La Saga del Plan Zonal Norte ( II )

Mencionaba en el Blog anterior que hay temas que son noticia pero que por falta de contextualización, pasan desapercibidos para el público en general, a pesar del impacto que pueden tener para mucha gente. Por esta razón es que he querido tratar pedagógicamente un tema, aparentemente muy técnico, pero vital para la calidad de vida de quienes vivimos en Bogotá.

Mencionaba en el anterior artículo, que la Administración cuenta con instrumentos sofisticados para generar nuevo suelo urbano y para modificar el existente a partir de la Ley 388. También mencionaba que el Gobierno falló lamentablemente en su reglamentación. Y como consecuencia de ello, ha habido mucha improvisación en el desarrollo de estos instrumentos con unos costos inmensos en términos de tiempo perdido y actividad económica que no se generó.

Para retomar la historia, Peñalosa desarrolla el primer tramo de la implementación del POT ( Plan de Ordenamiento Territorial ) y le deja, como legado a la Administración Mockus, el trabajo de aterrizar lo acordado con la CAR y el Ministerio de Medio Ambiente en relación al área que quedó definida como Plan Ordenamiento Zonal Norte ( POZN ). El área definida por el POZN comprende aproximado de 2.017 hectáreas, de las cuales 571 corresponden a suelo de expansión y 1.446 a suelo urbano, entre el límite norte del perímetro urbano de la ciudad y la avenida San José (Av. calle 170)

También es importante recordar que un instrumento muy importante para entender el problema es el de cargas y beneficios que se aplican tanto en el POZ como en los Planes Parciales (PP). Las cargas son los costos asociados a la habilitación del área intervenida ( infraestructura, suelo que hay que ceder ) y los beneficios son las ventajas que se da al propietario de la tierra a través de unas normas que permiten su desarrollo. El problema está en la determinación de estas variables y la forma en que se reparten entre los diferentes dueños en la zona intervenida.

Para que se entienda por parte de quienes no conocen estos temas,  el siguiente paso que se debía acometer era la definición del Plan de Ordenamiento Zonal (POZ), instrumento más nuevo que los Planes Parciales ( PP ). Estos instrumentos son de iniciativa privada mientras que el primero lo es por iniciativa pública.

Mientras que se desarrollaba el PZN, se fueron radicando varios Planes Parciales en los suelos de expansión y urbanos.. Hay que anotar que en la definición del POT en el 2000 había quedado establecida , de manera detallada, la Malla Vial de la zona.

Entre el 2003 y el 2005 se siguió avanzando en la definición del PZN. La Administración induce a los privados a cometer un error: tramitar PP sin tener las bases para ello. Durante la  Alcaldía de Mockus, se contrataron varios estudios para definir las reglas de desarrollo en el norte, estudios que posteriormente fueron nuevamente contratados. Valdría la pena revisar cuantas consultorías se han hecho con recursos públicos para definir la indefinición del Norte.

Volviendo al alcalde Mockus, en su administración se dejan los resultados de las consultorías, que intentan volverse proyecto de decreto, pero que por su lejanía con las normas marco, no prosperaron. Sin embargo, una decisión que si adoptó Mockus fue modificar la malla vial arterial que se proyectó en esa zona, incorporandola en  los cambios del POT en el 2003, con el argumento que esa zona debería ser de bajo desarrollo, a pesar que estaban en curso las consultorías que debían detallar el desarrollo del unico suelo de expansión que le quedaba a Bogotá.

Y llega la Alcaldía de Garzón a Bogotá y con ella una visión diferente en relación al tema que le había dejado su antecesor..  Se continúa dando trámite a los planes parciales radicados varios años atrás, hasta llegar a Consejo Consultivo de Ordenamiento, donde obtuvieron su viabilidad, pero que al cabo de unos meses y por cambios en la dirección del departamento de planeación,  se informa a los particulares que era mejor esperar la adopción del POZ Norte  después de 5 años de trámite !!!.

Reflejando probablemente la visión de izquierda del Polo, se partió de la teoría que el suelo no tenía valor al no contar con normas. Y se estableció que no se debían utilizar los dineros públicos para contribuir con las obras requeridas para habilitar la zona. Es decir, de un brochazo se desconoció el derecho de la propiedad y se pasó al otro extremo del péndulo en cuanto a inversión del Estado.

Durante la administración Garzón el proyecto de decreto queda con las siguientes bases:

