. Porque lo cierto es que la construcción está pasando en este momento por una etapa de bonanza que se extiende a todo el país. Cálculos muy preliminares realizados por Camacol, con base en las licencias de construcción, permiten pensar que el área total construida en el país en 1992 puede superar fácilmente los nueve millones de metros cuadrados, cifra que supera en más de medio millón de metros al tope alcanzado en 1987, año en que la construcción tuvo su mayor bonanza.
Es más, para quienes dudan de las licencias de construcción como un buen indicador del nivel de actividad productiva en el sector, en los últimos meses se han realizado varias encuestas de oferta y demanda -que son un instrumento más potente, por cuanto se basan en un censo de edificaciones- que confirman los buenos tiempos que vive la construcción. Una de ellas, realizada en Bogotá y revelada la semana pasada por Camacol Cundinamarca, muestra que el metraje censado en Bogotá de construcciones nuevas era en marzo pasado superior en un 41 por ciento al registrado en octubre de 1991. El crecimiento del área construida en la capital superó en marzo los 170.000 metros cuadrados, la cifra más alta desde 1987.
Pero más importantes aún, porque muestran la solidez del proceso, fueron tres encuestas realizadas en el mismo mes en Bogotá, Barranquilla y Cali, de acuerdo con las cuales más del 90 por ciento del área licenciada se estaba construyendo. Eso quiere decir no sólo que el sector va bien, sino que su dinámica se va a mantener por lo menos año y medio, que es el período que tarda, en promedio, la ejecución de una obra. Y esa es una buena noticia en un momento en que la economía presenta graves síntomas de debilitamiento.
De acuerdo con un trabajo presentado en el último Congreso Nacional de Fedelonjas, realizado en Cúcuta hace 15 días, "durante marzo y abril de 1992 el sector de la edificación generó el 58 por ciento de los empleos creados en la economía y fue el sector de mayor crecimiento durante los primeros meses de este año". De todo el mundo es conocido, además, el efecto multiplicador que tiene la construcción sobre otros sectores de la economía, ya sea directamente o a través de su impacto sobre la demanda agregada. Ya, por ejemplo, una industria que vivió cerca de tres años en crisis, como la del cemento, está presentando tasas importantes de crecimiento.
No todos los tipos de construcción, sin embargo, están presentando la misma dinámica, ni los ritmos de crecimiento son iguales en todas las ciudades. El auge se debe, principalmente, al repunte que presenta la construcción de vivienda, y el gran motor está siendo Bogotá. De acuerdo con cifras de Camacol, el 76 por ciento de todo lo que se ha construido en el país en el primer semestre corresponde a vivienda, cuando el promedio de los últimos años había sido del 70 por ciento (el resto corresponde a centros comerciales, hoteles, iglesias, hospitales y otro tipo de construcciones). Y según las mismas cifras, el 60 por ciento del crecimiento se explica por lo que se está construyendo en Bogotá. Lo que quiere decir que la ciudad que de verdad está viviendo un auge es la capital, y que la construcción de vivienda en Bogotá está jalonando la edificación en todo el país.
Sobre eso ya parece haber consenso. Fedelonjas afirma, por ejemplo, que durante los meses de marzo y abril "el área total licenciada en las principales ciudades del país creció en un 45 por ciento, debido al repunte en la vivienda la cual aumentó en un 92 por ciento". Y confirma que la mayor dinámica se presenta en Bogotá. Lo mismo, además, hicieron varias inmobiliarias consultadas por SEMANA.
En lo que no hay acuerdo es en las causas del auge. O por lo menos en cuáles son las más importantes. Para unos -como Fedelonjas la principal razón es la liquidez de las corporaciones de ahorro y vivienda. Para otros -como Camacol hay que tener en cuenta los dineros repatriados en el último año y los subsidios del Gobierno.
Y para otros -entre los cuales están algunas inmobiliarias- más que un auge de la finca raíz, lo que hay es una ausencia de alternativas que puedan competir con el sector en materia de inversión.
Lo curioso del caso es que todos los factores parecen confluir. Desde la prolongación del ciclo recesivo, que comenzó en septiembre de 1987 y duró más de tres años, hasta la baja de intereses, que aumentó considerablemente el atractivo de la inversión en finca raíz. Porque lo cierto del caso es que, como lo anticipó SEMANA en su informe sobre "¿ Cómo invertir su dinero en 1992 ?", es evidente que "la finca raíz ha recuperado en 1992 el lugar privilegiado que tuvo hace apenas unos años en las preferencias de los inversionistas". Con un dólar prácticamente por el piso, y con unos intereses reales negativos en el sector financiero, no resulta muy difícil entender que los inversionistas hayan vuelto los ojos hacia la construcción.
Pero ese no es el único motivo de la reactivación. Otro, sin lugar a dudas, es la gran liquidez que presentan las corporaciones de ahorro y vivienda, lo que ha facilitado considerablemente el otorgamiento de nuevos créditos. Y, sobre todo, el levantamiento del veto que había impuesto la reforma urbana al financiamiento de la vivienda social con préstamos en Upac. Hasta el mes de mayo, de acuerdo con Fedelonjas, "las corporaciones de ahorro y vivienda habían desembolsado 20.000 de los 50.000 millones de pesos aprobados para la vivienda de interés social".
Y a propósito de la vivienda de interés social, no es nada desdeñable la contribución al auge de la construcción que ha hecho la política de vivienda del Gobierno. De acuerdo con Camacol, en términos del indicador de licencias los subsidios aprobados explican la dinámica de la vivienda en ciudades como Pereira, Armenia e Ibagué. Y su contribución al aumento global de la construcción es importante, dado el aumento en la capacidad de endeudamiento de las familias de bajos ingresos.
Una última explicación es el comportamiento macroeconómico. Paradójicamente, a pesar de que el Plan de Desarrollo del Gobierno desdeñaba de alguna forma el papel de los sectores líderes, factores como la revaluación del peso, la baja en las tasas de interés y la repatriación de capitales han provocado un flujo importante de recursos hacia la construcción. Y ésta se ha convertido en sostén del crecimiento económico y en colchón para amortiguar la caída del empleo.
La pregunta, por supuesto, es qué tanto puede durar ejerciendo ese papel. Y todos los expertos coinciden en que se va a sostener por lo menos hasta junio de 1993. Después, es difícil proyectar, dado el conjunto de factores que hoy atentan contra el buen comportamiento de la actividad productiva: el apagón y la violencia, por ejemplo. Sin embargo, y dado que el sector no parece estar recalentado, es posible que resista un poco más. Y hay muchas personas cruzando los dedos para que así sea.