Lunes, 5 de diciembre de 2016

| 2016/07/19 19:34

¿Cuál es la solución para un pago más justo del impuesto predial?

El impuesto predial es una de las fuentes de ingresos más importantes para Bogotá. Y cada año va en aumento.

Diego Molano (*) Foto: Guillermo Torres - Semana

Bogotá debe tener unas finanzas sanas y para lograr ser sostenible fiscalmente se hace necesario mantener la cultura tributaria que se ha creado en la ciudad, sin embargo, un tema crucial a resolver es el incremento desmesurado que ha tenido el impuesto predial en los últimos años.

Nos hemos acostumbrado a ver por las noticias cada época de cobro del predial, manifestaciones y protestas de los ciudadanos reclamando incrementos desbordados  del predial.  Barrios como Modelia, Villaluz o en la localidad de Bosa han mostrado cómo en algunas de las casas el incremento fue del 50 y 60%. De hecho, en la última campaña a la Alcaldía todos los candidatos se comprometieron a solucionar esta problemática que aqueja a los bogotanos, en particular a los de la clase media, pensionados y de barrios en estratos 2,3 y 4.

El  impuesto predial es una de las fuentes de ingresos más importantes para el Distrito Capital. Este año se proyectan recolectar cerca de $2.3 billones por este concepto. En el Plan de Desarrollo se aprobó un recaudo de $10 billones por este rubro, que contribuirán a financiar parte de los más de $96 billones de inversión en movilidad, educación, salud, seguridad y programas sociales. Es un impuesto vital para el Distrito Capital y por ende, se debe encontrar una solución a la problemática que enfrentan los hogares al momento de pagarlo, de modo que sea progresivo, equitativo y considere la situación económica actual de los ciudadanos.

¿Por qué incrementó tanto el predial en los últimos años? Durante la historia tributaria bogotana, el valor efectivo a pagar por impuesto predial nunca resultó problemático debido al atraso del catastro, en donde los bienes raíces mantenían su valor catastral estancado por años. Esta situación ha cambiado radicalmente en épocas recientes  debido a que el Distrito ha logrado un mecanismo efectivo para mantener actualizado el catastro de prácticamente todos sus predios. Incluso se cree que el catastro bogotano puede ser uno de los más eficientes de América Latina.

De otra parte, por diferentes fenómenos económicos y políticas públicas, el costo de la finca raíz en la capital se ha disparado como pocas veces en su historia. Siendo el valor comercial de los bienes la base con la cual se estima el valor catastral de los mismos, esto ha producido un desborde en la base gravable del impuesto predial.

El increíble aumento en el valor comercial de propiedad en Bogotá, en presencia de un sistema eficiente que es capaz de actualizar anualmente el valor catastral de los mismos, ha producido un aumento en el monto a pagar por impuesto predial que prácticamente tiene visos de confiscatorio.

¿Cuál es la problemática que enfrentan anualmente los dueños de los predios? La estructura tarifaria del impuesto predial tiene una conexión débil entre el monto a pagar y la capacidad de pago del dueño del predio. Si bien al momento de la compra de predio se presume que, si el comprador tiene la capacidad de adquirir el predio, igualmente debe tener la capacidad de pagar los impuestos sobre el mismo. Esta lógica que puede ser clara y justa en los primeros años de vida de propiedad del predio, se puede deteriorar con el paso de los años, pues la base gravable del impuesto en nada apela a la capacidad económica del dueño, sino al valor comercial del bien.

Si bien la valorización comercial del bien raíz implica un enriquecimiento del dueño, ésta mejora patrimonial no se hace real si no se produce la venta efectiva del bien; en el entretanto, la realidad comercial del bien puede diferir significativamente de la realidad económica del dueño, en donde el bien puede estar incrementando su valor comercial a una tasa, mientras que el dueño puede estar mejorando su capacidad económica a un ritmo mucho menor o incluso desmejorando. Por eso los ciudadanos se quejan de que el incremento de predial es mayor que la inflación o que el ajuste al salario mínimo.

