Jueves, 8 de diciembre de 2016

| 2000/03/06 00:00

Hoyo en uno

Peñalosa esta a punto de quedarse con el Country Club y, si la apuesta le resulta, también con una precandidatura presidencial.

Hoyo en uno

El tema de la conversión del Country Club en un parque público es un asunto muy serio que ha sido tratado con muy poca seriedad. El primer capítulo de este caso surgió de una información suministrada por el Alcalde a esta revista en el sentido de que había tomado la decisión de expropiar la cancha de polo del club.

Tan pronto este dato fue publicado en forma de confidencial dos adversarios ideológicos como Roberto Posada, D’Artagnan, uno de los adalides del establecimiento, y Alfredo Molano, un líder intelectual de la izquierda democrática, escribieron en sus respectivas columnas de El Tiempo y El Espectador que si Enrique Peñalosa expropiaba la cancha de polo del Country Club votarían por él para presidente. Peñalosa se entusiasmó y en menos de una semana el zarpazo pasó de ser de las menos de dos hectáreas de la cancha de polo a las 111 hectáreas de la totalidad del club, que constituyen una de las áreas verdes más espléndidas que existen en los centros urbanos de Latinoamérica.

Su nueva aspiración fue presentada en un escrito firmado por él y publicado en SEMANA, que convirtió la posición de la Alcaldía en el tema que más ha polarizado a la clase dirigente colombiana desde el proceso 8.000: la guerra por el Country Club.

El debate ha sido tan improvisado que SEMANA contactó a D’Artagnan para saber cuál era su opinión frente a la nueva propuesta de Peñalosa. Este respondió: “Yo dije que votaría por él para presidente si expropiaba la cancha de polo del Country. No la totalidad. Ya la cosa no me está gustando tanto”.

Como si lo anterior fuera poco, SEMANA también consultó a los cuatro precandidatos a la Alcaldía: Antanas Mockus, María Emma Mejía, Carlos Moreno de Caro y José Blackburn. Resultó que Moreno de Caro, el ‘coco’ de los socios del Country, fue el único que se opuso a que la ciudad se quedara con el club: “No estoy de acuerdo con el gasto de 150.000 millones de pesos en parques cuando Bogotá tiene problemás más graves”. Los demás estuvieron de acuerdo con la iniciativa de Peñalosa con excepción de María Emma Mejía quien, por prudencia política, se abstuvo de pronunciarse sobre el tema tras alegar que aún no era candidata oficial.

Todo esto ha sucedido en menos de dos semanas y lo que es evidente es que ‘la toma del Country Club’ ha sido un proceso improvisado en el cual se han mezclado con mucha ligereza factores demagógicos con factores reales.

Que el tema es serio y real no hay duda. La belleza, la dimensión y la ubicación del Country Club hacen que desde hace 20 años todos los alcaldes de la capital hayan fantaseado sobre la ciudad en que se convertiría Bogotá si el Country fuera un parque público en todo el centro de la zona residencial del norte de Bogotá.

Dadas las implicaciones políticas de golpear un símbolo del establecimiento de esa importancia ninguno se había atrevido a plantear el tema de frente. Para coger el toro por los cuernos se requería alguien que no pudiera ser acusado de resentimiento social. Como Peñalosa es considerado un ‘niño bien’ y se había convertido en el héroe entre los socios de ese club, aprovechó esa circunstancia —y sus crecientes índices de popularidad— para apostarle al premio gordo de su carrera política por cuenta de la cancha de polo. La dinámica que adquirieron los acontecimientos hizo que, con las fichas sobre la mesa, decidiera súbitamente duplicar su apuesta y, al parecer, la cosa le resultó.

El debate en este momento, sin que Peñalosa haya presentado una propuesta concreta y sin que los socios del club hayan sido convocados para analizar alternativas, parecería girar no tanto alrededor de si el Country se va a expropiar o no sino cuándo y por cuánto.

En el único documento oficial que se ha enviado hasta la fecha sobre este episodio el presidente del Country Club, José María Rodríguez , le solicita cordialmente al Alcalde que le “profundice el alcance y los detalles de la iniciativa”. Agregando que esa prestigiosa institución siempre ha sido respetuosa de la ley durante los 85 años de su historia.

Aunque entre los socios todavía no hay consenso sobre el tema, pues son 1.300, y en un número tan grande nunca lo habrá, el estado de ánimo que transmiten las directivas del club detrás de la breve y diplomática misiva de su presidente es pragmático y conciliador.

El sentimiento de ésta parece ser que si el Alcalde ha tomado la decisión de jugar póker duro que ponga sus cartas sobre la mesa. Esto no sólo tiene mejor presentación ante la opinión pública que una confrontación, sino que puede ser más rentable. Al fin y al cabo, a pesar del odio transitorio que sienten por Peñalosa, lo consideran más equilibrado como contraparte que cualquier alternativa.



