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| 2/26/1996 12:00:00 AM

UNA VIEJA NOVEDOSA

La titularización aparece cada día con nuevas sorpresas para conquistar a los inversionistas con rendimientos competitivos frente a otras opciones del mercado.


EL QUE NO SABE ES COMO el que no ve. Y en materia de inversiones, eso es lo que ocurre cuando surgen nuevas alternativas de negocios: por falta de información es posible perder buenas oportunidades. Y ahora mismo, ese es el riesgo que corre una opción conocida por pocos pero querida por aquellas que la han escogido. Se trata de la titularización hipotecaria, que ha ofrecido rendimientos incluso más atractivos a los otorgados por los certificados a término fijo.
Los Títulos Hipotecarios son do- cumentos representativos de las hipotecas o deudas que tenían los compradores de vivienda a crédito con las corporaciones de ahorro y vivienda. Las cuotas mensuales de esas deudas se trasladan a una sociedad fiduciaria que las recibe, las administra y que cada cierto tiempo paga a los inversionistas los rendimientos y el capital invertido.
En realidad este sistema no es nuevo. En los países desarrollados es una alternativa utilizada desde hace muchos años, y se conoce como el mercado secundario de hipotecas. En Colombia ya se han hecho emisiones por cerca de 100.000 millones de pesos, respaldadas por la deuda hipotecaria de las corporaciones. Las entidades crediticias utilizan este mecanismo para anticipar el cobro de las deudas y utilizar esos dineros para financiar la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios.
El riesgo de los títulos es mínimo, incluso porque una entidad evaluadora mide si tiene mayor o menor riesgo. Ese resultados debe publicarse en los títulos. El menor riesgo lo tienen los títulos hipotecarios con calificación AAA y algo menor los AA. Esa calificación está dada por el respaldo de la corporación de ahorro y vivienda que ofrece las hipotecas.
Una de las garantías es que el valor de la emisión de los títulos es menor que la suma de las deudas, por si acaso algunos acreedores no cumplen con sus obligaciones. Además, cuenta con un seguro de crédito contra cualquier eventualidad.
En realidad, lo más atractivo del negocio son los rendimientos, que resultan competitivos con los del resto del mercado. Los intereses de los Títulos Hipotecarios son incluso más atractivos que los ofrecidos por los CDT porque se pagan con la mayor parte de los intereses cancelados por los deudores de vivienda. La diferencia se destina a pagar la administración de la sociedad y a las utilidades de la corporación de ahorro y vivienda.

DOS COSAS
Los Títulos Hipotecarios no se de ben confundir con los títulos inmobiliarios, que también se han convertido en una atractiva opción de inversión para el largo plazo, en especial para quienes se conocen como Inversionistas institucionales. La diferencia es que su negocio está representado en proyectos en construcción o edificaciones terminadas, cuyos arrendamientos y valorización son el rendimiento para quien colocó el dinero.
El problema es que los títulos inmobiliarios no siempre tienen la posibilidad de venderse fácilmente en las bolsas de valores antes del vencimiento. Además, existe un mayor riesgo dado que el rendimiento depende de la valorización, que a su vez está sujeta a los ciclos de la construcción. En 1995 esa valorización fue apenas del 19,5 por ciento en promedio, por las especiales circunstancias del mercado de finca raíz. Sin embargo, el rendimiento también depende y en gran parte del activo que va a ser sujeto de la titularización, pues puede sin duda tratarse de alguno que ofrezca grandes perspectivas hacia el futuro, de manera que ésta no es para nada una opción descartable dentro del abanico.
La otra posibilidad dentro de la gama de titularizaciones es la de cartera, que consiste en colocar en el mercado unos títulos, respaldados por la cartera comercial de la companía. En este caso, el riesgo recae sobre un patrimonio autónomo, que es constituido por quien originó el proceso.
Ese patrimonio es el que queda obligado a pagar el capital y los intereses de los títulos, de acuerdo con las fechas y términos que hayan sido establecidos.
Más allá de las diferencias entre una y otra opción, lo cierto es que las titularizaciones en el país cobran cada día más importancia. Y en momentos de incertidumbre como el que vive Colombia, se presentan como una opción favorable para el largo plazo.
En el caso de la titularización hipotecaria, en los próximos meses las corporaciones se aprestarán a colocar nuevas emisiones. Ante todo, la recomendación es como siempre la necesidad de tener cautela, y qué mejor que esperar las calificaciones de la firma Duff and Phelps para dar el paso, no sólo al tratarse de títulos hipotecarios, sino también para casos como el inmobiliario.
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