Por esto se hace inaplazable tomar medidas que reconozcan esta difícil combinación de situaciones económicas, jurídicas y administrativas que han redundado en el desbordamiento del impuesto predial. La única salida que tienen las familias no puede ser la de vender sus predios para evitar pagar el predial.

Los casos son muchos en Bogotá, un ejemplo de ello es el de Adalberto Soler, un pensionado que recibe $2 millones 200 mil mensuales y tiene una casa con más de 44 años de construida en estrato 4. Adalberto analiza su situación y dice: “Mi casa tiene un avalúo vigente de $881´437.000, con impuesto a cargo de $ 6´462.000 Si se le aplica como mínimo el 6.5% de IPVU, para el año 2017 quedaría con un avalúo catastral base de $938’730.000 al que le correspondeía una tarifa del 9.5 por mil antes de re ajustarla con el IPVU. Es decir se causaría un impuesto de $8´918.000 que reducido para evitar un incremento mayor al 20% quedaría en 7´754.000. No obstante el incremento de impuesto en relación con el del 2016 sería de $1´292.000, incremento que representa un 20% muy superior a la inflación y al índice IPVU.

“He querido venderla, pero desde hace 6 años no se ha podido concretar una oferta, pues los únicos interesados son constructores que solo compran 3 casas contiguas como mínimo y que además no encuentran rentable el proyecto por estar limitada la altura a tres (3) pisos, en el sector”, dice el señor Soler.

La administración distrital ha presentado un proyecto de acuerdo de simplificación Tributaria que busca solucionar esta problemática, incluye medidas positivas como vincular el pago del predial no al estrato sino a cada predio. Establece el pago por cuotas a lo largo del año sin intereses y define una tarifas para que paguen más los que tienen predios con mayor valor comercial y que antes no pagaban porque estaban en ubicados en estratos bajos. Además introduce mecanismos novedosos para facilitar el pago a través de internet y con la factura de servicios públicos, sin embargo, mantiene incrementos anuales de hasta el 20% para los predios residenciales.

Como es previsible que en los próximos años la combinación de los elementos que se han mencionado siga produciendo una valoración catastral desbordada, se hace inaplazable poner un techo al monto en el que puede subir año tras año el impuesto predial, especialmente, cuando sigue siendo el mismo dueño el propietario del predio.

En este orden de ideas el impuesto predial debe ser un precio controlado por el Estado y, como sucede como tantos otros precios controlados, su aumento debería estar controlado por la inflación más un par de puntos.

En una situación muy similar, la del mercado de bienes raíces en arriendo, el Estado ha intervenido, a través de la Ley 820 de 2003, para limitar a la inflación del año anterior el valor en el que pueden subir los arriendos de vivienda. Incluso en el caso de arriendos comerciales, la práctica mercantil es pactar aumentos anclados al nivel de la inflación más unos puntos. Situaciones parecidas se ven en el mercado laboral en el que el aumento salario mínimo (precio del trabajo) se calcula con base en la inflación verificada en el año anterior más unos puntos, con frecuencia decimales, por productividad.

Así mismo, en el mercado financiero, especialmente de créditos especializados o de procedencia estatal, se acude a la inflación más unos puntos como mecanismo de estimación del valor de los créditos.

Todos estos casos nos muestran que sería de gran conveniencia, limitar el aumento del predial año tras año a una fórmula que tome como base la inflación más 2 puntos y no una cifra fija arbitraria, pero además bastante elevada, como estipuló, por ejemplo la Ley 1450 de 2011 (25%). De esta manera, el señor Adalberto pasaría de pagar $7 millones 754.000 a 6 millones 914.340, es decir, $839.660 menos

Frente al escenario de mayores impuestos nacionales hacia el futuro y ante la coyuntura económica que enfrentan los bogotanos, es bienvenida la propuesta de simplificación tributaria presentada por la Alcaldía  porque plantea opciones que dan mejores condiciones a los ciudadanos, pero el incremento del impuesto hacia el futuro debe considerar la capacidad de pago de los hogares, debería ser de máximo la inflación más tres puntos.

*Concejal de Bogotá. @Diego_Molano

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