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| 5/9/2015 10:00:00 PM

Qué lío el de Terranum

Cuál es la verdadera historia del portugués presentado como el embajador de la India, y que ha dejado tras de sí estragos financieros y líos judiciales.

El negocio no podía pintar mejor. Terranum era la plataforma inmobiliaria más grande del país, que entre sus múltiples servicios ofrecía desarrollos a la medida a grandes clientes corporativos. En otras palabras, si una multinacional u otra compañía tenían una necesidad logística, industrial o corporativa le construían las bodegas, las plantas o las oficinas que fueran necesarias. Esa inversión corría por cuenta de Terranum y el cliente se comprometía a un arriendo a largo plazo que le garantizaba el servicio requerido sin tener que financiar la construcción.

De la noche a la mañana surgió lo que parecía el mejor cliente que podía tener este negocio. Se trataba de lo que se presentaba como una multinacional portuguesa, conformada por más de 30 empresas con exportaciones a más de 50 países y liderada por un joven magnate de nombre João Gama Leão. Su grupo, Prebuild, había estado tramitando desde hacía más de un año los derechos para construir una zona franca en donde el empresario tenía pensado implantar 11 de sus industrias para abastecer a Colombia y utilizar al país como centro de exportaciones para el resto del continente.

Esas industrias básicamente eran de materiales de construcción como cerámica, ventanería, estructuras metálicas  y otras. Se trataba de un caso bastante excepcional en el que el cliente quería la totalidad de una zona franca para su uso exclusivo. Había encontrado y negociado un terreno perfecto de 29 hectáreas en Gachancipá, cerca de donde están la antigua Cervecería Leona y la nueva que va a montar la Organización Ardila Lülle con Heineken y socios chilenos. Allá, João Gama pensaba instalar sus fábricas y construir las bodegas y oficinas correspondientes. Ese proyecto fue presentado y aprobado por todas las instancias oficiales competentes, incluyendo la Presidencia de la República, y fue promovido como un importante desarrollo industrial que generaría 1.500 empleos.

João Gama Leão había establecido relaciones con Colombia a través de misiones de Proexport, de las embajadas de los dos países y de la firma de abogados Baker & McKenzie. Eventualmente entró en contacto con Terranum, conglomerado que le ofreció no tener que comprar la tierra y hacer la construcción él mismo, sino convertirse en un cliente a largo plazo de esa plataforma inmobiliaria la cual sería la encargada de desarrollar toda esa infraestructura.

Terranum ha sido considerado uno de los grandes éxitos empresariales del país en la última década. Había nacido como un negocio de la firma de banca de inversión Estrategias Corporativas de la cual eran socios Luis Gallo, Alfredo Rizo, Carlos Ángulo y José Ignacio Robledo. Este último había sido el inventor y promotor del proyecto. El grupo, que arrancó con un capital de 700 millones de pesos en el 2007, al cierre del 2014 estaba administrando 2.400 millones de dólares (aproximadamente 6 billones de pesos) a través de sus múltiples plataformas. Actualmente, el conglomerado tiene tres patas: la plataforma corporativa, la hotelera y la residencial. Terranum es hoy en día el líder en cada uno de esos tres segmentos.

El crecimiento de la empresa ha sido vertiginoso. Estrategias corporativas pasó a convertirse en Terranum Corporativo cuando se asoció con el Grupo Santo Domingo, que eventualmente llegó a tener el 50 por ciento de la totalidad del negocio. A esto se sumaron importantes fondos, no solo colombianos sino internacionales como Equity International y Cadillac Fairview. Equity era liderado por el magnate norteamericano Sam Zell, quien había realizado la mayor venta de finca raíz en la historia de los Estados Unidos, por un valor de 40.000 millones de dólares, y quien luego se había vuelto famoso por haber comprado los periódicos Los Angeles Times y Chicago Tribune. En este último negocio fracasó y decidió concentrarse en la finca raíz invirtiendo en América Latina y últimamente en Colombia. Cadillac Fairview es uno de los fondos de pensiones más grandes del mundo, administrando los recursos de los maestros canadienses.

Inicialmente, Equity invirtió 75 millones de dólares y los canadienses 150. Más recientemente se hizo otra inyección de capital en la cual el grupo Santo Domingo y el fondo canadiense invirtieron cada uno 150.000 millones de pesos. Todo ese dinero ha sido destinado a la compra de terrenos y al desarrollo de nuevos proyectos. Eso significa que las decisiones en Terranum y la aprobación de cada negocio no dependen exclusivamente de los colombianos. Antes de firmar el primer contrato con el empresario portugués, Terranum se encargó de realizar un due diligence (debida diligencia), que consiste en una auditoría exhaustiva de temas operativos, financieros y reputacionales. El resultado fue satisfactorio y no hubo comentarios negativos. Pasado este examen se le dio luz verde al proyecto.

