CASTILLOS EN EL AIRE

Como están las cosas, hablar de constructores en problemas es como decir que el agua moja. Para nadie es un misterio que después de tantos años de boom era obvio que llegaría el momento de la caída y que los primeros en sentir el golpe serían los dedicados a la vivienda de estratos altos. Sin embargo, entre tantos casos que van yvienen, hay uno que ha llamado especialmente la atención de los observadores: el de Safinsa, la compañía de Jorge Saffon y Nora Sanín que nació hace 13 años y tiene en su historia más de 100.000 metros cuadrados de construcción. Y si ha despertado inquietud es porque nadie pensaba que una empresa que vendía sobre planos casi la totalidad de sus apartamentos, y que tenía el privilegio de estar entre las mejores de aquellas dedicadas a la vivienda de estratos altos llegaría algún día a estar al borde del abismo. Pero ocurrió. El 30 de septiembre Safinsa entró en cesación de pagos, y desde entonces han salido a la luz problemas con cerca de 100 acreedores, entre ellos unos 50 prometientes compradores, 10 entidades financieras, más de 20 proveedores y otros 15 quirografarios, que son aquellas personas que a la hora de una liquidación no tienen ninguna garantía sobre su dinero. Lo que todos se preguntan es ¿qué paso? Las respuestas son tantas que es difícil saber cuál es la verdadera explicación. Para algunos de los acreedores consultados por SEMANA, lo que hubo fue falta de previsión en el manejo financiero. Según uno de ellos, "Safinsa debió prever que el 'boom' no era para toda la vida y que las cosas iban a empeorar. Pero en cambio, lo que hizo fue sobredimensionarse con cosas como una oficina que cuesta más de 3.000 millones de pesos".Fernando Londoño Hoyos, el abogado de Safinsa, considera sin embargo que "cuando el mercado se resintió, a Safinsa se le acumularon dos problemas: aunque vendía, la gente ya no pagaba lo mismo por los apartamentos. Y además, aunque ya habían comprado los lotes y asumido otros costos para empezar nuevos proyectos, los tuvieron que frenar". Y de hecho, hay ejemplos como el del proyecto Montparnasse, para el cual Safinsa compró cinco lotes -tres hipotecados al Banco de Bogotá y dos al Banco de Colombia- pero no pudo arrancar la obra. Jorge Saffon, por su parte, agrega que "no quisimos reducir las especificaciones, que es lo que nos caracteriza. Y además, con intereses del 50 por ciento era difícil evitar que no se abriera un hueco". Y la verdad es que el que se abrió es grande. Hoy Safinsa tiene una conjunción de males, además de varias personas heridas que culpan a los socios de la firma de haber esperado demasiado tiempo para contarles la situación y de seguir recibiendo plata a sabiendas de que las cosas estaban mal. Al respecto, Londoño Hoyos dijo a SEMANA que "el empresario siempre conserva la esperanza de que las cosas mejoren. Y su dilema siempre es cuándo decir que está en problemas, porque si lo dice antes de tiempo puede empeorar las cosas en lugar de mejorarlas. Si ellos hubieran recibido la plata para gastarla habría habido problemas, pero la recibieron para seguir trabajando". Aun así, las explicaciones no han convencido del todo a algunos de los acreedores. Para ellos, lo único cierto es que hay tres edificios en el barrio El Chicó de Bogotá que están en problemas: Perpignan, que fue financiado por Las Villas, Toulouse por Conavi, y Avignon por Granahorrar. No obstante, la verdad es que al cierre de esta edición el arreglo en los tres casos estaba cerca. Los acreedores también saben que hay casos como el de una persona que cambió su casa por dos apartamentos en el edificio que sería construido en su terreno, cuyo nombre sería La Rochelle. El lote fue hipotecado al Banco de Bogotá y el proyecto no pudo arrancar, de manera que no recibió los apartamentos, quedándose sin el pan y sin el queso. Igualmente, hay situaciones como la de un individuo que confió tanto en Safinsa que fue su proveedor, su prestamista personal y el comprador de dos apartamentos, quien podría perder más de 1.000 millones de pesos. Y lo grave es que si son muchos los acreedores molestos, hay unos con quienes ha resultado difícil negociar, como el Banco de Bogotá y Las Villas, cuyas deudas suman 8.000 millones de pesos. No obstante, hasta ahora todos han tratado de evitar una liquidación. Y es que, según la normatividad vigente desde septiembre, las firmas constructoras no pueden acudir al concordato sino que irían directamente a una intervención. El proceso estaría a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, que a juicio de algunos aún no está preparada para ese tipo de procesos, los cuales podrían demorar mucho tiempo.

