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| 4/28/2012 12:00:00 AM

El plan es Germán

SEMANA presenta los obstáculos que tendrá que superar la ambiciosa revolución de la vivienda que piensa hacer el gobierno de Santos.

La apuesta del gobierno Santos por construir 100.000 viviendas gratis para la población más vulnerable del país es la de mayor alcance que se ha emprendido en Colombia desde que Belisario Betancur impulsó el programa de 'casas sin cuota inicial'. Adicional al reto de transformar el panorama de la vivienda social, la designación de Germán Vargas Lleras, el más poderoso ministro del gabinete, le da al ambicioso plan una altura política equiparable a la Ley de Tierras.

Para el gobierno, reducir el déficit habitacional en Colombia, que supera el millón de unidades, va más allá de un cálculo electoral. Además de dinamizar un sector con alta generación de empleo como la construcción, que los más "pobres de los pobres" cuenten con una casa desata efectos positivos en la integración social y aumenta los activos de los hogares. De ejecutarse con éxito, esta iniciativa constituiría la mejor de las revoluciones sociales: una que saca gente de la pobreza y que genera respaldos políticos duraderos. Eso lo comprobó el expresidente brasileño Lula da Silva cuando lanzó en 2009 su programa 'Mi casa, mi vida' que, de acuerdo con la exposición de motivos del proyecto de ley radicado por Vargas, es la inspiración del esfuerzo colombiano.

No obstante, antes de pegar el primer ladrillo es necesario hacer cuentas. Desde hace cuatro meses, el Ministerio de Hacienda viene echándole números al programa hasta que se encontró la manera de hacerlo financieramente viable. Para el ministro Juan Carlos Echeverry los cálculos son claros. La construcción de las 100.000 viviendas -a un costo estimado de 40 millones de pesos cada una- suma unos 4 billones de pesos. La idea del gobierno es diferir este monto en seis cuotas anuales entre 600.000 y 700.000 millones de pesos, salidos del presupuesto nacional. Para el jefe de las finanzas públicas, las cuotas son razonables y el impacto fiscal no es exorbitante. Se trata de poco más de 0,1 por ciento del PIB anual por los seis años. El presidente Santos le ha garantizado al ministro Vargas el flujo de esos recursos.

Pero la cosa no pinta fácil. Que las cuentas cuadren en el papel no significa que en la práctica sean así de sencillas, en especial en un gobierno que viene recibiendo críticas por su débil ejecución. De hecho, son varios los retos que ven los constructores, piezas claves en el nuevo engranaje, para que este programa se lleve a feliz término:?

1) Escasez de suelo urbanizable:

Muy pocas capitales del país tienen en este momento tierra disponible para desarrollar proyectos masivos de Vivienda de Interés Prioritario (VIP). El caso más crítico se presenta en Bogotá. Aunque dentro de la política de renovación urbana el alcalde Gustavo Petro ha hablado de la densificación (hacer torres de apartamentos), constructores consultados por esta revista advierten que la compra de casas -por ejemplo en el centro bogotano- es un proceso muy complejo que implicará desde compras hasta expropiaciones, lo que se tomará mucho tiempo. En otras ciudades como Barranquilla, Medellín y Cali hay algunos bancos de tierras, pero para planes parciales. La historia de la habilitación de suelo es muy precaria en Colombia, dice la presidenta de Camacol, Sandra Forero Ramírez.

2) Cómo se financiarán los constructores:
 
Según el gobierno, a los constructores se les pagará una vez entreguen las viviendas en 18 y 24 meses. De acuerdo con el gobierno, se haría una especie de subasta: al constructor que entregue más viviendas por el pago se le va adjudicando. Carlos Arango, presidente de la Constructora Bolívar, una de las firmas más grandes del país en vivienda de interés social, afirma que habrá que buscar la vinculación del sistema financiero al programa porque los constructores no están en capacidad de financiar al gobierno mientras dura la etapa de edificación. Ahora bien, como no se trata de un crédito hipotecario tradicional, donde el banco se queda con la hipoteca, en este caso el gobierno tendrá que darles a las entidades financieras algún título mientras les cancela los dineros. Hay otra preocupación y es el costo financiero para el constructor. "El costo financiero debe quedar por fuera del valor de la vivienda para no sacrificar su calidad y para que la vivienda de 40 millones se vuelva una de 30 millones", señaló Camacol.

