POR LAS NUBES

Hace dos o tres años hubiera parecido una reunión de "mágicos": ninguna de las cifras mencionadas bajaba de los 40 millones de pesos. No era, sin embargo, más que una de las habituales ruedas de negocios que celebran semanalmente los corredores de propiedad raíz para intercambiar datos sobre vivienda para clase media y alta. Esta vez, en presencia de SEMANA, se desarrollaba en las oficinas de Roberto Collins, presidente de la junta directiva de Fedelonjas. "Necesito un apartamento usado" -decía, por ejemplo, doña Itala Vittone de Pombo gerente de la inmobiliaria Soto Sinisterra- "con buena vista, eso sí, tres alcobas y estudio, entre calles 76 y 87 de Bogotá, entre las carreras cuarta y novena, de unos 35 a 45 millones". Por la misma cifra, doña Inés Moreno de McAllister, de la Asociación Colombiana de Peritos Avaluadores, acababa de pedir algo "en un conjunto de no muchos apartamentos, por La Carolina, en los alrededores de la 127".
Eso era lo más barato. A medida que se desarrollaba la rueda de negocios, los presupuestos se iban elevando: "Entre 55 y 60", "de 65 a 70", o "máximo, máximo, 100". Pero más asombroso todavía que lo exorbitante de las cifras mencionadas era la expresión dubitativa de los vendedores, sus caras largas, sus murmullos elocuentes: "Pfff: por ese precio...", o "pocón pocón", o "van a tener que subirle a ese presupuestico, porque así...". Y, en efecto, cuando se llegó a la ronda de las ofertas se tenía la impresión de asistir a la subasta de un Van Gogh en Sotheby's de Londres: "De 300 metros cuadrados, muy bueno, hacia La Calera, 80 millones"; "Chicó Oriental, con terraza y garaje para tres carros, 120 millones...".
No es sólo en Bogotá. En Medellín sucede lo mismo. Sin que lleguen a ser corrientes los apartamentos de 220 millones de pesos de que habló esta revista hace dos semanas, sí son muchos los de 60 y 70 millones de pesos. El hecho es que -y en eso estuvieron de acuerdo todos los profesionales de la finca raíz que participaron, después de la "rueda de negocios", en una improvisada rueda de prensa con SEMANA- los precios inmobiliarios para los sectores medio, medio-alto y alto se han disparado incontrolablemente. El precio promedio que alcanza hoy el metro cuadrado para este tipo de vivienda, que los corredores de finca raíz llaman "de primera clase", es de 155 mil pesos en edificio nuevo: 110 mil pesos en El Pinar 83, por ejemplo, y hasta 224 mil en el edificio Rosales Maruyama. En Medellín las cifras son todavía algo más bajas: entre 110 y 120 mil pesos el metro cuadrado en los barrios de El Poblado y Los Laureles. En Bogotá, las zonas de candela son Los Rosales, La Cabrera, Country Club, Toledo Antigua, El Retiro, el Chicó Oriental, Santa Bárbara alta y la entrada a La Calera. Y la orgía de precios no se limita, por supuesto, ni a la construcción nueva ni a los apartamentos grandes: en la reunión se ofrecieron, por ejemplo, un apartamento de 106 metros cuadrados, de siete años de construido, por 20 millones de pesos, y otro de 170 metros cuadrados, también usado, por 60 millones.
Según los expertos, lo que más ha contruibuido al encarecimiento de este tipo de vivienda es que hay más demanda que oferta. De acuerdo con doña Nohra Collins de Lattanzio, gerente de ventas de la Inmobiliaria Roberto Collins, "no se está construyendo mucho para este sector porque no existe crédito, y ningún constructor se embarca en algo que se puede demorar hasta dos años vendiendo". Y esa falta de crédito, a su vez, se explica por sus costos: si en cualquier corporación una deuda en Upacs de seis millones de Pesos sale costando unos 100 mil pesos al mes, una de 50 millones, si la hubiera, costaría mensualidades de casi un millón de pesos. Sucede entonces algo que, de nuevo, encarece los costos: al no encontrar los edificios ya hechos y para la venta, se reúnen diez o quince personas para construirlos dentro de características muy particulares, con toda suerte de caprichos y preferencias especiales. Y, como dice Jorge Monroy Jiménez, de Alpha Inmobiliaria, "los terminados caprichosos valen".