De un cacho
El caso más cercano a una solución es, sin duda, el del edificio Toulouse. Se trata de una construcción de 51 apartamentos, de los cuales hay 31 vendidos, al que le falta un 5 por ciento de la obra para ser entregado. La deuda con Conavi por la construcción del edificio alcanza los 3.000 millones de pesos. Y aunque la Corporación tenía garantías por 5.000 millones de pesos, la verdad es que ha liderado una fórmula de arreglo a la cual sólo le faltaban las firmas al cierre de esta edición. Y es que a la entidad financiera tampoco le convendría una liquidación, porque la ley dice que en esa figura antes de pagar las acreencias financieras hay que cancelar las de los prometientes compradores.Luis Fernando Muñoz, presidente regional de Conavi en Bogotá, dijo a SEMANA que la fórmula de arreglo tiene varios puntos. El primero es que le permitirán a los compradores firmar escrituras, con lo que en caso de una liquidación no tendrían problemas. Por otra parte, le van a entregar algunos de los apartamentos que están desocupados a los quirografarios. Y en cuanto a Conavi, por un lado va a recibir cuatro de los apartamentos que no están vendidos y además va a sacrificar 140 millones de pesos que Safinsa le debe por concepto de intereses de mora.Lo malo del asunto es que para terminar la obra y pagarle a los proveedores sus deudas, los que ya compraron van a tener que asumir sobrecostos que van entre 15 y 25 millones de pesos. No obstante, como dice Muñoz, "en una crisis, es imposible ganar. Lo que hay que buscar es cómo perder lo menos posible".
A media obra
La historia del edificio Avignon es distinta, aunque también hay esperanzas de arreglo. Se trata de una construcción a la que le faltan 10 meses de obra, con 16 apartamentos de los que sólo falta vender dos. En este caso, los compradores ya han aportado 1.700 millones de pesos y Granahorrar ha colocado otros 1.000 millones."El problema aquí es que falta mucha obra. Por eso a la gente le da miedo arriesgarse y a veces piensa que es mejor salirse y perder un poco que perderlo todo", dijo uno de los compradores en diálogo con SEMANA. Si todos se ponen de acuerdo, a los compradores se les escrituraría el edificio para que ellos lo terminaran, bien sea con Safinsa o con otro constructor. Para acabarlo contarían con dos fuentes: el dinero que le van pagando a Granahorrar quienes financiaron su apartamento y la plata que entre por la venta de los dos apartamentos que faltan. La idea sería que todo fuera manejado por una fiduciaria. Y aunque todos esperan que no haya sobrecostos, si los hay irían entre 25 y 30 millones de pesos, pues si suben de ahí los asumiría Safinsa, con el respaldo de algún bien de un familiar de los socios.
Lo más duro
El caso más complejo de todos es el del edificio Perpignan, que fue financiado por Las Villas y que ya está habitado. El lío es que si no se logra un arreglo con la Corporación _aunque al cierre de esta edición había motivos para pensar que eso sería posible_, ésta podría cobrar su deuda con los apartamentos de seis personas que compraron de contado.¿Por qué los perjudicados serían, precisamente, quienes pagaron de contado? Lo que ocurre es que cuando una corporación financia a una constructora abre una hipoteca de mayor extensión, que es sobre el lote y que le sirve de garantía. El constructor, por su parte, tiene que pagarla de dos formas para que los apartamentos sean liberados: en el caso de quienes pagan de contado, la constructora debe girar una suma proporcional para que el apartamento quede sin hipoteca. Y en el de aquellos que piden financiación con la misma Corporación, al hacerlo reducen proporcionalmente la deuda del constructor por cuanto hay una sustitución de obligaciones. Así, la Corporación les libera la hipoteca de mayor extensión a los que toman un crédito y la cambia por una hipoteca personal.
El lío en este caso es que Safinsa no alcanzó a pagar la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca de mayor extensión, y como dice la presidenta de Las Villas, Amparo Coronado, "nosotros tenemos garantías hipotecarias, lo cual quiere decir que podemos perseguir el inmueble en manos de quien se encuentre". Y en este caso está en manos de los seis compradores que pagaron de contado, que son quienes están pagando los platos rotos.Y la verdad es que aunque Safinsa le ha enviado a Las Villas varias propuestas de solución, como entregarle algunos bienes de las familias Saffon y Sanín, aún no se ha llegado a concretar nada. No obstante, han surgido fórmulas para salir de la crisis, como la de un comprador que propuso cambiar su apartamento por una casa en la urbanización campestre La Floresta de la Sabana, de la familia Saffon, para que la Corporación reciba el apartamento como dación en pago. El afán por encontrar una solución es que con el tiempo la deuda con Las Villas sube, pues desde el 30 de septiembre ha pasado de 900 a más de 1.000 millones de pesos, por aquello de los intereses de mora. De cualquier manera, mientras Safinsa y sus decenas de acreedores buscan la luz al final del túnel, los observadores todavía se preguntan cómo una firma con tanta trayectoria y conocimiento del negocio pudo llegar a una situación en la que lo está debiendo todo sin haber tomado las precauciones necesarias para evitar semejante lío.
Lo grave es que las premuras en las que anda Safinsa son las que se repiten ahora en varias esquinas de las ciudades colombianas, pues como dijo el presidente de Camacol, Alberto Vásquez, "estamos cerca de la depresión de los años 30, cuando la cantidad de licencias expedidas cayó 34 por ciento. Este año ha habido una disminución del 32 por ciento, y sólo en Bogotá del 45 por ciento". nw Hace 13 años nació Safinsa, creada por Nora Sanin y Jorge Saffon, quien llevaba tres años en el negocio de la construcción.w Jorge Saffon ha construido 150.000m2 durante su vida como constructor.w El 30 de septiembre de 1996 Safinsa entró en cesación de pagos.w Safinsa tiene hoy unos 100 acreedores, entre prometientes compradores, compradores, corporaciones de ahorro y vivienda, bancos y otras entidades financieras, proveedores y prestamistas personales.