FINCA RAIZ

CONTRARIO A LAS EXPECtativas de constructores, agentes inmobiliarios, gremios y analistas del sector la
depresión de la finca raíz, que comenzá en enero de 1996, no encontrá su fin en 1998. Durante el año pasado,
cuando las tasas de interés alcanzaron niveles abrumadores y la escasez de recursos financieros fue la orden
del día, el desempeño del sector constructor fue desalentador.
Como lo manifiesta Sergio Mutis, presidente ejecutivo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, el sector de la
construcción es extremadamente sensible a los vaivenes del mercado financiero. No solo los constructores
dependen del financiamiento para sacar adelante los proyectos. La otra cara de la moneda, es decir, la de los
potenciales compradores, también se vio golpeada por la iliquidez de la banca hipotecaria. En el caso de la
vivienda popular, por ejemplo, tan solo el 2,5 por ciento de quienes clasificaron para los subsidios ofrecidos por
el gobierno obtuvieron prestamos de las corporaciones. Para tener una idea de la magnitud del problema basta
con mirar algunos indicadores. Los recursos desembolsados por las corporaciones de ahorro y vivienda
durante los primeros tres trimestres de 1998 cayeron en 31,3 por ciento mientras que los créditos
desembolsados para los constructores, según cifras del Dane, mostraron una caída de 37.5 por ciento.
Hernando José Gómez, presidente ejecutivo de Camacol, ha manifestado que, contrario a las expectativas de
crecimiento del area construida, cercanas al 5 por ciento que tenía el gremio constructor al comenzar el año,
se presentó un descenso ponderado para 1998 de 2 por ciento, siendo el segundo semestre el período más
crítico con una caída de 5 puntos. Como consecuencia de este pobre desempeño un numero importante de
constructores pequeños y medianos han desaparecido y las grandes empresas del sector se han visto
empobrecidas por el rápido crecimiento de sus pasivos a niveles iguales o superiores al 45 por ciento anual y
la desvalorización de sus activos.
En términos de la rentabilidad de la finca raíz, esta debe entenderse como la suma de dos rentas: una parte
fija entendida como el canon de arrendamiento del inmueble y una parte variable representada por la tasa de
valorización del mismo. Los canones de arrendamiento, como porcentaje del valor de los inmuebles,
normalmente oscilan entre 0,6 y 1,2 por ciento por mes. Mutis sostiene que en la actualidad el canon de
arrendamiento representa una rentabilidad del 8 por ciento efectivo anual, cuando el promedio entre 1972 y
1994 fue aproximadamente de 10 por ciento. En terminos de la parte variable, es decir, el indice de
valorización, durante 1998, José Jesus Robledo, presidente de la constructora Diseño Urbano, estima que el
aumento promedio del precio por metro, al igual que en 1997, fue nulo. Con esto la rentabilidad del
inversionista en finca raíz en 1998 estaría cercana al 8 por ciento nominal, lo cual equivale a un rendimiento
negativo en dólares del 9,4 por ciento.
Varios analistas coinciden en que las expectativas para 1999 son bastante inciertas, pues dependen en gran
medida del comportamiento de las tasas de interes. Silva afirma que la baja en las tasas de interes es crucial
para permitir la reactivación del sector constructor, pero le preocupa la prontitud de este fenómeno. Segun el
directivo de Camacol, de darse la baja durante el primer semestre, es posible que el mercado reaccione a
tiempo para 'pasar el año'. De acuerdo con calculos de la agremiación de constructores, la tasa de crédito para
1999 no debe superar el 30 por ciento. De cualquier forma Silva no se atreve a estimar una cifra de
crecimiento.
Para este año Sergio Mutis identifica una oportunidad clara para los inversionistas interesados en el sector de
finca raizz, representada en los inmuebles recibidos por las instituciones financieras en dación de pago. Es de
sperarse que estos inmuebles los cuales, hasta noviembre de 1998, sumaban 1,6 billones de pesos oosean
frecidos a precios iguales e incluso inferiores a los cuales fueron recibidos en garantía puesto que las
entidades fiancieras necesitan liquidez y deben evitar provisionarlos. Adicionalmente, como lo ha manifestado
Hernando José Gómez, presidente de Camacol, a venta de estos inmuebles a precios por debajo de los
promedios del mercado puede arrastrar aún más los precios, lo que significaría una seria amenaza para el ya
debilitado sector inmobiliario pero se traduciría en una oporunidad para los compradores.
En cuanto a los precios de la vivienda, estos no se han incrementado en términos reales desde 1995 para el
caso de la vivienda popular e incluso han disminuido hasta en 30 por ciento en lo referente a vivienda de lujo.
De esta manera quien disponga de los recursos suficientes puede aprovehar una coyuntura de precios
favorable. Sobre todo si se tiene en cuenta que, como afirma Pedro Gómez Barero, "los inventarios de
propiedades están agotando" y por el lado de la tierra tambien se percibe una gran escasez.
En la situación actual la inversión en finca raíz debe entenderse como una decisión a mediano o largo plazo.
En el futuro inmediato, ante la incertidumbre que rodea las tasas de interés, es muy probable que el costo
financiero se 'coma' los rendimientos por valorización y, por lo tanto, una recuperación del sector en 1999 es
poco probable. No obstante, en un horizonte más amplio, las cifras historicas del sector muestran tasas de
valorización de los inmuebles por encima de la inflación y de la tierra incluso por encima de la DTF. Esto hace
prever que en un futuro no muy lejano podría volverse a escuchar la antigua frase de cajón según la cual "la
mejor y más segura inversión es la finca raíz".