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| 11/15/1982 12:00:00 AM

LA "CAPITANA" CONSTRUYE

El gobierno Nacional ha puesto en marcha el programa bandera de la campaña electoral: las casas sin cuota inicial.

El juicio histórico del "sí se puede" dependerá del éxito con que se lleve la cabo el programa de vivienda sin cuota inicial. La promesa, mencionada durante la campana de 1978 por Belisario Betancur, fue expuesta formalmente el pasado 19 de abril, en la segunda alocución televisada del candidato nacional, lo hizo en el mismo programa en que por primera vez puso énfasis en el famoso slogan, "sí se puede", que surgió como respuesta a su adversario liberal, Alfonso López Michelsen, quien cuestionó públicamente la viabilidad prácticade sus promesas.
Es muy probable que el doctor Betancur, aquella noche, no se imaginara que tanto la promesa como la consigna que acababa de enunciar, serían los instrumentos más adecuados para alcanzar su vieja aspiración de llegar a la presidenciadelaRepública.
Desde el punto de vista electoral, en efecto, el tema era el más acertado. Enunciado en un nivel en que lo menos importante era su factibilidad, los colombianos encontraron que una necesidad prioritaria del país era fomentar la construcción de vivienda popular.
Inmediatamente, la campaña de Betancur fomentó insistentemente la enunciación del tema, mediante cuñas radiales que lo martillaron durante semanas y semanas, antes de que sus oponentes descubrieran el impacto que tendría como bandera electoral. Cuando éstos se dieron cuenta, e intentaron cuestionarlo, ya era demasiado tarde. El tema le pertenecía, y a nadie le interesaba analizar la viabilidad de implementarlo: el deseo de casa sin cuota inicial ya había ganado mucho terreno y despertado muchas expectativas.
Fue abordado con más frecuencia que profundidad. Se hizo más énfasis en la promesa que en el programa o,lo que es lo mismo, el triunfo electoral se superpuso al planteamiento técnico del problema. Se mencionó la cifra de 100.000 viviendas anuales como meta, todo lo cual hacía aparecer la idea en un plano utópico. Luego, al llegar al gobierno el 7 de agosto, el presidente y sus hombres han tenido que idear un plan de construcciones que guarde equilibrio entre lo conveniente y lo prometido.

