¿LOS ULTIMOS LADRILLOS?

PARECE QUE EL NEgocio de la finca raíz, y en particular la construcción, hubiere encontrado el secreto de la eterna juventud porque cada año se ve más renovado a pesar de los augurios que desde hace tres años predecían su decaimiento. El boom de la construcción continuó en 1994 a tal punto que las licencias aprobadas presentaron un crecimiento cercano a 12 por ciento. En este estado de cosas, la producción de cemento alcanzó en 1994 un promedio de 650.000 toneladas al mes, con tendencia a incrementarse.
De hecho, el PIB le debe gran parte de su crecimiento en 1994 a la construcción. También se le pueden atribuir a esta industria los excelentes resultados que le presentarán las empresas del sector cementero a sus accionistas en las próximas asambleas generales. Pero quienes han realizado ya sus utilidades o están notándolo en las valorizaciones de sus inmuebles son aquellos que invirtieron en finca raíz en 1994, alcanzando utilidades por valorización superiores a 50 por ciento anual y, en algunos casos, hasta duplicando el valor de su capital inicial, especialmente en ciudades como Cali y Medellín.
A pesar del cierre de los créditos a la construcción a finales de 1994, el crecimiento de este sector no se ha detenido. Entre los factores que explican este buen comportamiento está el aumento del ingreso per cápita de la población colombiana en los últimos años, el influjo de capitales externos -incluidos aquellos de origen oscuro como el narcotráfico- y las bajas tasas de interés que predominaron en el primer semestre del año, que incentivaron tanto el endeudamiento como la desviación de inversiones de alternativas de renta fija a la construcción. Adicionalmente, el proceso de titularización inmobiliaria ha permitido que pequeños capitales se recojan en fondos comunes para el desarrollo de grandes proyectos.
En 1994 las inversiones en nuevos proyectos estuvieron dirigidas en buena parte a la construcción de hoteles y centros de recreación, a bodegas de almacenamiento y urbanizaciones de clase alta y media alta. Sin embargo el margen de utilidad del negocio para los constructores se redujo por el aumento del valor de la tierra, cuya escasez se constituye hoy por hoy en un handicap para el desarrollo de nuevos proyectos. En todas las grandes ciudades de Colombia se está presentando este fenómeno. De ahí que los especialistas recomiendan para 1995, más que invertir en nuevos proyectos de construcción, hacerlo en tierras como una alternativa muy rentable.
Aunque esto se ha venido manifestando al comenzar cada uno de los últimos tres años, en éste sí es probable que las cosas no se vean tan 'color de rosa' tanto para la construcción como para el negocio de la finca raíz en general. La abundancia de recursos que venía presentándose en los últimos años no se dará como consecuencia de las restricciones de las autoridades monetarias al crédito externo y, por consiguiente, la construcción tendrá que competir con las demás industrias y con el crédito de consumo por los recursos limitados del ahorro interno. Esa competencia se podría traducir en mayores tasas de interés para el sector.
Por otro lado, ya se empieza a notar un resentimiento en la demanda de algunas clases de vivienda y una saturación de construcciones, especialmente en el sector turístico. Expertos del sector consideran que los nuevos proyectos serán menos rentables, que se puede prever un leve descenso en las ventas con una estabilización de los precios y que los constructores seguramente serán más selectivos para iniciar nuevos proyectos de construcción. Dentro de este proceso seguramente se dará un mayor énfasis al desarrollo de urbanizaciones dirigidas a los segmentos de la clase media y media baja, hacia las grandes obras de infraestructura (que requieren una mayor especialización), y parece ser que hacia proyectos relacionados con la salud, como hospitales, clínicas y adecuaciones o ampliación de los ya existentes.
Afortunadamente el sistema ha incentivado el ahorro, a través de las corporaciones de ahorro y vivienda, al indexar la corrección monetaria a las tasas de interés, de tal manera que aunque suban estas últimas el ahorrador tradicional se protegerá. Claro que en esto, como en todo, unas son de cal y otras de arena. Quienes quieren contratar créditos en Upac, es decir, los constructores y los compradores de vivienda nueva, verán incrementados sus costos. Al respecto vale la pena aclarar que quienes desean obtener créditos para vivienda usada a través de corporaciones de ahorro y vivienda encontrarán más dificultades si los niveles de ahorro de los, agentes de la economía no aumentan, y no se percibe esa mayor abundancia de recursos en el sector financiero.
Los ahorradores que no tienen exigencias de liquidez a corto plazo han encontrado en la titularización inmobiliaria una alternativa para colocar sus recursos. No obstante si las bolsas de valores no establecen mecanismos para un adecuado mercado secundario de estos títulos, la importancia que ha adquirido este mecanismo para encauzar recursos a la construcción se perderá.
Con todo lo anterior, la tasa de retorno para la inversión en la construcción, aunque no alcanzaría los niveles de los dos últimos años, dará para cubrir la inflación y obtener un margen superior a las tasas de interés del mercado. Para este año se prevé obtener valorizacionos del orden de 35 a 45 por ciento anual, dependiendo del tipo de inversión. Pero para lograr esos resultados se requerirá un mayor grado de selectividad al determinar la inversión.