Miércoles, 7 de diciembre de 2016

| 1995/03/20 00:00

CONSTRUCCION

CONSTRUCCION



POR LAS NUBES
Los constructores, los gremios y los compradores, se tranzan en una fuerte polémica del por qué en Colombia es tan caro adquirir vivienda. ¿Cuáles son las causas de esos altos costos?

ENTRE 1990 Y 1994 en Colombia se edificaron 43 millones de metros cuadrados. Si esta construcción se hubiera realizado en un solo sitio sería suficiente para tener la ciudad más grande del país donde vivirían cerca de tres millones de personas. Sin embargo, de esa cifra tan solo el 73 por ciento equivale a metros cuadrados para vivienda y el 27 por ciento restante está representado en edificaciones como centros comerciales, bodegas y hoteles.
En 1990 en Colombia se edificaron 6.2 millones de metros cuadrados, un año después se pasó a 8.3 millones y en 1992 se alcanzó la cifra de los 11.2 millones de metros cuadrados. En ese momento se pensó que la construcción había tocado 'techo' en el país y que a partir de entonces el boom había terminado y la edificación sería moderada. Pero las cosas no fueron así, el año pasado se llegó a la cifra récord de construcción: 12'769.251 metros cuadrados.
Bogotá encabeza la lista, con un total en 1994 de cinco millones de metros cuadrados, que representan el 39 por ciento; en su orden le sigue Cali, con 2.4 millones de metros cuadrados, que es el 18.9 por ciento, y mas atrás está Medellín con 1'653.658 metros cuadrados, equivalentes al 13 por ciento.
Pero no solo las empresas constructoras han sido las beneficiadas con este boom. Las corporaciones de ahorro y vivienda se han llevado una buena parte de la tajada. Desde 1973, año en que fueron creadas, hasta diciembre de 1993, las corporaciones han prestado 1.3 billones de pesos, mientras que en el cuatrienio 91-94 colocaron en el mercado 4.7 billones de pesos. Es decir, tres veces más de lo prestado en los primeros 18 años del sistema.
"La inversión más segura y rentable es la finca raíz", esta frase ha hecho carrera en Colombia en los últimos años y quien la dijo y quienes la aplican no están nada equivocados, pues si hay algo que dé rentabilidad y que ésta se multiplique como los peces es la construcción.
Basta con observar las cifras para entender el sentido de tan acertada frase. Por ejemplo, en uno de los sectores exclusivos como los Rosales, en Bogotá, el metro cuadrado pasó de 800.000 pesos en 1993 a 1.5 millones de pesos en 1995, con una rentabilidad de 87.5 por ciento. Ninguna entidad financiera en Colombia daría tales rendimientos económicos.

CRUDA REALIDAD
¿Cuáles son las razones de que el precio de la vivienda haya subido como la espuma?. Los constructores y la gente que trabaja en el sector inmobiliario afirman que la principal causa son los elevados costos de la tierra. Otros expertos en construcción, por su parte, consideran que los aumentos desmedidos en los precios de la vivienda están relacionados directamente con el incremento en los materiales. Y hay quienes se atreven a afirmar que la vivienda en Colombia es cara por el fenómeno de la especulación.
Mientras se debate quién o quiénes tienen la razón, el precio de la vivienda sigue creciendo. Un ejemplo claro de ello es que, en los sectores más exclusivos de las principales ciudades del país, un apartamento o una casa de 300 metros cuadrados puede llegar a costar la increíble suma de 600 millones de pesos.
De acuerdo con el doctor Alberto Vásquez, presidente de Camacol, "El factor fundamental que más pesa sobre los altos costos de la vivienda es la tierra". De un año a otro los precios de la tierra se han disparado de una forma exagerada, con incrementos que oscilan entre el 50 y el 100 por ciento. Si bien es cierto que hace dos o tres años se conseguía en 500 mil pesos un metro cuadrado en los sectores de mayor valorización, hoy en esas mismas zonas el precio alcanza los dos millones de pesos. "No es solo por la carencia de lotes, como es el caso de Bogotá, sino también por el fenómeno de especulación de los terratenientes ", así lo señaló a SEMANA el doctor Felipe Bernal, de la Urbanización Bosques del Marqués.
Pero ademas de la escasez de la tierra, el boom de la construcción y, por consiguiente la gran demanda, es otro de los factores que incide en el precio final de los apartamentos y casas. Además, también los precios tan elevados obedecen a la ubicación de los proyectos. La distancia hace que un sector se convierta en mas exclusivo y apetecido que otro. En ello influye la cercanía a los sitios de trabajo y a los sectores comerciales. Pero quizás el elemento que más ha encarecido la vivienda en Colombia es el concepto ecológico que hoy manejan los urbanizadores. "No importa los acabados, la amplitud de la construcción o el lugar. Ahora unas cuantas zonas verdes son suficientes para que un apartamento cueste el doble en relación con otro ubicado en el mismo sector pero sin árboles", dijo a SEMANA uno de los constructores.
Aunque para el presidente de Camacol las alzas en los materiales de construcción -cemento, ladrillo, concreto, hierro, maderas- no afectan el precio final de las edificaciones, otros, por el contrario, como el doctor Darío Londoño, presidente de la Lonja, consideran que "los incrementos de los materiales y la escasez de la mano de obra si inciden en los costos de la vivienda".
Según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadistica -Dane-, los costos en la construcción bajaron en 1994 del 23.80 al 20.56 por ciento en relación con el periodo de 1993. Es decir, que quienes defienden la tesis de que los costos en la vivienda han aumentando por culpa de los materiales, no tienen totalmente la razón.
"Pero elproblema es que se están utilizando materiales de mejor calidad, que son importados y por tanto el valor de ellos es superior en relación con los que produce la empresa nacional", dijo a SEMANA uno de los constructores.

LA VACUNA
Pero no sólo la polémica sobre el alza en la vivienda en Colombia está planteada por los sobrecostos en la tierra o los materiales. Los expertos en construcción hablan de lo que ellos han bautizado "los costos ocultos". Estos están relacionados con corrupción en la tramitología para lograr las licencias de construcción. El presidente de Camacol, Alberto Vásquez, dijo a SEMANA que "los constructores tienen que pagar elevadas cífras de dinero para poder lograr sus permisos de construcción debido a que estos en trámite normal pueden llegar a demorar hasta seis meses y al agilizarlos se corre el riesgo de que se incrementen los costos. Además los impuestos, los gastos administrativos e incluso los gastos de publicidad acrecientan los costos indirectos de cualquier construcción". Es lo que los constructores llaman el "10 por ciento". Es decir, pagar el 10 por ciento por la licencia, el 10 por ciento por aprobar los planos, el 10 por ciento por el permiso de demolición. "Fácilmente en una obra de un edificio de siete pisos se llega a pagar en vacuna unos 15 millones de pesos", señaló el constructor Luis Pacheco.
La otra carga que deben soportar quienes quieran comprar vivienda tiene que ver con los costos financieros. Los constructores afirman que las tasas de interés bancario y de corporaciones de ahorro y vivienda son demasiado altas.
Lo único cierto es que los perjudicados en este tejemaneje de la construcción son los compradores. Cualquier presupuesto que se proyecte a corto, mediano o largo plazo para adquirir vivienda siempre va a estar desfasado porque fácilmente los 80 ó 150 millones de pesos que se tengan previstos para comprar una casa o un apartamento, a la vuelta de cuatro o cinco meses, serán insuficientes porque para esa época ese presupuesto podria ser apenas lo cuota inicial de la vivienda con que se ha soñado.

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