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| 2/12/1996 12:00:00 AM

PARA DONDE VA LA CONSTRUCCION

El IVA y las altas tasas de interés, definitivamente se reflejarán en los costos de esta actividad en 1996.

PARA DONDE VA LA CONSTRUCCION
AUNQUE EL PAnorama del sector de la construcción no es nada alentador, por lo menos durante este año, todo parece indicar que con el fin de su auge, que duró desde 1991 hasta 1994 y el cual puso a celebrar con bombos y platillos a más de uno, la historia de esta actividad se parte en dos. Hoy comienza a gestarse un nuevo pero muy lento ciclo con todas las secuelas y altibajos que un proceso de estas características implica.
Y es que desde el segundo trimestre de 1995 grandes nubarrones venían ensombreciendo a este sector tan importante para la economía nacional de tal modo que hizo frenar casi que en su totalidad su actividad, desestabilizando así el mercado.
De acuerdo con varios constructores e inmobiliarios, esta desaceleración se derivó de la crisis política, de las restricciones en los créditos, de las altas tasas de interés y de una clara saturación en la oferta, lo que condujo a una disminución en la demanda y, por consiguiente, en las ventas.
Esta situación es la misma con la que este año se enfrenta el sector y, sin embargo, fuentes de algunas firmas constructoras de la talla de Pedro Gómez, Oikos Sociedad de Inversiones y Constructodo y al mismo tiempo la presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas y Asociaciones Inmobiliarias, Clemencia Parra, no consideran que el sector de la construcción esté de 'capa caída' como muchos piensan y, por el contrario, afirmaron a SEMANA que más es el pánico exagerado que se ha generado que la realidad de la mal llamada crisis.
Pero lo que sí está bien claro es que definitivamente ha habido una disminución en ventas, precios y metros cuadrados urbanizados pues, de acuerdo con las cifras de Fedelonjas, el número de transacciones de compraventa de enero a noviembre de 1995, comparado con el mismo período del año anterior, pasó de 290.143 a 297.550, es decir, que se redujo en un 2,5 por ciento; además el incremento de precios fue de apenas el 6,10 por ciento, lo que quiere decir dos puntos por debajo del índice de precios al consumidor. Así mismo, entre marzo y septiembre del año pasado se construyeron 1.066.800 metros cuadrados contra 1,6 millones de metros cuadrados de 1994.
Y con el Estudio de oferta y demanda en Bogotá de Camacol Cundinamarca, en el cual se muestra el comportamiento del sector hasta noviembre, se reconfirma úna vez más un decrecimiento del 18 por ciento frente a 1994.

PANORAMA
Aunque todos los indicadores señalan un futuro algo incierto para la actividad edificadora, pues además de la sobre oferta, de la escasez de inversionistas, de la amenaza de las tasas de interés y de los problemas de financiación, el descenso en el crecimiento de despachos de cemento, que pasó del 16,7 por ciento en 1994 a 3,6 por ciento en 1995 y el crecimiento negativo del 5,4 por ciento en préstamos entregados, según registros del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, no parecen favorecer en nada el destino de esta actividad.
Y, sin embargo, en el ambiente se respira un moderado optimismo, como lo expresan Clemencia Parra y José Manuel Jiménez, gerente ejecutivo de Constructodo, cuando explican que la construcción atraviesa no por una crisis sino por un ciclo normal de estabilización que se da siempre al final de un auge.
Definitivamente 1996 no será el año de la recuperación total de la industria, será un período de transición en el cual la construcción, según Fedelonjas, seguirá siendo una inversión confiable, rentable y segura, pero a mediano y largo plazo.
CoSera un año bien complejo en el cual el principal enemigo lo constituye el aumento del IVA, que indiscutiblemente generará un alza en los costos de la construcción y una disminución en las utilidades de los inversionistas.

EXPECTATIVAS
El aumento de los costos de la construcción este año correrán por cuenta del IVA, de las altas tasas de interés, los altos precios de los insumos, a la escasez de tierra y a otros factores macroeconómicos pero, contrario a lo que se espera, los precios de viviendas, oficinas, bodegas y demás inmuebles de acuerdo con Clemencia Parra, no van aumentar, simplemente no van a crecer de forma desmesurada.
Es aquí donde se le hace honor al viejo refrán: 'No hay mal que por bien no venga', ya que eliminando la especulación y normalizando los precios se purifica aún más el mercado en el país.
Otro de los puntos a favor de los compradores potenciales es la valorización de la inversión en finca raíz porque, aunque su rentabilidad este año va a ser mucho más lenta, nunca llegará a los niveles que se presentan en Europa, Estados Unidos e incluso en Venezuela. Es asi como, a pesar de los problemas en 1995, los inmuebles presentaron una valorización superior al 6 por ciento con tendencia a seguir subiendo.
Por otro lado, las ciudades que más problemas tienen por la situación actual son Cali, Medellín, Cartagena, Barranquilla y Bogotá y los sectores con mayor impacto son sin lugar a dudas las viviendas de estratos 5 y 6, los cuales, según las estadísticas, se encuentran ciento por ciento paralizados debido a la sobreoferta.
Al mismo tiempo los estratos 4 y 5, aunque están deprimidos, siguen comercializándose. Igual suerte presentan los proyectos de oficinas y un tanto el de bodegas y, para sorpresa de muchos, la gran sobreviviente es la vivienda de interés social, la cual despierta gran expectativa para los pocos inversionistas pese a los problemas de intereses y de financiación que hicieron que las cuotas se alejaran cada vez más del nivel de ingresos de las familios colombianas. Pero parece ser que con las nuevas estrategias que se están desarrollando conjuntamente con los gremios, las entidades bancarias y el gobierno para ampliar los plazos de 10 a 15 años y los estudios de varias modalidades de leasing, estos impedimentos se iran disipando.
Mercados como el de hoteles, centros industriales y de recreación, de acuerdo con los expertos, se constituyen en una buena oferta. Claro está que el éxito o fracaso de su comercialización dependerá en gran parte de la calidad, competitividad, ubicación y facilidades de pago que ofrezcan este tipo de construcciones.
El futuro de la actividad edificadora en Colombia, aunque no es muy claro, si presenta unos objetivos determinantes, y uno de ellos es el de llegar al punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, el que muy seguramente no podrá ser cumplido sino hasta finales del997. Sólo resta esperar a que las políticas macroeconómicas y la situación del país se estabilicen para que sus resultantes favorezcan a una de las industrias más fuertes de Colombia, que este año parece estar depurada y con una visión más acertada de los mercados a donde va a apuntar.
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