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| 3/2/2013 11:00:00 AM

Renovación estrato seis

Mientras en Bogotá se frena la construcción, en los exclusivos barrios de La Cabrera, El Retiro, El Nogal y Chicó, en el norte de la ciudad, se demuelen decenas de edificios viejos para dar paso a una inusitada transformación de este sector de la capital.

En los tradicionales barrios del norte de Bogotá está comenzando un proceso de renovación urbana propio de ciudades como Nueva York, París o Barcelona. Edificios de hasta seis pisos son demolidos para dar paso a torres de lujosos apartamentos cuyo valor puede llegar hasta los 4 millones de dólares en obra gris.

El epicentro de esta transformación es la calle 92, que en solo diez cuadras acumula 20 proyectos de este tipo, y se extiende a los barrios El Nogal, El Retiro y Chicó. “Cuando comenzó este modelo a la gente le costaba confiar en las constructoras. Es normal que se derriben casas para hacer edificios, pero, derribar edificios completos era algo que no se había visto aquí”, dice Olga Lucía Echeverri, quien trabaja en una de las firmas constructoras.

Tres factores explican este cambio. El primero es el elevado precio que la gente está dispuesta a pagar por metro cuadrado en el sector. El segundo es que cada vez escasean más los terrenos disponibles en Bogotá, y mucho más en estratos altos. El tercero es que la incertidumbre frente a los ambiguos mensajes de la Alcaldía con relación al cambio en las normas urbanísticas de la ciudad ha generado temor entre los constructores.

El valor comercial por metro cuadrado de los apartamentos que se están demoliendo oscila entre los 3 y los 5 millones de pesos, pues usualmente se trata de edificios de más de 30 años de antigüedad, en construcciones sin mayor valor arquitectónico. Pero están enclavados en el centro de la vida moderna de la alta sociedad capitalina donde se han consolidado un comercio de alto perfil, los mejores restaurantes, y donde se ubican importantes empresas multinacionales. 

Para los constructores lo normal es que el costo del terreno no exceda el 20 por ciento del valor total del proyecto. En estos casos, sin embargo, el negocio es tan atractivo que han llegado a aceptar que este rubro alcance al 40 por ciento. Por supuesto convencer a los propietarios no es tarea fácil, nadie sale de su apartamento en una zona de continuo crecimiento y desarrollo sin que exista una atractiva compensación. Por eso los constructores desarrollaron una seductora fórmula para persuadir hasta al más reacio: el cambio ‘metro por metro’.

“Los propietarios reciben en el nuevo edificio entre un 80 y un 100 por ciento del área de su antiguo apartamento”, señala el arquitecto Gabriel Cure. Con esta fórmula los dueños de un apartamento vetusto lo renuevan multiplicando hasta por cinco veces su valor, sin ningún esfuerzo. Además, durante los meses que dura la obra, el constructor les paga un monto para que puedan costear un arriendo en similares condiciones a las que viven.

Junto a Cure, los constructores Héctor Uribe, Nicolás Manrique y Jorge Mattos son los principales promotores de proyectos de este tipo en el sector. Este último comenta como “sábados y domingos me dedicaba a patrullar para buscar las mejores esquinas que tuvieran edificios viejos en lotes desaprovechados”. Pues, para concretar un proyecto, lo usual es que el inversionista tiene que hacer prefactibilidad a por lo menos seis opciones.  

Tras identificar el edificio, los constructores contactan a los propietarios y comienza un extenuante proceso de negociación, pues cada apartamento tiene una historia y son muchos los intereses en juego, y por supuesto nunca faltan los que quieren hacer su agosto. En una de las firmas, por ejemplo, recuerdan que el único acuerdo posible con el dueño de un local en un edificio donde ya habían negociado los demás propietarios fue pagarle a precio de local de Unicentro, es decir a 45 millones de pesos por metro. Algo excepcional y exorbitante.

El boom de esta modalidad ha hecho que ya existan agentes inmobiliarios que en solo tres años se han especializado en esta clase de negocios, e incluso ya varios copropietarios se han organizado de tal manera que hacen una especie de concurso para ver qué empresa les ofrece mayores beneficios. Para el constructor lo más cómodo es comprar y no tener que compensar en área pues además de bajar la rentabilidad, exige una compleja estrategia jurídica para hacer las permutas y definir unas reglas para evitar que todo el mundo quiera meter mano en el diseño del nuevo edificio. 

Hay consenso sobre las ventajas de que la ciudad aumente su altura en sectores consolidados. Evita, por ejemplo, los altos costos que tiene expandir nuevas redes de servicio y construir obras de urbanismo y densifica la ciudad que es el futuro de las ciudades. Si bien esto es cierto, también lo es que a mayor altura mayor dificultad en temas tan sensibles para Bogotá como la movilidad y la oferta de espacios públicos. Este sector de la capital fue diseñado por la firma Ospinas y Compañía a finales de los años cincuenta como una urbanización de grandes casonas en las que se preveía máximo dos carros por predio. Cuando se demolieron dando paso a edificios de cinco y seis pisos, el volumen de vehículos se multiplicó por diez. Ahora, con torres de 12 pisos y con proyectos que estiman entre tres y cuatro vehículos por apartamento, el crecimiento sin duda desborda la capacidad de las vías en la zona.

No obstante, esta acelerada transformación también puede frenarse de manera súbita. Prácticamente todos los proyectos en marcha obtuvieron sus licencias de construcción el año pasado, pues esperaban que a comienzos de este año se diera el anunciado cambio en el Plan de Ordenamiento Territorial, sobre el que no hay claridad de cómo va afectar las posibilidades de construir en altura y que además introduce la disposición que obligaría a los constructores a entregar el equivalente al 20 por ciento del área del proyecto para vivienda de interés social. De ahí el afán de los inversionistas que piensan que de concretarse los cambios anunciados mermarían sus utilidades, al punto que los proyectos ya no serían factibles. Por ahora los precios siguen subiendo, acercándose más a los de Manhattan, un símbolo de urbanismo, modernidad y progreso bien distinto a este otrora bucólico sector del norte de Bogotá. 
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