Techo prestado

En un pais de leguleyos como es Colombia hasta los procesos judiciales más sencillos tardan eternidades. Obligar a desalojar a un inquilino que no paga el arriendo, por ejemplo, tarda 500 días hábiles, casi dos años, mientras que en los demás países del mundo este procedimiento dura en promedio la mitad, según Lex Mundi, una asociación internacional de abogados.

Esto podría cambiar pronto, pues hay en el Congreso un proyecto a punto de convertirse en ley que replantea totalmente la relación entre propietarios e inquilinos en el país. Se trata de un cambio legislativo que el anterior gobierno propuso al Congreso hace dos años pero que apenas ahora está culminando su trámite.

Hoy en día las normas que regulan los lanzamientos son tan complicadas que hay abogados especializados en dilatar los procesos. Lo que hacen algunos inquilinos es no pagar el arriendo y más bien pasarle una fracción de esa plata a un abogado para que demore el lanzamiento dos o tres años. Al final, el propietario suele estar tan desesperado que acepta condonar la deuda pasada con tal de que el moroso se vaya.

Esta viveza de unos pocos tiene unos costos que pagan todos los demás (el riesgo de no pago se refleja en las comisiones de las inmobiliarias). Pero el efecto más adverso de los lanzamientos interminables es que desestimulan la compra y construcción de vivienda para arrendar. En otros países esta es una opción de inversión que compite con los CDT o las acciones, e incluso hay fondos de valores especializados en el sector inmobiliario. En Colombia esto no ocurre por los defectos de la legislación, lo cual no sólo frena la construcción sino también el desarrollo de otros instrumentos de financiación como el leasing habitacional, que es un arriendo con opción de compra.

De aprobarse la nueva ley, que tendrá su último debate en el Senado este lunes, las cosas cambiarán. La nueva norma elimina la 'instancia en consulta' y agiliza las notificaciones, lo que reduciría la duración de los procesos de lanzamiento a cuatro o cinco meses, según calcula Fedelonjas. Otro cambio tiene que ver con los servicios públicos. Hoy en día, si el inquilino no los paga, el arrendador tiene que responder. Con la nueva ley la deuda quedaría sólo en cabeza de quien viva en el inmueble y consuma los servicios.

"Lo que se busca es una relación más equilibrada entre arrendatarios y arrendadores. Por eso también se establece una mayor protección para los inquilinos cumplidos", explica el senador Andrés González, uno de los ponentes del proyecto. Según quedó redactado en la ponencia, de ahora en adelante cuando un propietario quiera sacar a un inquilino cumplido sin que hayan pasado los primeros cuatro años de su contrato de arriendo, deberá avisarle con anticipación e indemnizarlo. De otro lado, si el inquilino se quiere ir después de que haya pasado el primer año de su contrato, le basta con avisar con tres meses de anticipación y devolver el inmueble sin que le toque pagar una penalidad.

En Colombia hay más de tres millones de familias sin casa propia, según cálculos oficiales. La meta del nuevo plan de desarrollo es asignar 400.000 subsidios para vivienda en el cuatrienio. Es claro que no alcanzan, como también lo es que aun con subsidio las viviendas, y el crédito para acceder a ellas, son relativamente caros en Colombia. Por eso es bueno que el arriendo se convierta en una opción más estable y atractiva. Al fin y al cabo la decisión de comprar o vivir en arriendo es en buena medida cultural. En países ricos como Alemania más de la mitad de las familias viven en arriendo, mientras que en Colombia, tal vez por la ausencia de seguros efectivos contra el desempleo, la gente se siente más segura viviendo bajo techo propio así le salga más caro a la larga.