En alza

En menos de un año los habitantes de las principales ciudades del país, especialmente de estratos altos, han sido testigos de la transformación de sus sitios de vivienda o trabajo. En cuestión de días han visto cómo casas viejas son demolidas o lotes vacíos habilitados, y en su reemplazo empiezan a surgir edificios y casas de todos los tamaños y formas. Legiones de obreros, volquetas, maquinaria, camiones de transporte y mezcladoras trabajan a toda marcha durante buena parte del día para levantar en el menor tiempo posible las nuevas edificaciones.

Habitantes de El Poblado en Medellín o El Chicó en Bogotá, por ejemplo, han debido convivir durante meses, en una o dos cuadras, con varias obras a la vez, como testigo de primera línea del renacer definitivo de la construcción, un sector que hace cuatro años se encontraba prácticamente muerto, pero que en pocos meses renació para llevar a las principales ciudades del país a retomar el pulso permanente de transformación.

Precisamente todos los funcionarios públicos, constructores, expertos y analistas, entre otros, coinciden en que este sector de la economía salió del sótano en el que se encontraba y que 2003 fue definitivo para su consolidación, no sólo por la recuperación de la actividad constructora, sino por los incrementos de precios, del crédito hipotecario, del número de inmuebles transados y de su atractivo como inversión a mediano y largo plazo, entre otros.

El año 2003 marcó un cambio importante en la composición de los indicadores de la construcción. Mientras que la Vivienda de Interés Social (VIS), que había sido la estrella y motor de reactivación del sector, cayó más de 30 por ciento, la vivienda de estratos medios y en especial altos mostró un crecimiento importante.

La mayoría de los expertos consultados por SEMANA también coincide en que hay alicientes importantes para adquirir vivienda: uno es la recuperación de precios de la finca raíz. Tras experimentar uno de sus mayores incrementos entre 1991 y 1996, que llevaron al metro cuadrado a precios similares o superiores a otras grandes ciudades latinoamericanas, la crisis económica del país arrastró a este sector al peor momento de su historia en el siglo XX cuando la actividad constructora prácticamente desapareció y los precios de la vivienda y la finca raíz cayeron entre 30 y 50 por ciento.

El año 2003 marcó definitivamente el final de la caída de los precios. "El mayor patrimonio que tienen los colombianos es su casa y el ver que este activo dejó de perder valor y que nuevamente se está valorizando es un importante indicador del sector y de la economía del país", advierte María Mercedes Cuéllar, presidenta del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda (Icav).

De la mano de la Vivienda de Interés Social hace cuatro años y el pasado de la vivienda de estratos altos, las cifras muestran una recuperación importante de este sector. Según Camacol la construcción en general creció 2,5 por ciento durante 2003, pero si se mira sólo la evolución de la construcción nueva ésta creció por encima del 20 por ciento.

Según el Ministerio de Desarrollo, durante el último año la demanda para comprar vivienda aumentó 83 por ciento para los estratos 4, 5 y 6; y 6 por ciento para los niveles 1, 2 y 3. Cifras oficiales muestran que la finca raíz aumentó en promedio 12 por ciento durante 2003, pero en especial la vivienda de estrato 5 y 6 que sólo en Bogotá llegó al 15 por ciento.

Alberto Gutiérrez, presidente de la Titularizadora Colombia, dice que además del aumento de la actividad constructora y de los precios, también mejoraron los desembolsos de crédito hipotecario y se redujeron los índices de morosidad después de ocho años de deterioro continuo de la cartera.

La banca hipotecaria aprobó 22.715 créditos en los primeros 11 meses de 2003 (38 por ciento más que en el mismo período de 2002), por un monto cercano a los 1,5 billones de pesos, según las estadísticas del Icav.

A pesar de la reactivación, la construcción todavía está lejos de los niveles de actividad que tuvo en el pasado. Mientras que en 1997 la cartera hipotecaria alcanzaba los 14 billones de pesos, hoy la cifra llega a siete billones de pesos. Si la economía mantiene su dinámica y las tasas de interés no se convierten en un obstáculo, el sector deberá hacer un importante aporte al crecimiento del país en los próximos años.

El negocio inmobiliario, compra y venta de finca raíz usada, también creció durante 2003. El valor de las transacciones en las nueve principales ciudades del país se elevó a 14,5 billones de pesos, un aumento del 16 por ciento respecto a 2002.

Razones de peso

No sólo los expertos y autoridades del sector creen que 2004 es un año atractivo para invertir en finca raíz.

Incluso la mayoría de medios y publicaciones han mostrado que la construcción puede ser una de las mejores inversiones del año.

Frente a la inestabilidad en el precio del dólar, la baja rentabilidad de los CDT en Colombia y de las inversiones en Estados Unidos, muchas personas están optando por traer sus ahorros e invertirlos en vivienda en Colombia. Según Fedelonjas, para 2004, la finca raíz podría otorgar una rentabilidad de 22 por ciento, conformado por una valorización del 13 por ciento del predio y del 9 por ciento por alquiler.

Sergio Mutis, presidente de esta agremiación, dice que la compra de casas y apartamentos de estratos 4, 5 y 6 se debe a la demanda represada que hay, ya que desde 1997 no se construyeron proyectos para estos estratos y una vez la economía del país mejoró y con ella la confianza de los colombianos, los compradores agotaron rápidamente el inventario existente. Por eso el auge de proyectos y su venta se mantendrán en los próximos dos años.

Los beneficios tributarios que otorgan las cuentas AFC (para el Ahorro y Fomento de la Construcción) crean condiciones muy favorables para la compra de vivienda. Este último beneficio hace que la adquisición de vivienda sea uno de los pocos recursos de que disponen quienes ganan salarios relativamente altos para defenderse de los crecientes impuestos que vienen con cada reforma tributaria.

Las cuentas AFC tienen un gran potencial para contribuir a la reactivación del sector, pero no se ha cumplido en su totalidad porque buena parte de sus posibles usuarios desconoce las ventajas que le ofrece el mecanismo y desconfía de él porque implica cierta complejidad. Claro que en este momento hay unas 20.000 cuentas que tienen ahorrados un poco más de 32.000 millones de pesos.

Para aquellos que quieren invertir en vivienda para arrendar también hay motivos para ser optimistas. Las casas y apartamentos se están arrendando en menos de 30 días, contrario a lo que ocurría en la época de la crisis, y la nueva ley de arrendamientos y su reglamentación, que entrarán en vigencia en julio próximo y que reducen a pocos meses el desalojo y restitución de inmuebles (ver punto de vista) y responsabilizan a los inquilinos por el pago de los servicios públicos, hacen más atractiva la inversión en finca raíz para arrendar.

En definitiva, si quiere ser propietario de vivienda o adquirir una segunda como negocio, 2004 es un buen año para hacerlo.