Compre casa

Si lleva años esperando el momento para comprar casa o apartamento, este es uno de los mejores para hacerlo. La compra de vivienda se perfila como una de las opciones más atractivas en 2004. La finca raíz está recuperando precios y, en la mayoría de los casos, su rentabilidad es mucho más alta que la de otras inversiones que se pueden hacer hoy en el país.

El mejor punto de partida para entender los múltiples factores que juegan a favor de la finca raíz en el año 2004 es enmarcar el tema dentro del ciclo económico que atraviesa la vivienda. La construcción, como otras actividades, tiene fases de auge y de crisis. Después de un boom donde los precios suben hasta el techo, los valores se desinflan a la mitad.

Esto fue lo que sucedió en Colombia en los últimos años. En el período de 1991 a 1995, los precios subieron tanto que un apartamento en Bogotá costaba más que uno en Miami. Después vino la crisis de la economía y el valor de los inmuebles cayó fuertemente. El que compró apartamento en 1995 (el pico más alto del ciclo) hizo el peor negocio de su vida, pues desde ese año la propiedad raíz se ha desvalorizado un 30 por ciento en términos reales (sin inflación).

Por ello es importante saber en qué punto está el ciclo de la vivienda. Si está en el momento de mayor auge, seguramente es mejor invertir la plata en otra cosa y esperar un poco a que los precios vuelvan a caer, tal como hacen los inversionistas en el mercado de acciones. Si por el contrario está en uno de los niveles más bajos en toda su historia, podría ser una de las mejores épocas para comprar finca raíz. Los precios por los suelos sirven para conseguir verdaderas gangas y sacarle más provecho a la inversión en inmuebles.

Con base en ello, los expertos creen que 2004 es un año muy atractivo para invertir en finca raíz. Después de siete años de estancamiento en el costo de la vivienda, el valor del metro cuadrado ha comenzado a subir en todo el país. Eso indica que la caída ya tocó fondo y llegó el momento de comprar a buen precio y lograr la valorización del próximo ciclo de auge.

En efecto, los precios de la finca raíz aumentaron un 12 por ciento durante 2003, según cálculos de Fedelonjas. Esto quiere decir que un apartamento que en enero del año pasado costaba 100 millones de pesos, hoy vale 112 millones de pesos. El inmueble que más se valorizó fue la vivienda de estratos altos, con incrementos hasta del 15 por ciento en ciudades como Bogotá.

El negocio inmobiliario también creció durante 2003. El valor de las transacciones de finca raíz en las nueve principales ciudades del país se elevó a 14,5 billones de pesos, un aumento del 16 por ciento respecto a 2002.

La rentabilidad ha aumentado, en parte, por la gran demanda de vivienda en todo el país, especialmente en los sectores de ingresos altos. Según el Ministerio de Desarrollo, durante el último año la demanda para comprar vivienda aumentó un 83 por ciento para los estratos 4, 5 y 6, y 6 por ciento para los niveles 1, 2 y 3.

El fuerte pedido de casas y apartamentos de estrato 4 para arriba se debió sobre todo a que desde 1997 no se construían en el país inmuebles de este tipo. Esto generó una demanda represada que pronto agotó el inventario que quedaba y disparó la construcción de vivienda nueva al punto de que, en 2003, el sector creció por encima del 20 por ciento, según Camacol.

Hay tanta gente buscando casa, que el tiempo que dura una vivienda desocupada se ha reducido a una sexta parte. Hace dos o tres años, durante la crisis que afrontó el sector, los arrendadores debían esperar seis meses en promedio para volver a encontrar inquilino. Hoy la situación es diferente: en un mes el inmueble está nuevamente arrendado. Esto ha tenido un efecto importante sobre la rentabilidad de la finca raíz, pues mejora las posibilidades de ingresos por concepto de arriendos y eleva la rentabilidad de la inversión (ver recuadro).

Los síntomas de recuperación también se hacen evidentes en el ritmo que trae el crédito hipotecario. La banca hipotecaria aprobó 22.715 créditos en los primeros 11 meses de 2003 (un 38 por ciento más que en el mismo período de 2002), por un monto cercano a los 1,5 billones de pesos, según las estadísticas del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda (Icav).

Las cifras del Icav muestran que no sólo los empresarios del sector retoman los proyectos que habían sido archivados por cuenta de la situación económica, sino que también las personas comienzan a demandar más viviendas y crédito para adquirirlas. La banca les prestó un billón de pesos a los constructores para que adelantaran obras, en tanto que las personas naturales recibieron 530.000 millones de pesos para adquirir vivienda nueva o usada, casi un 30 por ciento más que en 2002.

Los motivos

Existen varias razones para pensar que la buena racha del sector continuará en 2004.

La primera es que la inestabilidad en el precio del dólar hará que los inversionistas busquen alternativas de inversión en pesos, y la vivienda representa una opción de poco riesgo al contar con un activo tangible como respaldo. La falta de apetito por los dólares muy seguramente aumentará la presión sobre la demanda de vivienda, lo que jalonaría hacia arriba el valor del metro cuadrado, especialmente en los estratos altos.

El segundo factor que reforzará el dinamismo de la finca raíz en los estratos más altos son los beneficios tributarios de los que goza este negocio, hoy particularmente valiosos en cualquier estrategia de inversión, ante el aumento de impuestos que trajo la última reforma tributaria.

Si usted es sujeto de retención -es decir que gana al mes de 2.400.000 pesos en adelante- y está interesado en adquirir vivienda nueva o usada, puede abrir una cuenta AFC para que le consignen allí hasta el 30 por ciento de lo que paga en retención en la fuente y abonar esa plata al pago de su cuota de la casa. Actualmente existen en el país 20.000 cuentas AFC (para el Ahorro y Fomento de la Construcción) por un valor de 32.000 millones de pesos.

Otro aspecto importante que estimulará la compra de finca raíz para alquilar es la nueva Ley de Arrendamientos, que mete en cintura a los inquilinos morosos. Esta ley agiliza los trámites de devolución del inmueble por morosidad y obliga a los inquilinos a responder ante las empresas de servicios públicos por los consumos realizados y no al propietario de la propiedad, como ocurría antes.

En resumidas cuentas, 2004 pinta bien para la finca raíz, cuyos precios se valorizarán alrededor del 14 por ciento.

El mercado de la vivienda, aunque aún está lejos del auge de mediados de la década pasada, está empezando a recuperarse y los precios, a subir. Aproveche antes de que sea demasiado tarde.