PUESTA EN MARCHA
Quedó planteado un dilema muy claro. Por un lado, existía un compromiso con el pueblo colombiano que había respaldado la candidatura nacional. Por otro, se hacía necesario actuar con responsabilidad para no pagar el alto costo de oportunidad implícito en la implementación del programa. Desde el punto de vista económico, destinar un volumen de recursos muy importante para la vivienda obliga a dejar de lado una gran cantidad de objetivos. En la actitud que se adoptara ante el dilema, adicionalmente, jugarían un papel fundamental los asesores técnicos del presidente, cuyas ideas conservadoras tendrían inclinaciones diferentes a la construcción de vivienda barata.
Y actuaba en el escenario, igualmente, María Eugenia Rojas de Moreno, la líder de la Anapo que había colaborado en forma muy eficiente al triunfo de Betancur. El nombramiento de la "capitana" como gerente del Instituto de Crédito Territorial, fue una respuesta positiva a las inmensas expectativas que había dejado la promesa de casa sin cuota inicial, dada la composición esencialmente popular de sus seguidores. Sin embargo, al mismo tiempo María Eugenia exigiría un volumen de recursos muy grande: su gestión en el Inscredial marcaría el futuro de su movimiento, que ha encontrado en el plan de vivienda popular la mejor ocasión de resurrección en el plano político. María Eugenia, en otras palabras, empujaría la balanza hacia lo prometido, acosta de lo responsable.
Betancur, por su parte, con el ánimo de protegerse de antemano de una eventual acusación por impreciso, había sido muy concreto en su programa televisado del 19 de Abril. En lo referente a las fuentes de las que podrían obtenerse los recursos, había señalado cinco:
-El ahorro captado por las Corporaciones de ahorro y vivienda. De una parte, el 30% de las captaciones se podrían emplear para financiar vivienda hasta de 50 salarios minimos, es decir $ 400.000. Y de otra, se podrían liberar recursos de estas Corporaciones, para destinarlas a la construcción, mediante una disminución en elencaje.
-La inversión de 10% de los recursos captados a término fijo por las entidades financieras. En la actualidad, varios intermediarios, entre ellos los bancos, tienen que realizar inversiones forzosas enbonos del ICT .
-Las cédulas del Banco Central Hipotecario, que podrían captar mayores niveles de ahorro si se les devolviera la exención tributaria que les quitó la Reforma del 74 .
-El seguro Social podría también contribuir a la construcción de vivienda popular, pues hay allí "41 millones de pesos en reservas de los seguros económicos, que por Ley van al IFI, al Banco de la República, y al Fondo Nacional Hospitalario".
-Una última posibilidad estaría dada por "una revisión del Código Sustantivo del Trabajo, para que los retiros parciales de cesantías puedan utilizarse en cédulas no negociables ".
Con las medidas adoptadas hasta el momento, relacionadas con las Corporaciones de Ahorro y Vivienda para que se tomen recursos de ellas para la construcción de vivienda popular, se ha empezado a conformar un justo medio que pone de presente la habilidad del presidente y su eqúipo económico para conciliar intereses diversos. El alto valor de las cuotas mensuales con que necesariamente tiene que trabajar el sistema UPAC por su obligación de reconocer una corrección monetaria, determina los sectores de la población que, por su nivel de ingresos, no pueden aspirar a los préstamos. Sin embargo, se trata a la vez de un programa factible que, aunque está lejos de satisfacer las expectativas generadas antes del 30 de mayo, pone en marcha lo básico de la promesa: reestructuración del sistema UPAC para que los compradores de vivienda lujosa subsidien a los compradores de bajos ingresos de tal forma que se les pueda ofrecer un préstamo para comprar casa, revirtiéndose la actual situación en que "el crédito UPAC es más barato para los ricos que para los pobres" porque quienes tienen dinero en UPAC logran ventajas tributarias que les hace menos costoso el crédito.
La concepción del plan parte de la premisa de que lo básico para reactivar la construcción y orientarla a las clases populares es la financiación. Todo lo demás existe: demanda potencial, industrias de materiales y capacidad prodúctiva. Lo necesario, entonces, es que la demanda potencial genere un aumento en la demanda efectiva, lo cual puede lograrse mejorando la disponibilidad de crédito, barato y de largo plazo, para las clases con ingresos bajos.
Desde este punto de vista, el sistema UPAC erael que mejor servía al gobierno para sus propósitos. Por una parte, porque ha mostrado una fácil capacidad de reacción de los ahorradores a aumentos en los rendimientos como el que acaba de implementarse mediante el incremento de 2 puntos de la corrección monetaria. El nuevo nivel de corrección segun dijo a SEMANA Juan Agustín Carrizosa, gerente general de Granahorrar, evidentemente puede estimular el crecimiento de los recursos. Y además, porque las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, a lo largo de sus 11 años de historia, han mostrado una cartera muy sana, que se recupera muy fácilmente y carece de alto riesgo .
En un primer momento, la noticia del aumento en la corrección monetaria resultó sorpresiva luego de la reiterada opinión del presidente Betancur en el sentido de que las tasas de interés "hay que bajarlas más y más y más". El aumento en la rentabilidad de UPAC sentaría un precedente y aumentaría las expectativas para estimular la conservación de las tasas en niveles altos. Sin embargo, la voluntad del Ejecutivo parece muy clara: darle competitividad al UPAC . Actualmente hay otros papeles (certificados a término fijo y bonos del gobierno) con tasas de interés hasta diez puntos por encima de las de UPAC. El aumento en la Corrección Monetaria, incluso, debe complementarse, según dijo a SEMANA el gerente de Davivienda, Luis Guillermo Soto "con una baja por decreto en los otros tipos de interés ".
Los créditos para vivienda lujosa, según la medidas adoptadas la semana pasada, tendrán un interés de 9.5% y se llevarán el 30% de los nuevos recursos captados. Los de bajos ingresos, en cambio, pagarán un 6% de interés y recibirán el 25% de las captaciones. Se espera que esta compensación mantenga el margen de intermediación de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda lo cual es condición necesaria para el funcionamiento de las medidas. Existe, sin embargo, la duda de que las actuales condiciones del mercado de vivienda provean una demanda suficiente por vivienda lujosa, en donde supuestamente se ha dado una saturación del mercado.