No sólo los terminados, sino también los lujos. "Ahora los requerimientos normales para este tipo de vivienda incluyen tres garajes, planta eléctrica independiente, tanques de agua subterráneos, parqueadero para visitantes... Y eso tiene su equivalencia en los costos", explica doña María Luisa Gaviria de Venegas, del Círculo Inmobiliario. Pero posiblemente el factor más importante que hace que la demanda se mantenga por encima de la oferta es el de la seguridad. "La mayoría de nuestros clientes busca principalmente ese aspecto" -dice a SEMANA doña Zilia Luque de Neira, gerente de ventas de Luque, Ospina y Cía: "Incluso hay mucha gente que está vendiendo su casa para pasarse a un apartamento porque ofrece mayor seguridad ". Y ese fenómeno, por su parte, alimenta la espiral de alzas, tal como explica Jorge Monroy: "Es el caso del huevo y la gallina. Los apartamentos se volvieron costosos porque había mucho comprador pudiente y poca construcción; pero ahora las casas se pusieron caras porque en el lote se pueden hacer edificios de apartamentos. Entonces no se sabe si es el precio de la tierra lo que está encareciendo los apartamentos, o el precio de los apartamentos lo que está haciendo subir el precio de la tierra".
Para Roberto Collins el problema es menos complicado. "No es que la vivienda costosa esté cara -dice. Lo que pasa es que "toda" la vivienda está cara, porque está caro todo". Manuel Mayol de Balanzo, presidente de la Cámara de Propiedad Raíz, lo confirma: "No es que la vivienda de Tipo A esté cara: lo que pasa es que no es lo mismo un dólar de hace tres años, que valía cien pesos, que un dólar de ahora que vale 240. Por eso un apartamento que costaba 12 ó 15 millones está costando hoy 30 ó 40". "El fenómeno no afecta solamente a la vivienda de los ricos -asevera un miembro de Fedelonjas: "Un apartamento de un millón de pesos de hace tres años vale hoy 2 millones ochocientos mil". Hasta el punto de que se ha iniciado una discusión por saber si la ciudadela El Salitre, recientemente anunciada por el presidente Barco como una solución de vivienda para "los más desvalidos", puede serlo verdaderamente: "El precio de la vivienda más barata en El Salitre será de cinco millones y medio de pesos", calcula Oscar Borrero Ochoa, presidente de Fedelonjas.
-Sin embargo, no hay duda de que en el sector de la vivienda cara sí existe un elemento notable de especulación, aunque todo el mundo quiera aceptarlo. Reconoce Jorge Monroy: "Lo que pasa es que si uno acepta que hay especulación, al decirlo de alguna manera está contribuyendo a que la haya. Pero lo cierto es que sí existe. Cuando la esposa de fulanito oye que por el apartamento de zutanito están pidiendo 45 millones, dice inmediatamente: pues si es así entonces el nuestro vale 48. Y así sucesivamente...". Y lo mismo opina doña Isabela Villegas de Morón, gerente de su propia firma inmobiliaria: "Un cliente le dice a uno que pida 35 millones de pesos. Al otro día uno lo llama y le dice que le tiene comprador, y el dueño se arrepiente y dice: lo que pasa es que ya está valiendo 37".
La especulación, pese a todo, tiene el mismo origen que todo el fenóme no, y es el exceso de demanda con relación a la oferta: hay muchos más compradores que vendedores. Interrogados por SEMANA sobre de dónde salen tantos compradores capaces de pagar de contado (puesto que la financiación, ya se dijo, prácticamente no existe a estos niveles) cifras de entre cincuenta y cien millones de pesos, los corredores de finca raíz explican. "Hace algunos años fueron los "mágicos"" -dice doña María Luisa Gaviria. "Pero hoy en día hay mucha gente que tiene plata y considera la finca raíz, aunque no sea rentable, una buena inversión. Hay mucha plata que está regresando al país". Gonzalo Carrizosa Pardo, antiguo avaluador del Colegio de Profesionales Inmobiliarios, señala otro motivo: no es sólo que el dinero regrese al país, sino que viene del campo a las ciudades: "Hay mucha gente que tenía su finquita en La Dorada o en el Llano y se ha visto obligada a vender por la situación de orden público".
Lo cual deja flotando otra pregunta: ¿Quién está comprando las finquitas que se venden en La Dorada ó en el Llano?