Finca raíz

El que compró apartamento en 1995 hizo el peor negocio de su vida. Un apartamento muy lujoso, por ejemplo, hace cinco años podía valer 1.000 millones de pesos. Hoy en día, con todo y la inflación, puede valer cerca de 900 millones. El resultado de la inversión es más dramático si se calcula la devaluación, ya que el precio del inmueble cayó de 1.250.000 dólares a escasos 400.000.

El año pasado tampoco fue bueno para los que invirtieron en propiedad raíz. El aumento en el valor de los inmuebles fue muy leve y no alcanzó para compensar la inflación. Pero por lo menos los precios no cayeron como en años anteriores y la crisis del sector inmobiliario al parecer tocó fondo. Para el año que viene los pronósticos son un poco mejores aunque todavía no son del todo buenos.

Con los precios por el suelo se pueden conseguir verdaderas gangas. Más aún si se tiene en cuenta que las entidades financieras, para salir de los bienes recibidos en dación de pago, están ofreciendo descuentos de hasta 20 por ciento sobre el valor comercial. Por eso este podría ser un momento oportuno para aplicar el consejo de los inversionistas según el cual la clave de todo está en comprar barato y vender caro. Sin embargo, así muchos quieran invertir en inmuebles, no todos lo podrán hacer.

El cuello de botella es el crédito hipotecario, que sigue paralizado. La incertidumbre jurídica ronda a las corporaciones de ahorro y vivienda y muchos deudores hipotecarios siguen colgados. Por eso todas las esperanzas están cifradas en las medidas que se anunciaron hace poco para resucitar el crédito destinado a la vivienda y reactivar el sector de la construcción.

Este será el año de los experimentos y las innovaciones. Entrará a operar la primera titularizadora hipotecaria, que busca desarrollar mecanismos alternativos de financiación para los inmuebles. Así mismo se buscará captar recursos para la vivienda mediante bonos de largo plazo —algo novedoso para los inversionistas en Colombia—. Estas medidas buscan solucionar los problemas de rentabilidad y liquidez que tienen frenado el crédito hipotecario en la actualidad.

Del éxito de estas decisiones dependerá que vuelva a haber crédito y suban los precios de nuevo. Pero pocos esperan que el novedoso sistema cuaje rápido. Por eso, a quien quiera comprar vivienda este año no le será fácil encontrar quién le preste.

Pero la finca raíz sigue siendo una muy buena opción para los que están pensando en un plazo más largo. Los apartamentos están tan baratos que quien compre para alquilar podría obtener una arriendo anual equivalente a 8 por ciento del valor del inmueble según cálculos de la Lonja de Propiedad Raíz. Las ventas de vivienda aumentaron el año pasado, aunque todavía hay grandes inventarios de inmuebles desocupados.

Sin embargo cuando vuelva a haber crédito en forma las cosas serán muy distintas ya que aparecerá la demanda represada de los últimos años. Hoy en día las viviendas valen menos de lo que cuesta construirlas. Pero cuando se agote el inventario de inmuebles usados y haya que construir otra vez las nuevas edificaciones serán más caras —porque el cemento y los materiales no han parado de subir—. Subirá entonces el precio de la propiedad raíz.

Es cuestión de tiempo. El que tenga la plata en el bolsillo y no tenga afán puede comprar un apartamento y podría ver significativamente aumentado su patrimonio a la vuelta de unos años. En cambio, el que esté pensando en un plazo más corto, debe mirar otras opciones.