QUIEN DA MAS

EN EL ULTIMO MES A LAS, Corporaciones de Ahorro y Vivienda -CAV- les ha tocado encargarle a alguien convincente y experto una curiosa labor: llamar a cada cliente que les solicita cancelar su hipoteca para cambiarla por una con el Banco Central Hipotecario -BCH-, para saber sus necesidades y tratar de persuadirlo.
La estrategia de compra de cartera hipotecaria de otras entidades, puesta en marcha por el BCH hace dos meses ha sido un éxito comercial. Durante todo el año pasado el banco colocó 350.000 millones de pesos, y este año, en sólo dos meses, ha desembolsado 130.000 millones. Aunque las corporaciones afirman que el abandono por parte de sus clientes no ha sido masivo, el BCH asegura que ha constituido 2.500 hipotecas nuevas a un promedio de 55 millones de pesos cada una.
Pero ese mismo éxito ha dado lugar a un gran debate. Las corporaciones piensan que el BCH no les está diciendo toda la verdad a los colombianos y que por eso se han visto obligadas a tener a alguien que les explique a los clientes que no van a ganar mucho con el cambio. Efraín Enrique Forero, presidente de Davivienda, piensa que "la estrategia es buena para que el BCH salga del letargo en el que se encontraba desde hace más de 10 años, pero lo que pasa es que presenta como nuevas opciones que nosotros ya teníamos y está diciendo cosas que no son precisas ".
Una de las críticas de las CAV es que el Banco anuncia como gran ventaja el hecho de que el crédito con él sea en pesos y no en Upac. La diferencia entre los dos esquemas radica en que el BCH presta a una tasa efectiva que resulta de agregarle unos puntos a la DTF, mientras las CAV prestan a la corrección monetaria más unos puntos. Y según el presidente de Colmena, Alberto Gutiérrez, "decir que un crédito es más barato o crece menos porque es en pesos es falsa. Al fin y al cabo, aunque la DTF y la corrección son distintas, ésta última es simplemente el 74 por ciento de la primera, de manera que ambas obedecen al mismo mercado. Además, lo importante no es tanto saber en qué unidad es el préstamo sino cuál es la tasa efectiva".
La verdad es que, a la hora de hacer las equivalencias, los dos tipos de crédito tienen tasas efectivas prácticamente iguales. De hecho, el BCH concede prestamos que van desde la DTF más 5 hasta la DTF más 9,5. Eso quiere decir que sus tasas están entre 32 y 39 por ciento efectivo anual, a dependiendo del estrato de la vivienda. En las corporaciones los préstamos tienen tasas que oscilan entre la corrección monetaria más 12 y la corrección más 18, lo que significa tasas efectivas entre 33 y 40 por ciento.
Pero las críticas van más allá. Según el vicepresidente de Conavi para Bogotá, Luis Fernando Muñoz, "la DTF sube cada semana, de manera que en ella hay mayor incertidumbre. En cambio el Upac sube cada mes". Al respecto, sin embargo, la presidenta del BCH, María José García, dice que "hay que tener en cuenta que el BCH se compromete a no subir la tasa durante el primer año, pues se casa con la DTF a la cual se pactó el crédito, lo que no ocurre en las corporaciones ".
Al margen de quién tiene la razón, lo cierto es que, como dice el presidente del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda -Icav-, que tiene dentro de sus afiliados tanto a las corporaciones como al BCH, "no porque el crédito esté en Upac o en pesos es mejor o peor. Lo relevante es la tasa efectiva, de manera que para que haya una sana competencia lo que deberían hacer todos es hablar en términos de tasa efectiva".
Otro punto del debate tiene que ver con los plazos. Según Alberto Gutiérrez, de Colmena, "no entiendo por qué anuncian con bombos y platillos que otorgan préstamos hasta por 20 años y que conceden ampliación del crédito, cuando la mayoría de las corporaciones hacemos lo mismo". A esto María José García responde: "Nosotros no hemos dicho que hayamos inventado algo nuevo. Si ellos lo tienen, pues que lo ofrezcan". Los directivos de las corporaciones con los cuales dialogó SEMANA dicen que ellos no recomiendan créditos a plazos tan largos porque terminan siendo más costosos, pero que si se los piden los conceden.
Muchos usuarios encuentran atractivo el ofrecimiento del BCH de asumir los costos del traslado de la hipoteca. Pero eso es algo que sólo les interesa si están completamente convencidos de que lo mejor es cambiarse, y las corporaciones están tratando de que no lo hagan. Si algo ha demostrado la 'pelea' entre el BCH y las corporaciones es que la sola posibilidad de cambiarse les ha servido a los clientes para tocar las puertas de su entidad y pedir que les mejoren sus condiciones. Y, como la competencia está tan dura, es probable que lo logren.
Así mismo, han sido muchos los que han llegado al BCH atraídos por el seguro de desempleo, que fue un hit de la entidad. Al fin de cuentas, aunque ya Conavi lo tiene y otras corporaciones lo están estudiando, el que pega primero pega dos veces. Y la verdad es que esas son las cosas a las cuales se tiene que ir acostumbrando el sistema financiero, pues cuando los bancos españoles entren con todos los fierros será muy probable que hagan ofertas aún más atractivas, frente a las cuales no quedará otra salida que competir para no quedar por fuera de la 'pelea'.