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| 11/26/1984 12:00:00 AM

ESPECIAL CONSTRUCCION

Para muchos colombianos conseguir vivienda es todavía una ilusión

LA CASA EN EL AIRE
Dos años después de que, por segunda vez en la historia de país, el sector de la construcción hubiera sido escogido como el "área clave" de la economía, a través de la edificación masiva de vivienda los analistas ya empiezan a anuncia las dificultades para que se cumplar las metas fijadas en un principio por el gobierno. Pese a que ahora los objetivos se han alcanzado--y superado en algunos casos--los problemas hacia el futuro son tales, que se considera prácticamente imposible que el Presidente cumpla con su promesa de entregar 400.000 viviendas para 1986.
La iliquidez de las corporaciones de ahorro y vivienda, los problemas presupuestales del Instituto de Crédito Territorial y el ambiente recesivo que en general se vive en toda la economía, se citan entre las causas que inciden en que las perspectivas de mediano plazo sean pesimistas.
ANTECEDENTES
Fue a principios de la década de los 70 que el sector de la construcción se escogió como uno de los "motores" de la economía dentro del plan de desarrollo "Las cuatro estrategias", de la administración Pastrana. En esa época se argumentaba que el área era ideal para acelerar el proceso de industrialización del país, debido a la baja inversión que se necesitaba para generar empleo en forma masiva, en comparación a otras actividades, asi como al efecto multiplicador que la edificación tenia sobre ciertas industrias como el cemento, el ladrillo el acero, etc. El principal cuello de botella en esa época era la escasa capacidad de ahorro del pueblo colombiano que no permitía generar los recursos suficientes para financiar proyectos de gran escala. Ante ello, el gobierno de la época introdujo el mecanismo del poder adquisitivo constante, con el cual se revolucionaba el concepto del ahorro que hasta la fecha había estado dominado por las Cédulas de Capitalización del Banco Central Hipotecario. Como se sabe,el UPAC en un comienzo le reconocía al ahorrador la totalidad del aumento en los precios mas un rendimiento adicional, lo cual alcanzaba a doblar los intereses que se pagaban en otras entidades crediticias.
En términos globables, el énfasis colocado en el sector de la construcción no alcanzó a tener los efectos deseados. La participación de éste dentro del Producto Interno cayó de un 5% en 1971 a un 4.8% en 1974.
Durante los años restantes de la década la declinación del área siguió, llegando hasta un 3.3% del PIB en 1979. A partir de entonces, se inició una timida recuperación que tuvo su "pico" en 1983 cuando la participación del sector subió hasta un 3.8% del PIB, por causas que serán explicadas más adelante.
En Colombia, el comportamiento global del área de la construcción obedece a dos factores: la construcción pública y la privada (el nombre proviene de la destinación final de las obras terminadas, más que de quien las financie o ejecute). Pues bien, las causas que influyen en la evolución de cada uno se diferencian ampliamente; en el primero de los casos, interviene la decisión gubernamental en forma directa, a través del manejo dado a las partidas presupuestales (es decir la ejecución, atraso o adelanto de las rnismas). En el segundo, se mezclan elementos como el crédito, las perspectivas de los constructores, el abastecimiento de insumos y el mercado, entre otros.
De acuerdo a los criterios de los diferentes gobiernos se le ha dado mayor prioridad al uno o al otro. Por ejemplo, la construcción pública fue el gran objetivo de la administración Turbay que deseaba acometer un agresivo programa de obras de infraestructura como instrumento para acelerar el crecimiento económico del país. Con todo, tradicionalmente se ha considerado que la edificación de vivienda es más "completa", por su doble significacion económica y social.
EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA
El rápido cambio que se produjo a partir de los años 30 en la composición espacial del país, produjo, indudablemente, variaciones dramáticas en el problema de la vivienda urbana.
Mientras hace medio siglo 70% de la población vivía en las áreas rurales, hoy en día ese porcentaje vive en las zonas urbanas. Lógicamente, los mecanismos institucionales de oferta de vivienda no estaban preparados para absorber las necesidades de tal cantidad de personas, con lo cual se llegó al cabo del tiempo a un déficit habitacional de proporciones mayúsculas.