Las cifras del business plan del negocio con Gama eran las siguientes: Terranum invertía unos 20 millones de dólares en la compra del terreno y unos 100 millones de dólares en la construcción. Prebuild, la empresa portuguesa, invertía 100 millones de dólares en equipos y 20 millones en capital de trabajo para la operación. El total de la inversión, por lo tanto, se acercaba de los 240 millones de dólares.

Inicialmente todo funcionó a las mil maravillas. Teniendo en cuenta que el negocio de Terranum no consistía en construir directamente ninguno de sus proyectos, abría licitaciones para seleccionar sus contratistas. Una de las actividades principales del grupo portugués era la construcción, por lo cual compitieron y ganaron el contrato de Gachancipá. La propuesta de ellos no solo era económicamente atractiva pues el portugués quería agresivamente entrar al mundo de las licitaciones en Colombia, sino que tenía la lógica adicional de que como las instalaciones iban a ser diseñadas para Prebuild, sus representantes tenían conocimiento de cuáles eran sus necesidades. Eso produjo la situación inusual de que un cliente fuera simultáneamente constructor y arrendatario. Por esto, además de un contrato de construcción por un precio fijo de 180.000 millones de pesos, se firmó un contrato de arrendamiento a 30 años por alrededor de 2.000 millones de pesos mensuales.

De ahí en adelante el grupo Prebuild participó en varias licitaciones, perdiendo algunas veces y ganando otras. Un caso en particular impresionó mucho a los socios de Terranum. En Connecta, un complejo de oficinas que estaban desarrollando en Bogotá en la calle 26, una multinacional exigió la construcción de un edificio de 10.000 metros cuadrados en un plazo de seis meses. Como el tiempo promedio para realizar este tipo de obra es de 18 meses, aceptar ese proyecto parecía imposible. João Gama, sin embargo, manifestó que estaba dispuesto a medírsele a ese reto. Para sorpresa de todo el mundo cumplió con los plazos, lo que le dio mayor credibilidad ante los socios de Terranum.

El punto de inflexión entre Terranum y Prebuild fue el colapso del Banco Espíritu Santo en Portugal. La familia que lleva ese nombre era considerada una de las más prestigiosas de Europa y el banco era tal vez la empresa más emblemática de ese país. Como la mayoría de los negocios de João Gama eran en Angola, antigua colonia portuguesa, su financiación corría por cuenta de esa prestigiosa entidad financiera, de la cual era además indirectamente socio pues tenía un porcentaje inferior al 10 por ciento del holding de las empresas de la familia Espíritu Santo.

La estructura de negocios de Prebuild consistía en tener las fábricas de materiales en Portugal y las operaciones de construcción en Angola. Con el cierre de las cartas de crédito, Gama Leão quedó no solo sin la liquidez para mantener a flote sus negocios sino también sin la posibilidad de sacar plata de Angola hacia Portugal. Esa iliquidez la comenzaron a notar los socios colombianos a mediados del año pasado. Inicialmente Gama Leão trató de mantener la caña a punta de mentiras, seguramente confiando en que su problema de iliquidez fuera transitorio. También intentó prorrogar sus compromisos de pago, que una y otra vez fueron incumplidos.

Pero no solo las mentiras aumentaron sino también el hueco, a tal punto que Terranum decidió contratar a la firma Control Risk para hacer una nueva evaluación del grupo Prebuild. El resultado esta vez fue mucho más negativo que cuando se hizo el due diligence. Aun cuando no se tenían pruebas definitivas, se mencionaba que existían serios rumores de que el conglomerado portugués no era solo de la familia Gama, sino que detrás de esta podían haber intereses angoleños, incluyendo al general Kopelipa, un militar con fama de corrupto que es considerado el hombre fuerte de ese país. A esto se sumaba la confirmación de que la empresa estaba al borde de la quiebra.

