¿Quiere comprar casa? Consejos para hacer realidad su propósito

La historia del crédito de vivienda en Colombia ha venido evolucionando positivamente. Todavía se recuerda la época en que solicitar un crédito era una tarea titánica y solamente para unos pocos, hasta que en los años 70 se creó la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (Upac) y se consolidó el concepto de urbanización.

A través de este mecanismo, las personas pudieron acceder más fácilmente a una casa, como las del barrio Niza de Bogotá, y blindar su inversión de la desproporcionada inflación de aquellos años (con picos de hasta el 40% anual)

Posteriormente, cuando la tasa de crédito de vivienda se asoció al DTF y sobrevino la crisis económica de finales del siglo pasado, vinieron los problemas de cartera que todavía miles de personas sufrieron y recuerdan.

Pero el siglo XXI trajo nuevos vientos. Se renovó la confianza del sistema; hoy día, se disfruta de un ambiente en que parte del progreso social y económico de la sociedad y el país se jalona con la vivienda.

Según Camilo Mauricio Lerzundy Forero, vocero de vivienda del Grupo Aval, “aspirar a un crédito hipotecario para vivienda es posible para los colombianos y para ello, un factor muy importante es la disciplina de ahorro. Por normatividad, los créditos para vivienda no pueden financiar más del 80% del valor del inmueble y los bancos, en términos generales, otorgan alrededor del 70%; es decir, la diferencia (cuota Inicial) la debe aportar el deudor (o unidad familiar) con sus recursos de ahorro (dineros que tengan en cuentas bancarias y cuentas AFC, cesantías, fondos voluntarios, CDTs), dineros que resulten de la venta de otros bienes o recursos, o que obtenga de subsidios de los programas del Gobierno”.  

Al respecto, Linda García, analista de crédito de una importante entidad financiera, explica que “el concepto de crédito de vivienda se ha ampliado, al concebir al deudor como más que una persona, un grupo familiar solidario en el que todos aportan para el bienestar común y, por consiguiente, el sistema bancario aprecia la fortaleza de ese vínculo y universaliza al sujeto de crédito”.

El punto es que en el análisis del crédito se tienen en cuenta los intereses, las cuotas mensuales, el tiempo pactado e, incluso, el nivel de gastos, porque son factores que determinan la capacidad mensual para pagar la cuota de la unidad familiar.  

También evoluciona el trámite

Mirar más allá de la capacidad de pago de un aspirante a crédito como requisito para otorgarlo parece ser una de las tendencias de la actualidad en la financiación de vivienda.

Lerzundy y García coinciden en que los análisis de las solicitudes de crédito, además de la capacidad de pago mensual y el valor por financiar, incluyen la historia y los buenos hábitos comerciales y crediticios que se reflejan en las centrales de información; la estabilidad laboral o actividad económica de las que provienen los recursos para pagar las cuotas; y, las características del inmueble, al comprender que es la vivienda donde la familia se desarrollará y que además será la garantía del crédito.

Pero más allá de lo anterior, la verdadera innovación del momento es la capacidad de ahorro del sujeto de crédito. “El ahorro se constituye en el primer paso, ya que es un hábito en el cual se reserva parte de los ingresos para suplir una meta o gasto futuro. Una vez obtenido el crédito, el valor ahorrado se utiliza para la cuota inicial y el monto que se destinaba para el ahorro sumado a otros gastos que se dejan de tener (por ejemplo el arriendo) se destina para el pago de la cuota mensual del crédito”, expone Lerzundy.

Así, las consecuencias, desde el punto de vista financiero, de tener una buena disciplina de ahorro, se traducen en que “el valor de financiación será menor y, por lo tanto, se pagarán menos intereses”, continúa Lerzundy.

Es claro que a menor monto solicitado se logran cuotas más bajas que le ayudan en el flujo de caja al deudor, porque sin tanta carga puede destinar recursos mensuales para gastos o ahorro para otros fines como educación, salud, vacaciones, vehículos, entre otros.

Esta nueva forma de concebir el crédito hipotecario proviene de países desarrollados y se le denomina Loan to Value (LTV), en donde la cultura de ahorro y de los seguros es mayor a la colombiana. Por cierto, “las personas hacen una programación para lograr una meta de ahorro y, a partir de la misma, obtener un crédito con el cual puedan cumplir su meta de adquirir vivienda”, añade Lerzundy.  

“Esta expresión en inglés, “Loan To Value”, hace referencia a la relación entre el monto financiado y el valor de tasación del inmueble (valor de la garantía).  Si un inmueble se valora en, por ejemplo, 100 millones de pesos y el crédito otorgado es de 60 millones de pesos, en ese momento el LTV es $60/$100 o 60%. En la medida en que una persona haya ahorrado más para la cuota inicial y, por lo tanto, requiera menor financiación sobre el inmueble, el LTV será menor, lo cual constituye un punto a favor en el análisis de crédito por su mejor riesgo, así como para la asignación de otras variables como por ejemplo una tasa de interés”, explica Lerzundy.

Cabe anotar, aclara García, “que el ahorro puede o no estar en la entidad financiera a la cual se solicita el crédito, pero sí es importante tener claros tanto el origen de los fondos como el lugar donde están invertidos o depositados”.