Lunes, 16 de enero de 2017

| 1989/02/27 00:00

FINCA RAIZ

FINCA RAIZ

La confusión parece ser este año el sello de marca del mercado de finca raíz en Colombia. Después de un periodo de auge que comenzó en 1986, el año pasado parece haber marcado el comienzo de la descolgada. La combinación de varios factores, como el exagerado crecimiento en los precios y los problemas de financiación de compra de vivienda, fueron claves para que el sector recibiera un baldado de agua fría.
Eso es lo que indican los datos que maneja Fedelonjas. Según esta entidad, la venta de vivienda nueva bajó en 7%; la de vivienda usada en 12%; la de otros inmuebles en 11%, la de lotes urbanos en 2% y la de inmuebles rurales en 23%.

Pero esto no es todo. Con el comienzo del nuevo año, la situación no parece aclararse debido a la reforma urbana, entre otras cosas. La ley sancionada por el gobierno a finales del 88, cambia las condiciones del mercado de la vivienda. Por una parte, está la incógnita de la financiación. Según la nueva ley, se imponen topes para los préstamos de UPAC que, en la práctica, dejan por fuera a las viviendas con precio menor a 100 salarios mínimos en ciudades de menos de 100 mil habitantes; las viviendas con valor menor a 120 salarios minimos en ciudades entre 100 y 500 mil habitantes, y las viviendas de menos de 135 salarios mínimos en ciudades de más de 500 mil habitantes. Esta circunstancia delermina que las viviendas de menos de 4.3 millones de pesos en las grandes ciudades y de menos de 3.2 millones en las ciudades pequeñas, no podrán ser financiadas por el sistema UPAC.

Este factor debe ser muy tenido en cuenta por los inversionistas. Debido a que en el mercado de la vivienda la financiación es clave, los expertos opinan que las ventas de viviendas nuevas y usadas de este valor se van a disminuir abruptamente. Adicionalmente, hay que tener en cuenta que los precios de la vivienda no son los mismos en todo el país. Mientras en Bogotá una vivienda con precio equivalente a 100 salarios mínimos (3.2 millones) es considerada de estrato social bajo, en una ciudad como Cúcuta se ubica en el estrato medio.
Por lo tanto, con las nuevas normas es probable que se presenten problemas, sobre todo en las ciudades intermedias y pequeñas.

Otro aspecto de la reforma urbana que va a afectar el mercado de la finca raíz, es el de la mentada cascada tributaria que impondría ocho nuevos gravámenes. En particular, hay preocupación por la sobrecarga patrimonial, el impuesto de plusvalía (todavía {no está reglamentado) y el del metro, sólo para Bogotá y Medellín. Fedelonjas estima que, en Bogotá, la carga impositiva para los que ya son propietarios se va a multiplicar por cinco. Esta es todavía mas pesada para quienes acostumbran a especular en el mercado. La entrada en escena del impuesto de plusvalía debe ser muy temida por aquellos que acostumbran comprar y vender viviendas.

Esos dos nubarrones no son los únicos. Aparte de los problemas que seguramente se van a presentar con la financiación de vivienda de menos de cuatro millones de pesos, los expertos previenen sobre una saturación del mercado de vivienda para los estratos medio-alto y alto que, en el caso de Bogotá, equivale a unidades de más de 10 millones de pesos. Los datos de Camacol y Fedelonjas revelan que la oferta de casas y apartamentos es muy similar a la demanda, lo cual, según los conocedores, debe conducir a una estabilización de los precios.

Dentro de ese confuso panorama lo único que parece salvarse es la vivienda de estrato medio (entre 4 y 10 millones de pesos). Dentro del mismo sector, hay gente que opina que puede haber oportunidades interesantes en la compra de locales comerciales y oficinas. Los cambios que se le introdujeron a comienzos de año al UPAC le dan más recursos a este tipo de edificaciones, lo cual, en opinión de algunos, puede ser favorable para los inversionistas .

En todo este análisis, es importante que el comprador tenga en cuenta si desea hacer una inversión de mediano plazo o no. Está demostrado que la finca raiz es un bien seguro contra la inflación y que, en periodos de crecimiento económico, sube sustancialmente de precio. Fedelonjas que entre 1978 y 1988 la renta de una vivienda fue superior, otras alternativas posibles, como los CDT y la compra de dólares. También es bueno recordar que el mercado de la finca raíz está clara subdividido en estratos sociales en cada ciudad la realidad es diferente. Ese hecho hace que se den al mismo tiempo síntomas de depresión y crecimiento. Por último, hay que tener en cuenta que los precios metro cuadrado varían mucho dependiendo de la zona del país que se escoja. Según Fedelonjas, el más caro es San Andrés ($400 metro cuadrado), seguido por Cartagena-Bocagrande ($300.000), Bogotá ($250.000), Medellín y ($ 180.000), Bucaramanga y Pereira (5130.000) y Cúcuta y Barranquilla (100.000). -

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