¿Y AHORA QUE?

"MEDIDO POR LAS LICENcias de construcción otorgadas, 1992 ha sido el mejor año de la construcción en la historia de paìs. Pero si se le mira como lo que realmente es, un proceso de ensamble de insumos industriales que se demandan a través del tiempo, sin duda el mejor año del sector será 1993". Así resume Fabio Giraldo, vicepresidente de Camacol, la bonanza que vivió la construcción en los últimos dos años y que convirtió al sector en la mejor alternativa de inversión para los colombianos.
En 1992 la rentabilidad de los proyectos de vivienda en los sectores de mayor valorización de las principales ciudades del país, y de la construcción de oficinas y locales en los más exclusivos centros urbanos, estuvo entre el 80 y el 90 por ciento. Y el año pasado promedió el 60 por ciento. Lo que quiere decir que en menos de dos años los inversionistas del sector obtuvieron una rentabilidad del orden del 130 por ciento, cifra muy superior a la que se obtuvo con otras inversiones, excluyendo algunas de muy alto riesgo.
Varios fueron, según los analistas, los factores que contribuyeron para que la construcción se convirtiera en la actividad económica más dinámica del país y para que, gracias a ella, la economía en general recibiera un impulso que la tiene hoy en día creciendo a tasas superiores al 5 por ciento y con tasas de desempleo que, en algunas ciudades, han bajado por primera vez en muchos años del 8 por ciento.
Primero: el enorme flujo de dineros de diverso origen que ha recibido el país desde que se aprobó la amnistía cambiaria para los capitales fugados a principios del actual gobierno. Segundo: la baja en las tasas de interés para créditos de corto y largo plazos, que desestimuló la inversión especulativa en el sector financiero. Tercero: la política de vivienda de la administración Gaviria, que eliminó las trabas a la financiación de vivienda social con el sistema de valor constante. Y cuarto: la rebaja en la corrección monetaria del sistema Upac, que incrementó considerablemente la demanda por vivienda.
Todos esos factores, de una u otra manera, se mantendrán en 1994. Lejos de lo que la gente piensa, por ejemplo, entidades tan serias como ANIF piensan que los dineros calientes siguen llegando al país en grandes cantidades y explican todavía una buena parte del incremento de la demanda. Como consecuencia de ello -en buena medida-, el país está inundado de dinero, y a no ser que la autoridad monetaria decida cambiar bruscamente la orientación de la política económica, las tasas de interés se deben mantener en los índices actuales. A nivel institucional, finalmente -aunque este es un año de cambio de gobierno-, no es previsible esperar modificaciones que alteren el clima de los negocios en el presente año.
Dado, además, el proceso de apertura económica en que se encuentra inmersa la economía colombiana, es previsible pensar en que la construcción se convierta -al igual que se ha convertido, aunque tímidamente todavía, el mercado de valores- en una opciòn vàlida para los inversionistas internacionales. Y es evidente que los precios de la propiedad raíz en las grandes ciudades de Colombia siguen estando muy bajos en relación con los estándares internacionales.
Aparte de eso, y gracias a la dinámica misma del sector, se han ido desarrollando algunos instrumentos, como la titularización inmobiliaria, que pueden contribuir a prolongar la bonanza (ver recuadro). Y no necesariamente en el sector de la vivienda, o el de las oficinas, donde ha estado concentrada la mayor actividad y donde se han obtenido los mejores rendimientos. Hay muchos analistas que piensan que el boom puede proseguir en actividades como la construcción de bodegas y locales comerciales, puesto que la apertura económica está generando un enorme dinamismo en el comercio y los servicios.
Pero así como hay muchos que creen que el boom continuará, hay muchas voces también -y muy autorizadas- que piensan que en 1994 la construcción necesariamente disminuirá su ritmo y se situará por debajo de los niveles alcanzados en los dos años anteriores. Existen, en efecto, factores relacionados con el ciclo mismo de producción que hacen prever una merma en la dinámica del sector. Uno de ellos es la saturación en el mercado de vivienda de más alto precio, que comienza a encontrar dificultades para la realización de la inversión. Otro es el agotamiento de la tierra urbanizable, en algunos sectores de las grandes ciudades, que se está manifestando en un gran incremento de los costos de producción. La prueba es que en el último año, según el DANE, los costos de la construcción han estado muy por encima del aumento en el Indice de Precios al Consumidor.
Eso no quiere decir, de ninguna manera, que la finca raíz deje de ser una buena inversión. De acuerdo con los estimativos de Camacol, el sector debe recibir en el mediano plazo los efectos de la mayor inversión que se realizará en el país para la ampliación de la infraestructura, como consecuencia de los ingresos generados por la explotación del yacimiento petrolero de Cusiana. Aparte de eso, la inversión en vivienda urbana debe registrar incrementos significativos en los próximos años a causa del aumento de la población demandante. No es extraño por eso que algunos expertos consideren que en lo que resta del presente siglo se deben esperar incrementos en los precios de los inmuebles urbanos del orden del 30 al 35 por ciento anual.
Lo que sí debe cambiar, y necesariamente, es la naturaleza de los dineros dirigidos al sector. Hoy en día confluyen capitales del más variado tipo y con los más diferentes fines: lavado de dólares, obtención de renta, cambio de vivienda y simple ganancia especulativa. De suerte que cuando el sector se estabilice y sea más difícil vender, muchos de tales capitales tomarán las de Villadiego y el sector quedará en su plata. Que, de todas maneras, será mucha todavía.


