Jueves, 8 de diciembre de 2016

| 2006/09/18 00:00

Temen freno del sector de la construcción por ajuste de los créditos hipotecarios

El Banco de la República redujo el tope máximo que se aplica a las tasas de interés de los créditos hipotecarios. Una medida que busca proteger el derecho a la vivienda digna. ¿Terminará afectando la dinámica del sector?

Temen freno del sector de la construcción por ajuste de los créditos hipotecarios

El pasado 18 de agosto fue uno de los más agitados para la Junta Directiva del Banco de la República en los últimos años. Desde cuando se enfrentó la crisis de 1999, no se había dado un debate tan agitado como el de ese viernes.

El asunto era clave y lo que estaba a punto de decidirse podría marcar el futuro de uno de los sectores económicos más importantes: el de construcción de vivienda. La decisión versaba sobre el tope máximo del interés que se puede aplicar a los créditos hipotecarios.

Desde la desaparición del Upac y la entrada en el escenario público de la UVR, el Emisor debe definir cuánto es lo máximo que pueden cobrar los bancos por esta clase de préstamos. Es una especie de garantía para los deudores hipotecarios, quienes durante la crisis vieron cómo sus patrimonios se esfumaron por cuenta del aumento de las tasas de interés.

Al final de la Junta, el Emisor decidió reducir desde 13,9 por ciento a 12,7 por ciento efectivo anual. Sin embargo, al final se conoció un salvamento de voto por parte de los codirectores Juan Mario Laserna y Leonardo Villar y del ministro de Hacienda, Alberto Carrasquilla.
 
Además, el gerente del emisor, José Darío Uribe, y los demás codirectores, Fernando Tenjo, Juan José Echavarría y Carlos Gustavo Cano, quienes habían avalado la medida, tuvieron que aclarar su voto. Esto no se había presentado sino en casos tan importantes como la eliminación de la banda cambiaria en 1999 o la autorización de un crédito para la administración del Presidente Álvaro Uribe.

¿La razón de todo el debate? A pesar de que hubo unanimidad sobre el nuevo nivel de la tasa, la polémica se desató cuando la Junta tuvo que decidir si ese tope debía tener carácter retroactivo; el análisis era necesario para dar cumplimiento fiel al mandato de la Corte Constitucional, que años atrás ya había ordenado una reliquidación masiva de créditos hipotecarios. Finalmente, se optó por ordenar la aplicación del nuevo tope a todos los contratos, tanto los vigentes como los nuevos. Esto quiere decir que actualmente no debe existir ningún crédito hipotecario que pague un interés efectivo anual superior al 12,7 por ciento.

El presidente de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif), Sergio Clavijo, fue el primero en alertar sobre las consecuencias de esta última decisión.

“La Junta Directiva del Banco de la República cometió un grave error al aplicar de forma retroactiva la reducción de la tasas máxima remuneratoria para créditos hipotecarios. Se trataba de evitar que se volviera a limitar la oferta de recursos destinados a expandir el crédito hipotecario”, aseguró Clavijo en un documento sobre el tema.

La preocupación sustancial no es por el efecto inmediato de la medida. Es más, actualmente muchos usuarios del sistema hipotecario venían reestructurando sus deudas a tasas inferiores al 12,7 por ciento, pues la competencia entre los distintos bancos había puesto los créditos más baratos, hasta por debajo del límite.

Entonces, ¿cuál es el problema? El presidente de la Titularizadora de Colombia, Alberto Gutiérrez, explicó que la medida le abre un boquete de inseguridad jurídica que podría significar, primero, un aumento en las tasa de los créditos hacia el futuro y, segundo, una reducción en la oferta de estos servicios.

¿Cómo opera el sistema hipotecario? Hasta antes de la crisis, un banco captaba recursos por medio de CDTs o cuentas de ahorros, a menos de 3 meses, y prestaba a más de 15 años para compra de vivienda. Esto implicaba un riesgo, porque se trataba de dos clases de recursos: unos de corto plazo y otros de largo plazo. Había un alto riesgo de que en algún momento, hubiera un faltante para cumplirle a los ahorradores y esta fue buena parte de la causa de las crisis hipotecaria.

A partir de la nueva ley de vivienda se creó el sistema de titularización, que permite captar recursos de largo plazo para ofrecer crédito de vivienda, por medio de la emisión de bonos. La captación es un costo para los bancos y los intereses que genera el crédito hipotecario son los ingresos. El sector financiero cree que en cualquier momento el Emisor puede reducirle sus ingresos, sin que haya posibilidad de bajar igualmente los gastos ya contratados.

Actualmente, hay titularizados 4,3 billones de pesos, que representan la tercera parte de la cartera. Sin embargo, el objetivo es que este esquema se siguiera expandiendo como una forma de darle solidez al sistema hipotecario.

Es claro que en buena parte de la Junta del Banco de la República, primó un criterio jurídico que aspiraba a hace cumplir un mandato de la Corte Constitucional. Los usuarios del sistema desde hace rato se venían beneficiando con el descenso real en las tasas de interés. Así que queda la duda ¿Era realmente necesario aplicar esta tasa con carácter retroactivo? Es claro que a los banqueros se les puede poner un tope en su tasa de interés, pero no se les puede obligar a prestar ni un solo peso, y lo que podría venirse es una contracción en este tipo de créditos, lo que afectará realmente a quienes desean adquirir vivienda propia. Así las cosas, el remedio podría resultar peor que la enfermedad.

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