Estos procesos no solo dependen de la voluntad de las partes, sino de regulaciones establecidas en el plan de ordenamiento territorial (POT) de cada ciudad y leyes nacionales.

En ese sentido, la escritura pública (documento que certifica la propiedad de un inmueble) requiere que el predio cumpla condiciones legales previas, como definición de linderos, registro catastral y cumplimiento de normas urbanísticas. Sin estos requisitos, no es posible formalizar la propiedad ante notaría y registro.

Ahora bien, para responder la pregunta sobre el tamaño mínimo, la ley colombiana no establece valores universales en esos aspectos.

El área mínima de un terreno depende principalmente de si el predio está ubicado en suelo urbano o rural y de lo que establezca el POT de cada municipio.

Cuando se trata de subdividir o generar nuevos predios que luego puedan ser escriturados, muchas regulaciones locales fijan mínimos cercanos a los 300 metros cuadrados como referencia común en zonas urbanas, dependiendo del municipio.

Por otro lado, Santiago Gualteros, judicante del Consejo de Estado explica que, en suelo rural, las condiciones son más estrictas. Allí, la subdivisión de terrenos está limitada por la Unidad Agrícola Familiar (UAF), que “es el tamaño mínimo para que una familia pueda subsistir”, y también por lo definido en el POT de cada municipio, tal como lo consagra la Ley 160 de 1994, artículo 38, inciso 4.

En algunos casos, los mínimos pueden superar las 5.000 metros cuadrados o incluso más, dependiendo del uso del suelo y la normativa vigente.

Además, la normativa colombiana establece que cualquier subdivisión debe contar con una licencia urbanística previa, la cual garantiza que los nuevos predios cumplan con acceso, servicios públicos y condiciones legales.

Este punto es clave, ya que no basta con tener un terreno de cierto tamaño: para escriturarlo de forma independiente, el lote debe haber sido legalmente subdividido y registrado ante la Oficina de Instrumentos Públicos. De lo contrario, no podrá ser objeto de una escritura individual.

¿Qué hacer para escriturar adecuadamente?

Lo primero es realizar la verificación de si el predio ya está definido o si se debe sacar un lote nuevo de una división. En ese segundo caso es donde aparecen las limitantes para el vendedor:

• A nivel rural, la división no puede dejar el terreno por debajo de la UAF (anteriormente explicada)
• A nivel urbano, para que ese lote exista como tal debe cumplir las reglas de subdivisión y lo que permite el POT (según el Decreto 1077 de 2015, articulo 2.2.6.1.1.4).

Pasada esa barrera, no existe una prohibición general para que una notaría escriture una compraventa solo por el tamaño. Por ende, lo más relevante es que el lote exista legalmente y no sea apenas “una parte” del terreno.