Miércoles, 7 de diciembre de 2016

| 1990/03/19 00:00

CONSTRUCCION VIVIENDA Y DECORACION

CONSTRUCCION VIVIENDA Y DECORACION

GABRIEL JAIME GIRALDO GAVIRIA
"$80 mil millones en el congelador"
SEMANA: Usted ha dicho que la construcción es un termómetro de la situacion del país.
A la luz de hoy, podría pensarse que Colombia aun no da visos de recuperación?
GABRIEL JAIME GIRALDO GAVIRIA: La situacion actual es compleja: en el sector de vivienda se presentan ajustes en los mercados medios y altos, donde, en el pasado, en algunas ciudades hubo sobreoferta y se llego a pensar en especulación.

La vivienda de menos de 135 salarios, en las ciudades más grandes del país, ha estado paralizada por efectos de la Ley de Reforma Urbana.
El gobierno hace actualmente grandes esfuerzos por encontrar una formula que elimine los problemas que le han señalado las corporaciones de ahorro y vivienda, para desembotellar este mercado que tiene una demanda potencial supremamente alta. Mientras esta situación no esté completamente definida es muy dificil poder evaluar el verdadero impacto que ejerce el sector de la construcción sobre el conjunto de la economía. A su turno, si uno reflexiona sobre las medidas macroeconómicas presentadas por el gobierno, es claro que 1990 no arrojara indicadores mejores que los obtenidos en 1989; se tendrá una tasa de crecimiento baja (3%), la inflación estará seguramente por encima del 25% y el nivel de devaluación, así como las tasas de interés, se mantendrá en niveles muy altos. En este contexto, no puede hablarse de recuperación, sino más bien del sostenimiento de una situación, para evitar mayores traumatismos.

S.: Que tan cierto es que 1989 fue el peor año para la construcción en la década que acaba de terminar?
G.J.G.G.: No solo para la construcción, sino para la economía en general 1989 fue uno de los años más críticos que recuerde la historia del pais. El sector mostró una caida, por segundo año consecutivo, en su indicador tradicional de metros cuadrados. En 1989 se construyeron 670.000 m2 menos que los construidos en 1988 lo cual significa un descenso del 8.23%. En terminos generales, al observar la decada esta cifra se encuentra cercana a la que el país venía manejando en el año 82.
Pese a lo anterior, Camacol maneja en la actualidad indicadores paradojicos. Las corporaciones de ahorro y vivienda, que conforman el sistema financiero propio del sector, presentaron resultados bastante favorables al cierre del 89, no solo en materia de captación sino también en prestamos otorgados.

No obstante, la inversión oficial fue muy débil y el Instituto de Credito Territorial, que había mantenido en el pasado una participación considerable, paso el año sin realizar inversiones de importancia; incluso, presentó en diciembre un exceso de liquidez en caja por encima de los $16 mil millones, provenientes todos ellos del impuesto al cemento, aprobado por la Ley de Reforma Urbana. Vivienda de interés social no hubo y el sector productivo vió como los excesos de liquidez de las corporaciones fueron utilizados para manejos monetarios del Estado y no para inversión productiva. En el congelador oficial estuvieron cerca de $80 mil millones de ahorro que se hubieran podido utilizar para generar mayor trabajo y más consumo de materiales.

S.: Hasta que punto las dificultades para financiar vivienda popular fueron las causantes de la crisis del sector?
Que tuvo que ver en eso la Reforma Urbana?
G.J.G.G.: Sin duda, la equivoca definición de vivienda de interes social contenida en la Ley, así como las restricciones. financieras impuestas -al sistema de valor constante en los Articulos 44 y 59 de la misma, explican en parte los problemas del sector en 1989. La Ley Urbana, que en esencia podría ser un potenciador de la actividad edificadora y un elemento de planeación y distribución del ingreso, fue secuestrada por sus propios autores: no previeron que al definir la vivienda de interes social por fuera de toda consideración con el universo urbano colombiano, estaban contradiciendo los propios fundamentos de la Ley, hasta el punto de que ella no solo afectó al sector de la construcción sino que dejó sin posibilidades de techo a miles de colombianos en 1.989.

S.:cUsted cree que la caida de la inversión pública también incidio en la crisis?
G.J.G.G.: Evidentemente, no solo se presento caida en la inversion pública, sino que tambien hubo transferencia de gastos de inversión social en infraestructura hacia gasto publico. Y es claro que si se sustituye inversion productiva por gasto, los resultados económicos deben ser más precarios.

S.: Al cierre del año, los precios de la vivienda seguían estáticos.Cómo afectó esto a los inversionistas del sector?
G.J.G.G.: El mercado de la vivienda en Colombia es sumamente complejo. En el facilmente se pueden identificar 4 ó 5 submercados.
En algunos de ellos se presentaron ajustes por la via de los precios, pero en otros no. La inversion en el sector, como en general la inversión de la economía, estuvo afectada por los problemas de orden publico; fueron más los factores de violencia que los ajustes sectoriales los que pudieron inhibir algunas inversiones en el sector.

S.: Usted piensa que las medidas adoptadas para la financiación de vivienda popular terminaran extendiendose a los otros estratos?
G.J.G.G.: No. Sería un absurdo que se llevara el sistema de valor constante a una situación generalizada definanciación, como la prevista en los ultimos decretos y que en Camacol hemos llamado Upac-pesos.
Estas medidas no sólo no resuelven los problemas del mercado de la vivienda, sino que tampoco significan ninguna disminución en las condiciones de credito para el demandante. El sector espera, por el contrario, que el gobierno se decida, de una vez por todas, a empezar a desregularizar la compleja maquinaria de medidas que se le ha venido implementando a través de la historia al sistema de valor constante. Dificilmente se podrá encontrar en la economía colombiana un sector tan absurdamente intervenido como el de las CAV.

S.: Comparte la afirmación de que el mercado de vivienda para los estratos medio y alto está saturado?
G.J.G.G.: No. Es una afirmación que es relativamente cierta en muy pocas ciudades del país.
Camacol ha detectado que en ciudades en donde se presentaron problemas de mercado en esos estratos en el 89 se empiezan a dar situaciones más favorables para 1990. Los problemas de mercado no son estáticos y evolucionan generalmente a gran velocidad. Es corriente oir comentarios simplistas sobre la saturación de los mercados de vivienda, sin disponer de estudios que lo corroboren. En Cartagena, por ejemplo, desde hace dos o tres años se viene diciendo que hay una saturación del mercado de vivienda alta, pero si se miran las estadísticas, el año pasado la actividad edificadora tuvo un crecimiento por encima del 32%. En Cartagena se construyeron más de 300.000 m2, que es una de las cifras más altas en la década.

S.: Que callejones de salida tiene el sector en este momento?
G.J.G.G.: El sector recibe a 1990 con un moderado optimismo. El gobierno, a través del Departamento Nacional de Planeación y del Ministerio de Desarrollo finalmente tomó conciencia de que el sector puede cumplir un papel protagónico en sus estratégias macroeconómicas.

Son loables las intenciones de la ministra de Desarrollo de desbloquear financieramente las absurdas limitaciones que la Ley Urbana le impuso al sector, y su gestion ya empieza a dar frutos. El ICT esta potenciado para volver a ocupar el sitio que tradicionalmente ha desempeñado en el interior del sector. Tiene un presupuesto de inversión para el 90 cercano a los $50 mil millones y el Fondo del Ahorro seguirá cumpliendo su importante labor, al aportar cerca de $20 mil millones de nueva inversión.-

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