Los estimativos de éste son dificiles de hacer, debido a que el último censo se llevó a cabo en 1973 y no hay seguridad sobre cómo han cambiado las cosas desde entonces. Los estudios del Centro Nacional de Estudios de la Construcción, CENAC, hablan de un déficit cuantitativo (número de familias menos número de casas) cercano a las 685 mil unidades en las ciudades de más de 50.000 habitantes. Por estratos sociales, al bajo correspondería 35.7% del faltante y al medio bajo 30.5%. Es posible que el déficit pueda ser aun mayor si se tienen en cuenta los requisitos de calidad que debe tener una vivienda, además de un techo, para que sea calificada como tal: estructura física apropiada, separación de servicios, disponibilidad de espacio y existencia de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica.
En Colombia existen tres sistemas para conseguir legalmente una vivienda: el mercado comercial, el institucional y los sistemas de autoconstrucción. Debido a problemas en la oferta, muchas familias se quedan por fuera de estos conductos y se ven obligadas a acudir a soluciones desesperadas como las invasiones de terreno, el inquilinato y la adquisición de lotes o casas en barrios piratas (zonas que no cumplen los requisitos legales).
Según diversos institutos internacionales, la solución ideal para el problema de la vivienda en Colombia es la autoconstrucción, un método en el cual se le entrega a la persona el terreno y ésta va edificando paulatinamente su casa. Los intentos que se han hecho hasta ahora han resultado fructíferos, especialmente en la región andina, pero ha habido quejas respecto al número reducido de lotes... Por otro lado, el autoconstructor se encuentra en posición desfavorable, debido a que tiene que comprar sus materiales al detal y con ello incurre en mayores costos que un edificador masivo.
Tradicionalmente, la oferta de vivienda ha estado en manos de los constructores privados y del Estado.
Los primeros se financian, en su mayoría, con préstamos de las corporaciones de ahorro y vivienda y durante la década de los 70 dedicaron sus esfuerzos a edificar unidades para los estratos más altos de la población, hasta llegar a saturar el mercado.
Después de una aguda recesión, el presente gobierno dictó rígidas normas para que se construyera con destino a las clases populares, de manera que las CAV están obligadas a prestar el 25% de sus recursos con destino a vivienda de menos de 1.300 UPAC y otro tanto a vivienda de menos de 2.800 UPAC.
Con todo, se han presentado dificultades para el cumplimiento de esta norma, acentuadas por los problemas de liquidez del sistema financiero.
Vale le pena anotar que existe gente que considera que el sistema de valor constante es el menos indicado para financiar vivienda popular, debido a que cobra tasas de interés comerciales que superan el 30% anual, con lo cual las cuotas de pago se vuelven muy onerosas para una familia de escasos recursos.
La segunda gran parte de la oferta la constituye los constructores institucionales entre los que se encuentran el Instituto de Crédito Territorial, el Banco Central Hipotecario, el Fondo Nacional del Ahorro y las diferentes cajas de vivienda. Por más de una década el ICT ha dominado el área, siendo la entidad que más programas tiene para atender las necesidades de las clases popúlares. Normalmente, ha atravesado dificultades debido a que sus fuentes de recursos varían mucho entre un período y otro y a que su recuperación de cartera es lenta. A su vez, el BCH se maneja con criterio más comercial, pero también sufre los problemas de liquidez a que se enfrenta la totalidad del sistema financiero colombiano. El FNA se nutre de las cesantías de los trabajadores oficiales y en los últimos tiempos ha tomado mucha fuerza, aunque ha habido denuncias sobre inmoralidad administrativa en su manejo.
En conclusión, los problemas de vivienda de la población colombiana son extensos y necesitan un tratamiento a fondo. La administración Betancur se ha puesto entre sus prioridades la de solucionar parcialmente el déficit de vivienda, según lo consignara oficialmente en su plan de desarrollo. -
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