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| 1/4/1999 12:00:00 AM

EL BUEN NEGOCIO

La emergencia económica incentiva la creación de sociedades de inversión que se podrian convertir en uno de los negocios más rentables de la próximos años.

EL BUEN NEGOCIO EL BUEN NEGOCIO

GEORGE SOROS, UNO DE LOS inversionistas más exitosos y sofisticados del mundo, tiene una parte significativa de los activos de los fondos que administra invertidos en uno de los sectores más antiguos y tradicionales de la economía: la propiedad raíz. Soros conoce la naturaleza cíclica de este sector y está convencido de que con el crecimiento económico y poblacional los recursos escasos, como la tierra, tienden a valorizarse. Por este motivo aprovecha los momentos en que los precios de las propiedades están deprimidos para comprar grandes extensiones de terrenos y edificios atractivos =apalancado con deudas a largo plazo= a la espera de que los precios vuelvan a la normalidad y pueda liquidar las propiedades y producir rentabilidades interesantes para los socios de sus fondos.
En Colombia, en los últimos años el sector de la propiedad raíz se ha convertido en el coco de muchas personas por la caída en los precios de los inmuebles y la disparada de las tasas de interés. Sin embargo, y a pesar del agitado debate que ha generado la emergencia económica, pocos se han percatado que dentro de la maraña de artículos que componen esta medida se encuentra uno que allanaría el camino a los colombianos para realizar inversiones al estilo de George Soros en un país donde predominan las altas tasas de interés. Se trata del artículo que reglamenta la creación de las sociedades de inversión colectiva, las cuales permitirán a las personas adquirir propiedades de los bancos en condiciones financieras muy favorables. Bajo este esquema, a la vuelta de unos años, cuando los precios de los bienes se recuperen, quienes arriesguen hoy podrán obtener utilidades considerables.

COMO FUNCIONAN
La medida estipula que para fundar una sociedad de inversión colectiva se requieren al menos cinco socios que aporten recursos para constituir un capital mínimo pagado de 2.500 millones de pesos. Según el articulo 19 de la emergencia económica, una vez establecidas las sociedades su objetivo principal debe ser: "La adquisición de bienes inmuebles con el fin de enajenarlos, titularizar- los, arrendarlos, y en general, realizar cualquier acto de comercio con los mismos".
La idea es incentivar a estas sociedades a que compren los inmuebles que hoy están en los balances del sector financiero comodaciones en pago. Para este propósito el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras (Fogafin) otorgará créditos a los compradores hasta por el valor total del inmueble adquirido. Aunque aún no están reglamentadas las condiciones particulares de los préstamos todo parece indicar que se tratará de préstamos a largo plazo =posiblemente siete años =con períodos de gracia considerables =es decir que los intereses no tendrán que ser pagados por varios años sino que se irán acumulando en el saldo de la deuda=. Esta estructura permite a los compradores retener los inmuebles hasta que mejore la situación del mercado sin tener que preocuparse porque los préstamos les generen problemas de flujo de caja en el corto plazo.
Una de las dudas que persiste es en qué forma le entregará Fogafin los recursos a las sociedades. Si se decide, como se ha venido evaluando, entregar títulos respaldados por Fogafin y no recursos en efectivo, es importante que se genere un mercado secundario para éstos, en el que se puedan descontar a tasas a las cuales el negocio sea viable. En ese sentido Jorge Humberto Botero, presidente de la Asobancaria, opina: "Para que las sociedades de inversión colectiva funcionen Fogafin debería dar estos recursos líquidos, y no en títulos, porque en las condiciones actuales del mercado es probable que el descuento que se le pida a los tenedores de este título sea muy alto, eliminando la posibilidad de utilizar estos títulos como medio de pagos". En el mercado actual, con su sesgo de corto plazo y altas tasas de interés, el valor real de estos títulos podría distar mucho de su valor nominal, dificultando el que las entidades financieras los acepten como forma de pago.