El tema de fondo: el precio

El problema de fondo en este debate, por lo tanto, va a ser de precio. Y a pesar de la armonía que parece traslucirse a estas alturas a la hora de la verdad no va a ser fácil. El Alcalde ya puso una cifra de referencia de 150.000 millones de pesos que calcula en dos formas. En primer lugar multiplicando el número de socios (1.300) por el precio de la acción en la actualidad (120 millones), lo cual daría 156.000 millones de pesos. El otro cálculo consiste en dividir los terrenos del Country en dos categorías de lote. Noventa hectáreas de las canchas de golf, que son consideradas zona verde metropolitana, y por el otro lado las 21 hectáreas de las canchas de polo y de práctica que podrían ser urbanizables y por lo tanto tener un valor diferente. Héctor Riveros, secretario de Gobierno del Distrito, hizo para SEMANA el siguiente cálculo aproximado de estos dos lotes. La cancha de polo la calcula en 75.000 millones de pesos si se permiten hacer torres de hasta de 20 pisos. La base de este cálculo es que almacenes Éxito compró hace poco tiempo un terreno tres veces más pequeño en la calle 134 con novena, zona adyacente al ferrocarril, por 25.000 millones de pesos, cifra que utiliza como parámetro para calcular la del Country. Como el campo de práctica de golf es tres veces más pequeño que la cancha de polo, a éste le adjudica un valor de 25.000 millones de pesos, lo cual arrojaría un precio de 100.000 millones para esos dos predios, siempre y cuando se haga un cambio en las normas distritales que permitiera urbanizarlos.

El problema radica en que el Alcalde considera que el pago al club se haría con el simple cambio de la norma, dejando la suerte del precio final al monto efectivo en el cual los socios logren vender los predios. Habrá que ver si a ellos les parece aceptable el mecanismo o si prefieren recibirlo en contante y sonante. En este caso quedaría el Distrito con la responsabilidad de urbanizar los terrenos y de financiar el pago a través de la valorización.

Los otros 50.000 millones de pesos resultan del valor que el Alcalde le atribuye a las 90 hectáreas de las canchas de golf que, según Peñalosa, cuestan mucho menos por ser una zona verde metropolitana, lo que arrojaría un valor de 55.000 pesos por metro cuadrado. Estos últimos sí serían pagados en efectivo.

Hasta ahí el asunto no se ve muy complicado. Sin embargo sucede que esa es la visión de apenas una de las partes. Los socios del Country consideran que la cifra de 150.000 millones de pesos que el Alcalde le mencionó al periódico El Tiempo es apenas la base de la negociación. Para ellos parece insólito que un metro cuadrado de la mejor zona de Bogotá cueste prácticamente lo mismo que un bolardo que vale 40.000 pesos. Igualmente, consideran que el precio real no es el del terreno virgen sino el de las mejoras, que son el resultado de inversiones multimillonarias a lo largo de varias décadas, entre otras, en arborización, movimiento y adecuación de tierras y construcción de lagos artificiales.

La ley estipula que este tipo de transacciones se deben realizar por valor comercial, pero la sola interpretación de lo que es el costo de una buena cancha de golf va a ser objeto de muchas horas de debate en el Concejo. Zanjar la diferencia entre lo que para una de las partes es un lote puro y simple y para la otra una joya mundial del paisajismo no va a ser una tarea fácil.

En términos generales, el Alcalde considera que con 150.000 millones de pesos los socios podrán construir una excelente sede y comprar más de 100 hectáreas óptimas para construir uno de los mejores clubes de Latinoamérica. Un cálculo aproximado consistiría en estimar el valor de la sede en 20.000 metros cuadrados a un costo de tres millones de pesos, lo que arrojaría un valor para las instalaciones sociales de 60.000 millones de pesos. Por otra parte, reponer 100 hectáreas de la mejor tierra de la sabana a precios de hoy podría ser una operación del orden de 40.000 millones de pesos.

El gran interrogante para los socios es si con los 50.000 millones de pesos restantes se pueden cubrir todos los costos de construcción de canchas de golf, de tenis, arborización y la adecuación que requiere un club social de ese nivel.



Interes social

Y el costo de reposición no es sino uno de los puntos que van a ser objeto de discusión. Para comenzar, es inevitable pasar por el tema filosófico central: el del interés general y la utilidad pública. Hasta ahora no sólo hay un consenso entre los urbanistas, como Rogelio Salmona y Alberto Saldarriaga, sobre la bondad del parque, sino que la gran mayoría de la gente considera que el concepto de interés general es evidente en este caso.