TITULARIZACION: LA GRAN ESPERANZA

UNO DE LOS FACTORES EN los cuales más confìan quienes piensan que la bonanza de la construcción se puede prolongar un año más es el de la titularización inmobiliaria, creada por el gobierno para facilitar las inversiones en el sector. La titularización busca crear patrimonios autónomos, conformados por el aporte de muchos inversionistas y trabajados a través de una fiducia. Para ello, la entidad financiera respectiva expide unos títulos valor por cada proyecto específico de construcción, los cuales se negocian en el mercado secundario por intermedio de los comisionistas de bolsa.
Para reglamentar esta modalidad la Superintendencia de Valores expidió, en noviembre del año pasado, la resolución 1394. Según esa normatividad, se pueden expedir tres tipos de títulos: los de contenido crediticio (cuando la entidad emisora se compromete con el inversionista a entregarle una renta fija), los de participación (cuando el inversionista adquiere un derecho o parte alícuota de la construcción y participa en las utilidades o pérdidas que genera el negocio) y los mixtos, que son una mezcla entre los dos anteriores.
Con este nuevo mecanismo se abren grandes posibilidades de inversión en el mercado inmobiliario y se crea, de hecho, una bolsa inmobiliaria. De este modo, transacciones que antes parecían impensables, como negociar los créditos de largo plazo otorgados por las corporaciones de ahorro y vivienda, serán posibles a través de los títulos inmobiliarios. Las corporaciones, a su vez, podrán conseguir recursos frescos para financiar la actividad constructora sin necesidad de recurrir a los sistemas tradicionales de ahorro del público. Pero además la titularización es una oportunidad muy atractiva para las empresas, pues les permite convertir en efectivo, por medio de papeles negociables, su capital invertido en activos inmobiliarios.
Aunque el mecanismo está reglamentado, las fiducias comerciales y las corporaciones de ahorro y vivienda apenas se encuentran perfilando sus productos. Actualmente se puede invertir en algunos proyectos de fiducia de construcción y en algunos fondos que ofrecen derechos de participación patrimonial de empresas que están inscritas en la bolsa. Pero la utilización del sistema, que se espera genere demandas por un valor superior a los 200.000 millones de pesos, es todavía mínima. Sin embargo, en los próximos meses aparecerán nuevos títulos inmobiliarios, y con ellos la posibilidad de organizar un portafolio de inversión en finca raíz. Por todo lo anterior, con un criterio selectivo, los papeles inmobiliarios podrían ser una de las mejores inversiones en el año.