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| 11/23/1987 12:00:00 AM

CONSTRUCCION Y VIVIENDA

FINANCIACION DE LA VIVIENDA
La financiación de la vivienda se encuentra dividida actualmente en tres estratos: bajo, de 0 a 1.500 upacs; medio, de 1.500 a 5.000 upacs y alto, de 5.000 upacs hacia arriba. El primero corresponde a viviendas de menos de dos y medio millones de pesos, y el segundo a viviendas de hasta 7 millones.
En este momento, debido a las últimas políticas en materia de vivienda, el cupo disponible para préstamos correspondientes al estrato medio, que antes equivalía al 45% del total, ha bajado al 30%, en favor del estrato bajo, el cual recibio el excedente del 15%. No obstante, en este último no se ha presentado la suficiente demanda efectiva, debido a la baja capacidad de adquisición, al endeudamiento y al incumplimiento de los requisitos. Por esta razón ha resultado un excedente en el cupo, que ha ido a manos del Banco Central Hipotecario y del Banco de la República, para otro tipo de inversiones. Sin embargo, el hecho de que actualmente existan más de doscientas mil familias de este estrato que necesitan vivienda, hace pensar que el sistema requiere urgentemente una modificación.
Una de las propuestas surgidas para remediar este desfase consiste en que se eviten las tasas de interés comercial en los préstamos para el estrato bajo.
Pero paralelamente --debido a la reducción en el cupo-- el estrato medio también resultó afectado. En este momento los especialistas en el tema prevén una marcada escasez de vivienda para clase media en el próximo año. "En 1985, afirma Oscar Borrero, presidente de Fedelonjas, en las cuatro principales ciudades se construyeron 19.000 viviendas para este estrato. En el presente año se llegará a unas 6.000, y de acuerdo con las políticas económicas se teme que en 1988 apenas se pueda emprender la construcción de 4.000 soluciones". Y la situación se agrava aún más si se tiene en cuenta que la financiación para el proyecto que adelanta el Banco Central Hipotecario en El Salitre, en Bogotá, también debe salir de este cupo.
Pero, precisamente para ampliar el cupo de préstamos, el gobierno está gestionando créditos para vivienda y servicios públicos por valor de 475 millones de dólares con el Banco Mundial, de los cuales un alto porcentaje será manejado por las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, el Banco Central Hipotecario, el Fondo Financiero de Desarrollo Urbano, el Instituto de Crédito Territorial, la Caja de Vivienda Militar y la Caja Agraria.
No obstante la crisis en los estratos bajo y medio, el estrato alto, con un cupo de 5.000 upacs hacia arriba, presenta suficiente demanda y se ha garantizado la construcción de esta clase por varios años. El peligro es que por la saturación del estrato medio los constructores se dediquen al diseño de viviendas de más de 7 millones, o que automáticamente se presente un ascenso en la inflación, con el fin de que los usuarios encuentren finalmente sus préstamos. El peligro de esta última opción se encierra en el hecho de que en Colombia no se ejerce control sobre el precio final de venta de los inmuebles, sino sobre el costo de materiales. Sin embargo, por el constante aumento de dichos materiales, el control se ha dificultado incluso a este nivel. La única esperanza, como anota Oscar Borrero, es que por medio de la ley de oferta se pueda establecer un autocontrol.
Y mientras crece la necesidad de superar las cifras en cuanto hace a soluciones de vivienda, en muchas ciudades del país se está presentando una preocupante saturación de barrios, donde las vias de acceso resultan insuficientes y las zonas verdes --los pulmones de los centros urbanos-- se hacen cada vez más escasos.
En Bogotá, por ejemplo, ante la aglomeración de nuevas construcciones en los sectores de reserva, muchos constructores han puesto su mira en las zonas campestres, e incluso en los municipios aledaños.
Por esta misma razón, cada día crece la tendencia a la construcción vertical. Las viejas casas de cierta amplitud están dando paso, de un modo acelerado, a los edificios de apartamentos, hasta el punto de que en la actualidad se están construyendo tres apartamentos por cada casa. Y eso que un gran porcentaje de esas casas se está diseñando para formar parte de los conjuntos cerrados, porque aspectos como la seguridad también son grandes determinantes de las tendencias urbanisticas.
Estas razones han originado la toma de políticas de vivienda pensando en el futuro, como ha debido hacerse desde hace muchos años sobre todo en la planeación de vias. Para esto, el gobierno ha anunciado que desarrollará el crecimiento urbano de una manera ordenada, a la vez que garantizará una adecuada provisión de la estructura urbana. De la misma forma, las entidades creditícias empiezan a ofrecer nuevas modalidades, como los préstamos para división de viviendas y remodelación.--
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