3) Acompañamiento social: Se trata de un punto crítico. Hay que diseñar programas integrales para cuando los beneficiarios estén habitando las viviendas. Es decir, no bastan las casas si no hay intervenciones urbanísticas en esos lotes: acceso a salud, educación, transporte y seguridad. Además no hay que olvidar que se trata de personas que no tienen un ingreso. Hay que resolver quién pagará los servicios públicos domiciliarios o el mantenimiento de las viviendas. Para Carlos Arango este es un punto neurálgico del programa. Señala que estos conjuntos habitacionales tendrán que tener una administración para que el deterioro no termine convirtiéndose en un problema social mayor. "Alguien tendrá que pagar estos costos". ¿Estarán los municipios dispuestos a poner, además del terreno, estos dineros? ?

4) Contra el tiempo: Un reto de marca mayor será cumplir la meta de entregar las 100.000 viviendas en 24 meses. Algunos constructores calculan que la primera subasta no se alcanzaría a realizar antes de agosto, mientras se tramita la ley en el Congreso. Según sus cuentas, si se resuelven las dudas de financiación, las primeras entregas se podrían hacer en julio del próximo año, como lo quiere el ministro Germán Vargas, pero sería un volumen pequeño.

5) Adjudicación por sorteo: Aquí radica el gran desafío político. Dentro de la población que se encuentra por debajo de la línea de pobreza (3,7 millones de hogares) la que se halla en pobreza extrema asciende a 1,2 millones de hogares. Esta es la población objetivo de la política de vivienda. Es decir, son muchos los aspirantes a que el gobierno les entregue una de las 100.000 viviendas gratis. Por lo tanto, un mecanismo objetivo podría ser el montaje de un esquema de rifas para la distribución de las viviendas. A pesar de este esfuerzo de transparencia, la inmensa brecha entre la limitada oferta de soluciones y la numerosa demanda expone al ministro Germán Vargas, cara visible del plan, a fuertes críticas de clientelismo y favoritismo. Si se tiene en cuenta que los alcaldes también hacen parte del mecanismo, la intermediación tendrá dos caras. Una positiva en la cual las administraciones locales facilitan las tierras y agilizan los procesos y otra negativa que es la sombra de la repartición a dedo de las unidades habitacionales. Los políticos, sean líderes barriales, concejales, mandatarios regionales y congresistas, comprenden bien que en términos electorales esas casas valen su peso en oro. Los beneficiarios no olvidarán fácilmente quién les dio el mayor regalo de la vida: un techo donde vivir.

Además, la presidenta de Camacol considera que en el futuro los mensajes del gobierno deben ser muy claros en el sentido de que el programa se concentra en los más pobres de los pobres. "Porque el esquema tradicional (subsidio-ahorro y crédito) debe continuar. No se puede dañar el mercado y que todos esperen una gratis". En Colombia casi todo el mundo se siente pobre y millones aspirarán a que les regalen una casa. Aún cumpliéndose las metas del gobierno, el porcentaje de aspirantes frustrados será muy grande. Va a ser muy difícil establecer criterios técnicos que satisfagan a todos los interesados.

Los críticos del gobierno ya han comenzado a tildar al proyecto de populista. En el sentido estricto, claro que lo es, como lo es todo proyecto de gobierno destinado a aumentar la popularidad de éste favoreciendo a los sectores más pobres. Igualmente podría calificarse de populista el Sisben y Familias en Acción. Sobre los hombros del ministro Vargas Lleras reposan entonces tanto los problemas técnicos por resolver como el manejo político del plan. En ambos frentes son muchos los aspectos que pueden fallar y, dadas las grandes expectativas creadas, el margen que tienen el presidente Santos y su 'zar de la vivienda social' para equivocarse es estrecho.
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