EL OTRO FRENTE
Dentro del programa de vivienda popular del gobierno la destinación de recursos de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda es apenas un aspecto parcial. Las instituciones del Estado creadas con el fin de estimular la construcción de casas para la gente pobre, como el Instituto de Crédito Territorial y el Banco Central Hipotecario, jugarán un papel muy importante en la construcción y adjudicación de casas sin cuota inicial. Estos, sin embargo, cuentan con agudos problemas financieros (ver Entrevista). El Inscredial tiene un déficit de $ 6.000 millones que deberá subsanarse antes de poner el primer ladrillo de la primera casa sin cuota inicial. Igualmente para un programa que pretende reahzar anualmente 100.000 casas nuevas requiere una reestructuración administrativa.
Según pudo establecer SEMANA, la propuesta del Departamento Nacional de Planeación al CONPES para proveer al ICT de los recursos que requiere, que fue aprobada por éste y pasada a la Junta Monetaria, consiste en aumentar en un 5% el encaje de los Certificados de Depósito a Término del sistema bancario y de las Corporaciones Financieras para invertirlo en bonos del ICT. Además, se subiría 2 puntos el encaje sobre depósitos en cuenta corriente y otras exigibilidades a la vista del sistema bancario. Eventualmente, se incrementarían también las partidas del Presupuesto Nacional y se destinarían al ICT y al BCH algunos puntos del encaje marginal.
La participación del Inscredial dentro del programa de vivienda popular es muy importante porque le corresponde la tarea de proveer la vivienda de menor precio. Las soluciones planeadas por el Instituto van desde lotes con servicios y préstamos para construcción hasta casas de más de 50 metros cuadrados de construcción. Los precios irán hasta $ 500.000, y las cuotas mensuales serán mucho más bajas que las de amortización de los créditos en Unidades de Valor Constante: desde $ 2.000 hasta $5.000.

MOROS EN LA COSTA
A pesar de todo, quedan muchos interrogantes que deberán ir resolviendo los ejecutores del programa a lo largo de su implementación. Hay, en primer lugar, un cuello de botella en el factor tierra: su escasez y su costo. Un lote de 80 metros cuadrados, que requiere 160 metros cuadrados en bruto, y tiene un costo de $ 350 por metro, valdrá finalmente, sin servicios, $56.000. La infraestructura de servicios básicos puede costar $80.000, lo que sumado a la cifra anterior llega, sin poner todavía el primer la drillo, a $ 136.000.
Según los cálculos del CENAC el déficit habitacional para 1980 era del orden de 800.000 viviendas. Tomando como base 60 casas por hectárea, y sobre un valor promedio de $ 200 por metro cuadrado, se requieren 6.593 hectáreas con un costo aproximado de 13 mil millones de pesos. En Bogotá, por ejemplo, los requerimientos de terreno, 2.500 hectáreas, se acercan a la extensión actual de la ciudad.
Pero eso no es todo. Según algunos observadores, suponer que existen las cantidades de tierra, y que son disponibles, es una utopía. El gobierno nacional no ha incluido hasta el momento, ni parece inclinado a hacerlo según se deduce de las recomendaciones de la Comisión de Empalme en el campo de la vivienda, ninguna propuesta de expropiación. Se propone, apenas, que los concejos municipales definan, en coordinación con los alcaldes, aquellas áreas aptas para la construcción de vivienda popular, de tal forma que el ICT tenga la primera opción de compra sobre ellas.
Una dificultad más que encontrarán las instituciones ejecutoras del plan será la dotación de servicios públicos. Actualmente, hay regiones donde la cobertura de los mismos no es muy satisfactoria y en todo caso, las empresas no tienen capacidad para incrementar los servicios, de la noche a la mañana, en los terrenos baratos, normalmente distantes de las ciudades, donde están precisamente los mayores costos para esos servicios.
La concepción del gobierno en la forma como está enfrentando el problema se basa en que éste es básicamente de tipo cuantitativo. Se otorga la mayor importancia al déficit absoluto, medido por la diferencia entre el número de hogares y el número de viviendas. Este criterio deja de lado las mejoras de tipo cualitativo. El déficit de cantidad desconoce la realidad de las familias que, según ese diagnóstico, no tendrían techo . Algunos creen que el problema, en realidad, es la baja calidad de las viviendas.
Finalmente, el conflicto del plan de casas sin cuota inicial se puede observar en otra dimensión. La idea del presidente Betancur de cumplir con su promesa va en sentido opuesto de la vieja estrategia del profesor Currie, miembro del comité de los Siete Sabios, según la cual la construcción puede servir como motor del crecimiento por sus efectos multiplicadores. Estos efectos son más claros cuando se trata de la construcción de vivienda lujosa, que requiere de muchos insumos y cuenta con una demanda efectiva suficiente. La vivienda popular, en cambio, aparentemente no se presta eficazmente para estos propósitos. El desplazamiento de recursos, de la vivienda destinada agente con capacidad de pago, a vivienda parapoblación con crédito subsidiado, podría entonces reflejarse negativamente en los niveles de empleo.
Este último, como otros más, son obstáculos que tendrá que enfrentar el gobierno en el empeño de poner en marcha su plan de construcción de casas baratas. Y la superación de esos obstáculos determinará la futura credibilidad de los colombianos en el gobierno. Hasta el momento, la iniciación de las medidas ha mostrado que sí se puede. Lo que está por verse es qué tanto, y eso depende de la manera como el Ejecutivo actúe durante los cuatro años que estará en el poder.