•    Se mantuvo las cargas con unos cálculos que se acercan a lo  definido en la ley, que establece el “reparto EQUITATIVO de cargas y beneficios”
•    Las construcciones existentes y muchas ilegales quedan por fuera del reparto con lo cual se elimina una fuente para financiar los costos de infraestructura a pesar de que también se benefician.
•    Se ignoró la necesidad de tener una gerencia específica para que coordine los esfuerzos tanto del sector público como del sector privado, lo que se tradujom en una incapacidad de gestión.
•    Se mantuvo la estructura ecológica, pero sin definir las rondas ni las zonas de preservación que quedan en manos de EAAB. Esta decisión desconoce la propiedad privada al no incluir estas áreas en el reparto de cargas. Este tema tiene gran impacto para repartir el costo de vías , las redes y zonas de cesión. También queda indefinida la estructura vial .
•    Se impone la obligación a determinados planes parciales de dejar porcentajes de hasta de 40% de VIS y VIP, sin embargo, no tienen en cuenta que para que esto sea viable deben modificar el esquema de cargas, plusvalías y programación de suelo.
•    La EAAB sólo participó al final del periodo de Garzón cuando desde el principio  tenía una inmensa responsabilidad en el proceso.
•    Al final del periodo de Garzón este presentó un plan de choque a la ciudad, que incluyó las viviendas del Plan Zonal Norte, aún sin reglamentar, con un claro uso político.
•    No se tuvo en cuenta un plan de transición para los proyectos que venían tramitándose como planes parciales y que llevaban varios años de tramitación.

El resumen de este periodo, en el cual se anunció en varias oportunidades que se tendría el decreto del POZN, no puede ser más lamentable. Cuatro años que pasaron en blanco desperdiciando un momento único de la economía y la posibilidad de dejar despejado el futuro de la expansión de Bogotá. Lo más triste es que Garzón prometió dejar firmado el decreto antes de retirarse de la Alcaldía, pero no lo hizo. Prefirió dejarle la papa caliente a su sucesor del mismo partido, bajo la premisa, que en los siguientes treinta días Moreno lo firmaría.

Hoy han pasado más de dos años de la Alcaldía de Moreno y se puede decir que estamos peor que nunca. El Director de Planeación que renunció ( o lo renunciaron ? ), fue absolutamente incapaz de resolver el tema y más bien le introdujo a este proceso varios elementos tremendamente preocupantes. Veamos:

•    Cambiaron el porcentaje de vivienda de interés social con un mínimo de 33% y dejaron a cinco planes con el 40% cuando inicialmente era el 25%. El problema es que los costos de la tierra con las cargas definidas, no los hacen viables para las vivienda VIS sin una participación mayor de la no VIS que puede absorber más costos.
•    El cálculo del beneficio quedó amarrado , sobre la premisa de supuestas ventajas de desarrollo en el suelo, que no tienen en cuenta lo que pueda pasar en el futuro en el mercado. Traducción, hay que construir lo que la administración define a pesar de que no tenga lógica comercial hacerlo. Esto se hace para justificar mayores cargas para el predio en cuestión.
•    Se permitió que los ambientalistas volvieran a patalear, desconociendo los acuerdos con la CAR  sobre las zonas de protección, aduciendo que el suelo  es reserva ambiental. El mensaje es funesto: los acuerdos no se respetan y el fundamentalismo ecológico es el que toma la decisión.
•    El Instituto Von Humboldt afirma que en esta zona quedan reductos ecológicos como parte de la zona protegida y por lo tanto, se obliga a  que éstos se respeten sin reconocerlos como cargas. Esta intromisión va en contravía de la filosofía del concepto de compensación entre cargas ( costos ) y beneficios ( condiciones para un mejor desarrollo de los predios ).
•    Proponen utilizar la figura de expropiación en caso de que no se desarrollen los terrenos con planes parciales. Después de 24 meses de proferido el decreto, los terrenos se vuelven planes prioritarios de desarrollo con enajenación forzosa en subasta pública para VIP  y VIS.  En este plazo no se tiene en cuenta que hay que tramitar de todas formas planes parciales que hoy pueden durar mínimo 4  años en su tramitación. Se disfraza una vieja idea del Polo para justificar acabar con la propiedad privada desconociendo la aberrante ineficiencia de la Administración en la gestión pública.
•    Pero si se utilizara la figura de la expropiación, después de nueve años de indefiniciones, no habría recursos para pagar las cargas para el desarrollo  de los terrenos es decir: los costos de la infraestructura requerida. Y Metrovivienda, empresa del distrito que habilita tierras para vivienda popular, tendría preferencias en el caso de que se haga alguna transacción. Parece que la viabilidad económica no tiene importancia cuando se trata de violar la Constitución.
•    A partir de la definición de un índice básico bajo para el desarrollo de los terrenos, se obliga a tener cargas pero al adicionar edificación cobran plusvalía con lo cual se genera una doble tributación. En otras palabras, se inventan la manera de extraer más beneficios para la Ciudad de una manera ilegal.
•    Se propone desarrollar vivienda de interés social en la zona sur del POZN pero bajo el esquema de una programación de suelo, obligando a que estos sean los primeros proyectos en desarrollarse, sin permitir que se apalanque con la concesión de proyectos de mayor valor que logren costear razonablemente las inversiones requeridas.

En resumen, es un programa de habilitación del suelo con el bolsillo de los propietarios sin una competencia institucional y con una gran debilidad financiera. Y el mensaje final que quisiera dejar al lector es que lo que está en juego es demasiado importante.  Lo que suceda trasciende los intereses de propietarios y desarrolladores inmobiliarios. Implica que la gente pueda tener una zona de calidad para acomodar sus necesidades de vivienda en una ciudad que va a tener fácilmente más de 10 millones de habitantes en la próxima década.



FM