SOLUCIONES DE FONDO
Si la reglamentación que establezca Fogafin en los próximos días es adecuada las sociedades colectivas se pueden convertir en el vehículo ideal para producir soluciones fundamentales para el sector inmobiliario y las entidades financieras. Del lado del sector inmobiliario, permitirán recuperar en cierta medida la demanda y contribuir a cortar el ciclo que se estaba produciendo como consecuencia de que las entidades financieras estaban rematando a cualquier precio los bienes, deprimiendo el mercado. La regulación del sector financiero determina que después de dos años un bien recibido en pago se debe provisionar. Por lo tanto las entidades financieras preferían salir del inmueble antes que castigar sus utilidades y esperar a que éste recuperara el precio al que estaba valorado. Las nuevas sociedades, en cambio, podrán comprar los inmuebles para administrarlos hasta que éstos puedan ser vendidos a un precio que genere valor para los inversionistas. En palabras de María Mercedes Cuéllar, presidente de Icav: "Los que producen arroz no salen a vender toda la producción en un día porque se derrumbaría el precio, por eso venden lentamente a medida que se va presentando la demanda. Por eso la función de las sociedades de inversión colectiva debe ser la de administrar los inmuebles sin salir a inundar el mercado hasta que se recuperen los precios y sea un buen momento de realizar las ganancias".
Por otro lado, con esta medida los bancos contarán con una fórmula para salir de alrededor de 700.000 millones de pesos en activos improductivos que se han convertido en un pesado lastre (el costo de oportunidad de mantener estos activos en los balances de las entidades se calcula en más de 200.000 millones de pesos al año). Algunos bancos podrían mostrarse reticentes a vender sus daciones en pago ya que, debido a la coyuntura de precios actuales, las tendrían que vender muy por debajo del precio a las que las recibieron, generándoles pérdidas contables. Sin embargo existen muchas entidades que necesitan recursos urgentes y para las cuales la única solución será deshacerse de los inmuebles. Es precisamente a estas entidades a las que la medida pretende ayudar, pues ésta establece que solo aquellas instituciones que tengan daciones en pago por un porcentaje mínimo de sus activos podrán disponer de estos bienes a través de este sistema.

¿ES EL MOMENTO?
En estas circunstancias el negocio de las sociedades de inversión colectiva parecería redondo pues podrían adquirir con plata prestada en términos muy favorables bienes que en el pasado alcanzaron valores mucho mayores a los actuales y mantenerlos hasta que les generen una buena rentabilidad. Sin embargo la discusión de moda es sobre si la crisis del sector de los bienes raíces ya tocó fondo. Algunos analistas piensan que estas sociedades podrían no desarrollarse en la actual debido a que muchos inversionistas no le comprarán todavía a los bancos esperando que los precios caigan aún más. Y la verdad es que, como pintan las cosas para el próximo año y con los altos niveles de las tasas, es posible que muchas personas se vean inclinadas a esperar a que la situación mejore.
No obstante los más optimistas dicen que aunque es difícil escoger el momento preciso para comprar, en condiciones como las actuales, el que los precios caigan unos puntos más no marcará una gran diferencia en los rendimientos de los inversionistas. Después de todo la inversión en propiedad raíz en Colombia ha sido tradicionalmente un negocio con rendimientos anuales promedio de alrededor del 30 por ciento en términos nominales y hoy el sector se encuentra en la parte más baja del ciclo negativo más prolongado de los últimos 25 años. En este contexto, y con recursos financieros disponibles, es de esperar que en el largo plazo el negocio resulte rentable. Un funcionario del gobierno que no quiso revelar su nombre sostiene que: "Las personas que se decidan a llevar a cabo este negocio y que tengan la paciencia que requiere este tipo de inversiones tendrán un retorno anual del 50 por ciento sobre la inversión a un plazo de cinco a siete años". En ese mismo contexto Hernando José Gómez, presidente de Camacol, opina: "Para los que tengan plata el momento para comprar propiedad raíz es ideal, pero para los que requieren financiación de Fogafin es importante que tengan en cuenta que el préstamo no les genere pago de intereses en el corto plazo, ya que si es asf se verán forzados a vender rápidamente, incurriendo en las mismas perdidas de los bancos".
En general, los pocos inversionistas nacionales que han mirado con detenimiento el negocio son conscientes de que si Fogafin es capaz de generar los incentivos regulatorios adecuados estas sociedades de inversión podrían convertirse en uno de los negocios más rentables de la próxima década. Si la oportunidad resulta tan buena como parece es posible que logre poner al país en el radar de inversionistas de la talla de Soros.

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