EL SECTOR PRIVADO OPINA
SEMANA: ¿Cómo ve usted el con junto de medidas adoptadas por el gobierno en relación al sistema UPAC ?
JUAN AGUSTIN CARRIZOSA. Las medidas se dividen en dos aspectos fundamentales. Unas, las más divulgadas, se refieren a la orientación del crédito hacia financiación de vivienda para estratos de muy limitada capacidad económica y sin cuota inicial. Otras divulgadas recientemente tienden á fortalecer el ingreso de nuevos depósitos del público al sistema financiero de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda en orden a que las primeras resulten verdaderamente efectivas al contar con financiación adecuada.
La segunda parte de las medidas parecen tanto más importantes en cuanto a que el déficit habitacional en Colombia demanda la inversión de sumas exorbitantes de dinero para contrarrestar al menos el Incremento anual del déficit. Hay que tener en cuenta que cada año y para mantener la situación estable, es preciso connstruir 150 mil nuevas unidades en todo el país.
S. ¿Cómo identifica usted el déficit?
J.A.C. El déficit se puede mirar desde muchos angulos Hay demanda potencial, es decir, el numero de familias que necesitan vivienda. Hay demanda efectiva, compuesta por el número de familias que, necesitando vivienda, tienen poder adquisitivo para comprarla. Hay tamblén un déficit cuantitativo integrado por las dos situaciones anteriores y un déficit cualitativo cuya magnitud es infinita, porque toda persona se encuentra en disposición de mejorar la vivienda de que actualmente se dispone. Cuando se habla de un deficit de 800 mil viviendas se quiere significar el número de familias que en Colombia carecen de un techo acorde con las condiciones de la persona humana.
Viven en tugurios, o hacinados en repugnantes casas de inquilinato En viviendas de lata o de cartón, sin disponer de servicios elementales como el agua, la luz y el alcantarillado.
S. En su concepto, ¿habrá dinero suficiente para las nuevas viviendas ?
J.A.C. Sin la menor duda, habra mas dinero disponible. El ahorrador tiene que orientarse hacia las Corporaciones de Ahorro y Vivienda porque su oferta es excelente. En realidad, pienso que nunca habrá plata suficiente porque el costo de en jugat el déficit es practicamente incalculable.
S. ¿Cuándo pueden verse los primeros resultados de la acción del Gobierno ?
J.A.C. Granahorrar, por ejemplo, ya estan estudiando, en unión de una importante firma de Medellín, el primer crédito para vivienda popular conforme a las nuevas medidas. Estas medidas constituyen esencialmente un desafíó que el gobierno y las Corporaciones le estan planteando a los industriales de la construcción en todos sus niveles. Son estos quienes deben, con la mayor premura, presentar solicitudes de financiación que se acomoden a las nuevas políticas, las cuales seran resueltas sin dilación pues, estamos seguros, los ahorradores responderan copiosamente a las nuevas condiciones de rentabilidad decretadas para el sistema de ahorro y vivienda.
S. ¿La falta de credibilidad que parece acusar el sistema financiero no podría obstaculizar el desarrollo de estos programas?
J.A.C. Yo creo firmemente que esta crisis de credibilidad se concreta en casos especfficos y que el sistema de ahorro y vivienda en particular por tener las mejores garantías en sus creditos, la más alta diversificación, tanto en el número de depositantes como en el número de usuarios, haber gozado de un manejo absolutamente profesional y técnico, disponer de una estructura legal altamente perfeccionada, y contar con el respaldo institucional del gobierno por conducto de la Banca Central, representa el más adecuado refugio para las incertidumbres y preocupaciones que pueden tener los ahorradores con ocasión de la crisis a que se refiere su pregunta.
Juan Agustin Carrizosa, presidente de Granahorrar v miembro de la Junta Directiva del Instituto de Ahorro y Vivienda fue consultado por SEMANA en relación a las medidas adoptadas por el Gobierno en el sistema UPAC.
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