Según la Constitución, para que un bien sea expropiable tiene que ser de ‘utilidad pública’ e ‘interés social’, que es muy distinto al argumento simplista del interés general. Esto quiere decir, según los abogados, que a los criterios de esparcimiento hay que agregarle criterio de redistribución de la propiedad. En otras palabras, que ese sector no debe ser sólo un pulmón para la respiración de la ciudad sino un espacio para la recreación de los bogotanos.

Sin embargo voces tan autorizadas como la del decano del constitucionalismo colombiano, Luis Carlos Sáchica, quien no es socio del Country y no tiene interés en serlo, van a aguar un poco la fiesta de la unanimidad. En su columna de El Espectador Sáchica escribió: “No trato de defender, ni me importa hacerlo, a los dueños del Country Club. Lo que quiero combatir es la imposición atrabiliaria de un funcionario que demagógicamente se escuda en razones presuntas de interés general, en un caso en que la función ecológica de la propiedad privada se está cumpliendo a cabalidad. Por qué, más bien, el burgomaestre no ataca la creciente urbanización de los cerros orientales que nos roba el cinturón verde que rodea a la ciudad en ese costado”.

Y es que el tema de los cerros va a dar pie para una discusión sobre otras alternativas ecológicas para Bogotá. La principal de éstas es el conjunto de la Escuela de Caballería y el Cantón Norte, cuya extensión y ubicación son de características similares a las del Country.

Si el beneficio del Country es la prolongación de la carrera 15, el del Cantón Norte es la prolongación de la carrera 11, que también está bloqueada. Los terrenos del Ejército están ubicados entre las calles 100 y 109 y entre la carrera 13 y los cerros orientales. Esta zona beneficiaría al mismo segmento poblacional que el parque del Country. Y aunque una negociación entre la Nación y el Distrito no necesariamente es fácil, probablemente sería menos costosa que la adquisición del Country. Tener el cerebro del cuerpo militar de Bogotá con arsenales, equipos, munición en una densa zona residencial es considerado peligroso por algunos observadores.

¿Y cuánto vale?

También se va a hablar mucho de valorización. En este momento todos los residentes del norte están felices con el parque que podrán tener en poco tiempo pero no han tenido en cuenta todavía lo que van a tener que pagar por ello.

Si, como dice el Alcalde, se van a beneficiar 1,5 millones de personas y en cada hogar hay un promedio de cinco, quiere decir que 300.000 inmuebles van a sufragar esa contribución. En matemática simple y tomando como base la cifra de 150.000 millones de pesos de Peñalosa, cada una de esas 300.000 familias tendría que pagar 5.000.000 de pesos. Obviamente, esta cifra se reduciría a la tercera parte si el Alcalde logra que los socios del Country acepten como pago ser urbanizadores de sus propios terrenos en la cancha de polo y en el campo de práctica de golf.

Pero sin duda alguna uno de los temas centrales será el de los precedentes que se están creando. Es claro que no se trata solamente de un debate sobre recreación, parques, zonas verdes y espacios públicos, en lo cual Peñalosa tiene toda la razón.

Es también un debate de principios: el respeto a la propiedad privada y la estabilidad institucional. En Colombia cada alcalde manda en su año y nadie sabe quiénes van a ejercer ese cargo en el futuro. Dada la extraordinaria rentabilidad política que le va a representar a Peñalosa darle un golpe a uno de los símbolos del establecimiento, quién sabe cuántos de sus sucesores se entusiasmarán con este recurso en causas mucho menos justificables que la del Country Club.

Aunque es seguro que va a haber mucho tire y afloje antes de que los bogotanos puedan montar en bicicleta y patinar en los predios del Country Club, los importante es que las dos partes manejen todo este proceso con altura y que no existan visos de atropello. Esto significa que le paguen al club un precio justo y le den el tiempo necesario para trasladarse a otra sede. El propio Peñalosa calcula que este proceso puede tomar hasta cinco años. Esto no significa que los términos del acuerdo queden definidos en los 10 meses que le quedan al Alcalde, lo cual les interesa a las dos partes que quieren claridad y el mínimo de traumatismos.

Los socios del Country no son unos reaccionarios que quieren mantener sus privilegios a ultranza sino unos habitantes de Bogotá que desean mejorar la calidad de vida de su ciudad. Enrique Peñalosa es un hombre serio que por su terca convicción sobre la importancia del espacio publico hizo la apuesta política de su vida, demostrando que, aun siendo un símbolo del norte de Bogotá, sus convicciones van más allá de sus lealtades. El niega cualquier consideración electoral en este episodio. Obviamente, eso no es cierto. Lo cierto es que este golpe de audacia, si llega a su fin, será una lotería política en su carrera que lo deja al final de su período con una dimensión presidencial.

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