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| 2/26/1996 12:00:00 AM

LA DESTORCIDA

Aunque la construcción de vivienda cayó, invertir en proyectos terminados no es una opción descartable.


EN POCAS COSAS SE APLICA tanto el cuento de la vacas gordas y las vacas flacas como en el negocio de la finca raíz. No fueron siete los años de bonanza, como en la historia sagrada, pero casi. Lo único que falta por ver para evaluar el gra- do de cumDlimiento es si a los constructores, tanto como a los inversionistas que optaron por la finca raíz, se les ocurrió repetir la idea de José de guardar para sobrevivir durante la época difícil.
Como muchos habían anunciado, el auge de la finca raíz termin6 en 1995, luego de varios ahos en que las ventas aumentaban continuamente y los precios de la vivienda, las oficinas y las bodegas, entre otros, cubrían los crecientes costos de la tierra y los materiales de construcción. Sin embargo, tanto va el cántaro al agua que al fin se rompe. Y, de hecho, los precios de los inmuebles subieron más que el aumento del poder adquisitivo de los colombianos, hasta que llegó el día en que no pudieron comprar más vivienda y la bonanza co- menzó su cuesta abajo. Y quienes con anterioridad habían decidido invertir en finca raíz apenas lograron obtener un retorno cercano a la inflación.
El cambio radical en las condiciones económicas que favorecieron el boom fueron precisamente los factores que lo desgastaron. Por ejemplo, las tasas de interés no siguieron su cuesta abajo y, por el contrario, tuvieron un cre ciente aumento para los préstamos de vivienda. Incluso las corporaciones de ahorro y vivienda empezaron a dirigir parte de los recursos captados a otros propósitos, entre ellos a financiar el consumo de corto plazo mediante la expedición de tarjetas de crédito, un nuevo negocio financiero hacia el cual afilaron muchas baterías.
Las restricciones monetarias por las medidas de la Junta Directiva del Banco de la República se empezaron también a sentir entre los constructores y los compradores de vivienda. Todos dejaron de encontrar la misma disponibilidad de crédito que en anos anteriores, al punto que algunas corporaciones suspendieron transitoriamente la aprobación de préstamos por falta de recursos, lo que afectó notoriamente a los compradores.
Aunque desde el primer semestre de 1995 la construcción no pintaba bien, fue a partir de junio cuando las cosas se complicaron, en gran parte porque se atacó un frente de la demanda que le imprimía algo de dinámica al mercado: los carteles de la droga. Fue justamente en la segunda parte de 1995 cuando las autoridades hicieron más énfasis en la persecución del narcotráfico y en el control de los dineros provenientes de este negocio ilicito ante las presiones de Estados Unidos.
Pero no sólo en los sectores suntuarios cayó la venta de inmuebles, que eran los más apetecidos por los narcotraficantes. Los negocios de vivienda de interés social, que tradicionalmente han sido un factor compensador para los constructores en épocas de baja demanda, también han disminuido últimamente.
Las cifras hablan claro sobre la situación del sector. Según Camacol, en los últimos meses por cada 100 soluciones de vivienda en oferta, en Bogotá solamente se vendieron 59. El número de soluciones por vender pasó asi de 402 en septiembre de 1994 a 1.129 en marzo de 1995 y llegaron luego a 2.258 a finales de 1995. Desde luego, la disminución en las ventas incidió en la actividad edificadora mensual, que luego de superar los 500.000 metros cuadrados hasta el primer trimestre de 1995, bajo a un poco más de 300.000 metros cuadrados en los últimos meses de ese año.
Si la finca raiz no pasó por su mejor momento en 1995, el nuevo año tampoco pinta bien, especialmente por los stocks acumulados de vivienda, las dificultades para obtener crédito y las perspectivas de la economia, que hacen que las familias, y en particular las empresas en el momento de cambiar de oficinas, decidan aplazar sus decisiones. Como si eso fuera poco, los costos de la construcción se han visto afectados por la aplicación del IVA a algunos materiales que tradicionalmente habian estado exentos, como el ladrillo, el concreto y las tejas. Estos costos pueden ser asumidos por el constructor o trasladados al comprador final, pero en este momento no es fácil hacerlo.
Ante las dificultades para vender, hay ofertas de vivienda en las que se incluyen viajes a una isla paradisíaca, la dotaci6n completa de la casa, descuentos en la compra o la cancelación gradual de la cuota inicial.
Pero aun cuando parezca que el tiempo no es de crisis sino, por el contrario, de gangas, la decisión de invertir en el sector de la construcción para iniciar proyectos nuevos debe estudiarse muy bien. Por un lado, aún persisten la escasez y el alto costo de la tierra así com las restricciones de la construcción en los municipios aledaños a las grandes ciudades. También hay que tener en cuenta que ahora es necesaria la licencia ambiental, lo que ha terminado por convertirse en un proceso traumático y costoso, que en el mejor de los casos resulta en una demora del proyecto.
Si la idea de iniciar obras no pa- rece muy atractiva, algo distinto ocurre con la compra de inmuebles nuevos ya terminados. La opción de aprovechar las oportunidades para invertir a mediano plazo es buena, siempre y cuando sea posible recibir un bajo arriendo mientras dura la época de vacas flacas, aunque ojalá cubra los impuestos y el mantenimiento del inmueble. Quienes podrian disfrutar la coyuntura son aquellos que han sido afectados por el aumento en la retención en la fuente, pues si tienen un crédito de vivienda podrán solicitar al siguiente año la deducción de los intereses pagados.
Las oportunidades están entonces en la construcción de bodegas, casas en conjuntos cerrados y edificación estratégica de acuerdo con los proyectos del gobierno. Este es el ca- so de Medellin, donde ya está despegando la construcción y la renovación urbana de todas las zonas aledañas a los terminales del metro. También es posible optar por iniciar un proyecto de vivienda al costo a través de una sociedad fiduciaria, la cual se encargará de la administración, asesoria y apoyo al inversionista. Esto agiliza enormemente los trámites y minimiza los costos, dejando en manos de expertos hasta la terminación del proyecto. De cualquier manera, lo más importante es la cautela, para que las vacas flacas no sean tantas como para que acaben devorándose a las gordas.
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