En ese momento se prendieron todas las alarmas y se puso la lupa sobre todo lo que tenía que ver con ese negocio. Una de las primeras víctimas fue el presidente y fundador de Terranum, José Ignacio Robledo. Este se había convertido en amigo de Gama, lo cual no tendría ningún problema si no fuera porque esa amistad desembocó en lo que sus socios consideraron graves indelicadezas.  La primera había sido que el portugués le había comprado al papá de Robledo la compañía Ekko, una empresa familiar de construcción con 40 años de trayectoria. Teniendo en cuenta que Terranum no construye, Robledo no vio ningún conflicto de intereses en esta transacción. En el fondo lo que se le vendía a Gama era un cascarón para que tuviera una tarjeta de presentación a la hora de participar en diversas licitaciones en el país. Los socios se enteraron rápidamente pues la venta no fue clandestina, pero aunque no les pareció muy grave en ese momento, no les gustó.

Los últimos descubrimientos tampoco les gustaron. Gama Leão, en sus días de magnate en Colombia, había comprado varios automóviles BMW. Cuando se le acabó la gasolina financiera comenzó a venderlos y Robledo le manifestó que le compraba uno. Como eran amigos, la transacción quedó en el aire mientras se cruzaban cuentas con el pago del arriendo de un apartamento que Robledo le alquiló a un alto ejecutivo de Prebuild en Colombia. Ese era su antiguo apartamento de 200 metros que nada tiene que ver con su actual residencia, a diferencia de lo que se ha dicho en algunos medios.

Todo lo anterior tiene muy mala presentación pues independientemente de la amistad, el portugués era uno de los más importantes contratistas de la empresa presidida por Robledo. Esto podía dar pie a que se malinterpretaran esas relaciones de amistad, y que se infirieran posibles ventajas para Gama, por ejemplo en la adjudicación de contratos. Sin embargo, todas las fuentes consultadas por SEMANA coinciden en que esto no sucedió pues el sistema de adjudicación no dependía de él y tenía múltiples instancias técnicas en las que intervenían varias personas.

El consenso general es que Robledo tenía que retirarse por dar papaya pero definitivamente no por corrupción. Manejó con demasiada informalidad situaciones personales que no tenían mayor trascendencia pero que no pasaban el examen de la mujer del César, lo cual es grave en una empresa que cotiza en bolsa y que tiene socios internacionales. Sin embargo, sería injusto que el escándalo de la semana pasada lograra opacar el éxito empresarial de Terranum, el gigante inmobiliario del cual Robledo ha sido el principal arquitecto.

En este episodio han sido mencionados personas como Orlando Sardi, la hermana de la canciller, Germán Vargas y otros, que nada tienen que ver con el problema real, y cuya figuración ha sido esencialmente anecdótica.

¿Cuánto puede acabar perdiendo Terranum en este negocio? Muy poco. Hasta ahora, las cifras disponibles indican que Gama desvió un anticipo de 23.000 millones de pesos que tenía que destinar a la obra. A esto se suma que faltan unos 20.000 millones de pesos para terminar de construir la totalidad del complejo industrial de Gachancipá. Eso daría un hueco total de unos 43.000 millones de pesos pero la póliza de seguros cubre 40.000. A esto hay que añadirle que durante un tiempo dejarán de entrar los 2.000 millones de pesos de arriendo mensual que Gama se había comprometido a pagar. Pero ese será un problema corto, pues tan pronto se ofrezcan los servicios de Gachancipá a otros clientes, habrá muchos interesados pues se trata de una de las mejores ofertas del mercado para empresas con necesidades logísticas e industriales.

Lo que se viene ahora es un pleito jurídico entre Terranum y Gama Leão. El principal argumento del portugués es que se presentó un retraso de cuatro meses en la obra por cuenta de un descuido de Terranum en la obtención de una licencia. Eso lo ha reconocido el grupo colombiano, pero considera que lo ha compensado a través de ajustes que han sido incorporados en el contrato y que fueron aceptados por Prebuild.

Sin embargo, ahora que el proyecto se ha paralizado, lo que se avecina es una guerra judicial a muerte entre las dos partes. El caso va a pasar a un tribunal de arbitramento que estaba pactado en el contrato original. Lo que es seguro es que el portugués va a reclamar cuantiosas indemnizaciones financieras que Terranum va a contraargumentar. El final de esta telenovela, en todo caso, va a ser que después de que el tribunal establezca qué se le debe pagar a quién, el portugués quedará por fuera del negocio y tendrá que decidir si se va o se queda en Colombia. En cuanto a Terranum, se trata de una compañía cuyo valor en la actualidad puede ser del orden de 1.000 millones de dólares, por lo cual cualquier costo que tenga este capítulo no afectará ni su solidez financiera ni su futuro.
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